Ризикові «метри»: як перевірити квартиру перед купівлею на вторинному ринку

До того як ухвалювати рішення про придбання квартири, треба зібрати повну інформацію про об’єкт, його правовий статус, особливості переходу права власності. Результати перевірки допоможуть оцінити інвестиційні ризики угоди. Як перевірити квартиру та її власника під час придбання нерухомості на вторинному ринку, розповів Mind СЕО та засновник платформи для підготовки до судових процесів PravoSud Михайло Вертепа.

Крок 1: перевірка продавця

Нерідко спеціалісти в сфері нерухомості радять не вести перемовини й укладати угоду з уповноваженою особою, а працювати лише безпосередньо з власником. За деяких умов угоду з уповноваженою особою може бути визнано недійсною. Тому переконайтеся, що ведете перемовини з власником квартири. Також потрібно уточнити, хто прописаний у квартирі. Довідку про прописаних осіб можна запросити в Центрі надання адміністративних послуг.

Краще також взяти виписку з історією реєстрації у квартирі всіх осіб, адже може виявитися, що когось виписано через перебування в місцях позбавлення волі. Тоді людина, повернувшись, може поновити прописку в квартирі через суд.

Погоджуйтеся на угоду тільки, якщо у квартирі зареєстрована одна особа: господар квартири, з яким ви й укладатимете договір купівлі-продажу.

Ознайомтеся з оригіналом паспорта особи-продавця. Перевірте, чи вчасно вклеєні фото.
Завдяки інтернет-ресурсам і спеціальним сервісам перевірте особу:

• за паспортними даними – на сайті Державної міграційної служби;
• за ідентифікаційним кодом – на сайті Державної податкової служби;
• за ПІБ, ІПН і датою народження – у чатботі VartaBot у месенджерах Telegram або Viber. Чатбот безоплатно надає інформацію про судові справи та борги продавця нерухомості. На відміну від державних сайтів, цей сервіс дає змогу налаштовувати постійний моніторинг появлення нових юридичних проблем з особою продавця. За час перемовин та укладення угоди можуть з'явитися нові дані, про які покупець має знати.

Навіщо так ретельно перевіряти продавця?

Бо, наприклад, через потрапляння до реєстру боржників на особу накладаються обмеження, серед яких:

• блокування грошей на рахунках у банках і заборони відкривати нові рахунки;
• заборона на продаж і покупку авто й нерухомості.

Тобто є імовірність, що власник квартири просто не зможе продати свою нерухомість. До речі, є сенс перевірити й себе на наявність судових справ або боргів, щоб упевнитися, що немає обмеження на придбання нерухомості та немає ризику блокування коштів на рахунку.

Крок 2: перевірка квартири

По-перше, треба перевірити, чи не знаходиться квартира в заставі або під арештом. Це дає змогу переконатися, що квартира не є предметом судових спорів. Можна здійснити пошук за адресою квартири в Єдиному державному реєстрі судових рішень не лише щодо об’єкта або земельної ділянки.

Потім потрібно переконатися, що по квартирі немає боргів за комунальні послуги. Це можна зробити через Єдиний реєстр боржників, якщо шукати за ПІБ власника або будь-якої особи, прописаної у квартирі.
Купівля нерухомості означає, що, крім права власності, вам переходять і обов'язки, пов'язані з нею. Але борг за комунальні, який накопичився раніше, новий власник не повинен оплачувати: це обов'язок попереднього власника.

Але треба мати на увазі, що комунальні служби можуть пред'явити вимоги сплатити борг. Але, за законом, такі претензії безпідставні, відмовляйте в цій вимозі. Винятком є випадок, коли покупець погоджується відшкодувати борг, і це зазначено в договорі. Це актуально, якщо покупець не впевнений, що колишній власник сплатить  рахунки. В такій ситуації купівля здійснюється зі знижкою на сумму боргу, який новий власник погашає самостійно після угоди.

Треба пам'ятати, що, згідно зі ст. 73 закону «Про нотаріат», нотаріус накладає заборону на продаж нерухомості, коли квартира знаходиться під арештом у зв'язку з невиплаченими комунальними боргами. Нерухомість може бути арештована, якщо заборгованість по квартплаті перевищила суму десяти мінімальних зарплат. Комунальні служби мають право звернутися до суду, який без участі сторін виносить наказ про арешт майна. Боржник дізнається про це вже після судового рішення.

Крім того, нотаріус має право накласти на житло заборону відчуження, якщо в ньому прописана дитина, майно знаходиться під заставою, має місце договір довічного утримання, власник житла отримав позику від банку на будівництво, капремонт або купівлю нової квартири тощо. У разі коли на нерухомість накладено заборону відчуження, вона не може бути продана.

Через Держреєстр речових прав на нерухоме майно можна перевірити право власності, підтвердити відсутність обтяжень, арешту або заборони відчуження.