До и после карантина: как продать квартиру в новостройке

Пока страна на карантине, украинцы временно перестали покупать новое жилье, но не перестали рассматривать такую возможность. Сидя дома у компьютера многие занялись выбором квадратных метров. Такой отложенный спрос может помочь девелоперам не сбавить обороты после окончания карантина. 

Подробно о том, что происходит на рынке первичной недвижимости, Mind писал в  материале «Жизнь после карантина: как изменятся цены на квартиры в новостройках».

Сегодня же говорим об условиях, которые предлагают застройщики на первичном рынке. Как изменились предложения и чем привлекают покупателей девелоперы во время карантина, рассказала Mind директор по маркетингу многофункционального ЖК POLARIS Home&Plaza Анжелика Саакян.

Как изменились цены с начала года 

С начала года цены на первичном рынке жилья увеличились в среднем на 4–5%. При этом наибольший рост был зафиксирован в объектах на завершающей стадии готовности – около 7%. Стартовые же цены в новых объектах по сравнению с декабрем 2019 годы увеличились на 3–5% в зависимости от формата объекта, его качественных характеристик, а также ожидаемой ликвидности и удорожания на финише строительства.

Вместе с тем в марте цены в среднем выросли на 3% во многом из-за падения гривны. Но пересмотр цен коснулся 2/3 объектов, то есть ценовое изменение стоит рассматривать только в контексте того или иного объекта, их маркетинговой политики, степени готовности объекта, уровня цен по сравнению с другими конкурентными проектами.

Как изменился спрос с начала года

По итогам трех месяцев 2020 года, но больше это касается марта, спрос на объекты эконом-класса существенно снизился (на 30–40%). При этом на наиболее ликвидные объекты новых форматов, таких как многофункциональные ЖК, город в городе, live-work-play спрос снизился всего на 10–15%. Резко возрос отложенный спрос на такие объекты – около 30–35%. Вполне вероятно, что после окончания карантина часть отложенных сделок все же будет реализована.

В то же время покупательский портрет существенно не изменился. Растет количество покупателей, которые инвестируют в первичный рынок с целью сохранения имеющихся средств. Если по итогам прошлого года количество таких инвесторов составляло 45%, то стоит допустить, что в ближайшие два месяца их доля на рынке вырастет до 60%.

Какова доля рассрочек в структуре продаж

Рассрочка особенно в период рисков, карантина и т. д. – это дополнительный инструмент для привлечения покупателей. Так, ожидается, что продажи в этом формате возрастут. Раннее в рассрочку приобреталось порядка 50–60% всей первички, особенно на начальных этапах строительства. При этом сроки погашения увеличились – от двух и более лет, а оптимальный размер первоначального взноса составляет от 30%.

Сейчас, конечно, большим спросом пользуется готовое жилье или то, которое ближе к сдаче, так как риски минимальны. Но при этом цена на него существенно выше. Поэтому дома на начальных стадиях строительства от надежных застройщиков также будут востребованы с привлечением механизма рассрочки.

На данный момент жилье на начальной стадии строительства покупается в основном в рассрочку – до 80% от всех сделок. То, которое на завершающих стадиях, приобретается при 100%-ной оплате.

В то же время мы сейчас рассматриваем возможность пересмотра цен. Но все будет зависеть от количества продаж, от того, чем обернется окончание карантина для первичного рынка. На данный момент наш проект на старте, вложения именно сейчас сулят покупателю доходность в размере до 50% от первоначальных вложений.

Какие квартиры сейчас пользуются популярностью? 

Несмотря на мартовский карантин, спрос на 1-комнатные квартиры за три месяца 2020 года по сравнению с аналогичным периодом 2019-го вырос в среднем на 2,5-3%.

По сравнению с I кварталом прошлого года объем продаж квартир на первичном рынке Киева и области практически не изменился. Вместе с тем выросло количество приобретенного жилья в сегменте 1-комнатных квартир, а количество проданных 3-комнатных и многокомнатных несущественно снизилось.

Жесткие условия карантина привели к небольшому спаду покупательской активности в период с 16 по 23 марта.

Но именно 1-комнатные квартиры вызывают стойкий интерес у потенциальных покупателей:

• с начала года квартиры площадью 35–46 кв. м составили до 70% от всего продаваемого жилья;
• более 50% всех однокомнатных квартир в строящихся жилых комплексах приобретается в первые 6–9 месяцев от начала строительства, когда цена является наиболее приемлемой для покупателя;
• более 60% всех 1-комнатных квартир приобретается с целью их дальнейшей перепродажи на стадии введения дома в эксплуатацию или же для последующей сдачи в аренду.

На сегодняшний день увеличение спроса на 1-комнатные квартиры вызвано ожидаемым снижением доходности депозитных вкладов более чем на 1/3, что заставляет многих искать альтернативные возможности для приумножения накопленных средств.

До конца года спрос на 1-комнатные квартиры может вырасти суммарно на 8–10%. При этом потенциал спроса будет во многом зависеть от эффективности предпринятых мер по борьбе с вирусом, плана Кабинета Министров по преодолению кризисных явлений в экономике, стабилизации курса национальной валюты, реформированию строительной сферы, а также от политической стабильности.

За первый месяц продаж в многофункциональном жилом комплексе POLARIS Home&Plaza было реализовано более 100 квартир (около 6% от всего запланированного объема). При этом из них более половины (57 квартир) составили однокомнатные.