До і після карантину: як продати квартиру в новобудові

Поки країна на карантині, українці тимчасово перестали купувати нове житло, але не перестали цікавитися такою можливістю. Багато хто, сидячи вдома біля комп'ютера, зайнявся вибором квадратних метрів. Такий відкладений попит може допомогти девелоперам не зменшити оборотів після закінчення карантину.

Детальніше про те, що відбувається на ринку первинної нерухомості, Mind писав у матеріалі «Життя після карантину: як зміняться ціни на квартири в новобудовах».

Сьогодні ж говоримо про умови, які пропонують забудовники на первинному ринку. Як змінилися пропозиції і чим приваблюють покупців девелопери під час карантину, розповіла Mind директорка з маркетингу багатофункціонального ЖК POLARIS Home & Plaza Анжеліка Саакян.

Як змінилися ціни з початку року

З початку року ціни на первинному ринку житла збільшилися в середньому на 4–5%. При цьому найбільше зростання було зафіксовано в об'єктах на завершальній стадії готовності – близько 7%. Стартові ж ціни в нових об'єктах порівняно з груднем 2019 року збільшилися на 3–5% залежно від формату об'єкта, його якісних характеристик, а також очікуваної ліквідності і подорожчання на фініші будівництва.

У березні ціни в середньому зросли на 3% – багато в чому через падіння гривні. Але перегляд цін торкнувся 2/3 об'єктів, тобто цінову зміну варто розглядати тільки в контексті того чи іншого об'єкта, його маркетингової політики, ступеня готовності об'єкта, рівня цін порівняно з іншими конкурентними проектами.

Як змінився попит з початку року

За підсумками трьох місяців 2020 року, але більше це стосується березня, попит на об'єкти економкласу істотно знизився (на 30–40%). При цьому на найліквідніші об'єкти нових форматів, таких як багатофункціональні ЖК, «місто в місті», live-work-play, попит знизився лише на 10–15%. Різко збільшився відкладений попит на такі об'єкти – близько 30–35%. Цілком ймовірно, що після закінчення карантину частина відкладених угод все ж буде реалізована.

Водночас, купівельний портрет істотно не змінився. Зростає кількість покупців, які інвестують у первинний ринок з метою збереження наявних коштів. Якщо за підсумками минулого року кількість таких інвесторів становило 45%, то варто припустити, що в найближчі два місяці їхня частка на ринку зросте до 60%.

Яка частка розстрочок у структурі продажів

Розстрочка, особливо в період ризиків, карантину тощо, – це додатковий інструмент для залучення покупців. Так, очікується, що продажі в цьому форматі зростуть. Раніше в розстрочку купувалося близько 50–60% усієї первинки, особливо на початкових етапах будівництва. При цьому строки погашення зросли – від двох і більше років, а оптимальний розмір початкового внеску становить від 30%.

Зараз зазвичай великим попитом користується готове житло або те, що ближче до введення, бо ризики мінімальні. Але при цьому ціна на нього істотно вище. Тому будинки на початкових стадіях будівництва від надійних забудовників також будуть затребувані із залученням механізму розстрочки.

Сьогодні житло на початковій стадії будівництва купується в основному в розстрочку – до 80% від усіх угод. Те, що на завершальних стадіях, купується при 100-відсотковій оплаті.

Водночас ми зараз розглядаємо можливість перегляду цін. Але все залежатиме від кількості продажів, від того, чим обернеться закінчення карантину для первинного ринку. Наразі наш проект на старті, вкладення саме зараз обіцяють покупцеві прибутковість у розмірі до 50% від початкових вкладень.

Які квартири зараз є популярними?

Незважаючи на березневий карантин, попит на 1-кімнатні квартири за три місяці 2020 року, порівняно з аналогічним періодом 2019 року, збільшився в середньому на 2,5–3%.

Якщо порівнювати з I кварталом минулого року, обсяг продажів квартир на первинному ринку Києва і області практично не змінився. Разом з тим зросла кількість придбаного житла в сегменті 1-кімнатних квартир, а кількість проданих 3-кімнатних та багатокімнатних несуттєво знизилася.

Жорсткі умови карантину призвели до невеликого спаду купівельної активності в період з 16 по 23 березня.

Але саме 1-кімнатні квартири викликають стійкий інтерес у потенційних покупців:

• З початку року квартири площею 35–46 кв. м склали до 70% від усього продаваного житла.
• Понад 50% усіх 1-кімнатних квартир у споруджуваних житлових комплексах купується в перші 6–9 місяців від початку будівництва, коли ціна є найбільш прийнятною для покупця.
• Понад 60% усіх 1-кімнатних квартир купується з метою їх подальшого перепродажу на стадії введення будинку в експлуатацію або ж для подальшого здавання в оренду.

На сьогоднішній день збільшення попиту на 1-кімнатні квартири викликано очікуваним зниженням прибутковості депозитних вкладів більш ніж на 1/3, що змушує багатьох шукати альтернативні можливості для примноження накопичених коштів.

До кінця року попит на 1-кімнатні квартири може вирости сумарно на 8–10%. При цьому потенціал попиту багато в чому залежатиме від ефективності вжитих заходів по боротьбі з вірусом, плану Кабінету Міністрів України щодо подолання кризових явищ у економіці, стабілізації курсу національної валюти, реформування будівельної сфери, а також від політичної стабільності.

За перший місяць продажів у багатофункціональному житловому комплексі POLARIS Home & Plaza було реалізовано понад 100 квартир – це близько 6% від всього запланованого обсягу. При цьому понад половина з них (57 квартир) – 1-кімнатні.