Гойдалки пандемії: які тенденції намітилися на ринку нерухомості

Ринок нерухомості, як і інші ринки, змінився внаслідок пандемії. Зараз, після скасування локдаунуа, в Україні намічаються нові тенденції. Ринок комерційної нерухомості Mind вивчав у матеріалі «Жваве місце: у яких містах відкриваються нові ТРЦ». Житлова нерухомість також може показати зміни. Своєю думкою про те, куди рухається ринок нерухомості загалом і як змінилася ситуація в окремих його сегментах, з Mind поділився член наглядової ради Корпоративного інвестиційного фонду «Стоун Кепітал», експерт з управління фінансами та інвестування Афанасій Пількевич.

В Україні будівельна сфера, схоже, продовжує намацувати своє дно. Попри те, що тотальний колапс більш ніж за рік коронакризи так і не відбувся (такі песимістичні очікування деяких експертів можна було зустріти в публічній площині), галузь, очевидно, продовжує оптимізуватися й далі.

Наприклад, за останніми даними Держстату, обсяги будівельних робіт у I кварталі 2021 року скоротилися на 12,8% в порівнянні з торішнім показником (коли, до речі, теж фіксувалося зниження темпів розвитку галузі). При цьому статистичне відомство зафіксувало, що нове будівництво склало 44,5% від загального обсягу виробленої будівельної продукції, ремонт (капітальний і поточний) – 27,9%, реконструкція і технічне переоcнащеніе – 27,6%.

За видами будівельної продукції в порівнянні з 2020 роком помітно збільшилася частка житлового будівництва (з 14,3% від загального обсягу минулого року до 26,1% в січні – березні 2021-го) і частково – нежитлового будівництва (відповідно з 25,1% до 30,2%). Це підтверджує тенденцію зростання ринкового попиту на житло, а також незначне (практично мляве) збільшення інтересу до промислових об'єктів і складів.

Помітним фактором, що позитивно впливає на галузь і загальні державні показники, є проєкт Кабміну «Велике будівництво»: у всіх регіонах чиновники рапортують про ремонт (або капремонт) об'єктів соціальної та транспортної інфраструктури (доріг, мостів, розв'язок тощо).

Тим часом, як бачимо з офіційних статистичних даних, пропозиція на ринку нового житла, схоже, продовжує відновлюватися. Реальна кількість угод купівлі-продажу збільшується, а вартість «квадратів» перманентно продовжує зростати. Причому відбувається це як на первинному, так і на вторинному ринку житла.

Первинний ринок

Як повідомляє Держстат, загалом ціни на квартири в Україні в І кварталі 2021 року збільшилися в середньому на 11,6% в порівнянні з аналогічним періодом минулого року. За рік вартість житла на первинному ринку зросла на 9,8%.

На первинному ринку однокімнатні квартири за цей період подорожчали на 10,8%, двокімнатні – на  7,9%, трикімнатні – на 11,7%.

Фото: LUN

Фото: LUN

Вторинний ринок

На вторинному ринку житла за перші три місяці ціни в середньому зросли на 12,4%. Однокімнатні квартири подорожчали на 12,3%, двокімнатні – на 13,1%, вартість трикімнатних апартаментів стала вище на 11,8%.

Загалом же, як зазначають у статвідомстві, офіційно в порівнянні з IV кварталом 2020 року середня ціна на квартири (на первинному та на вторинному ринках) зросла на 5,6%.

А з урахуванням підвищеного попиту й низки інших факторів (зміцнення гривні, подорожчання будматеріалів, підвищення витрат забудовників тощо) можна прогнозувати, що ціни на квадратні метри зростатимуть і далі.

Так, експерти Будівельної палати прогнозують, що до кінця року житло подорожчає на 15–20% в порівнянні з показниками на початок року.

Водночас в Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України з посиланням на інформацію Мін'юсту повідомили, що число угод з купівлі-продажу житла в І кварталі 2021 року, попри подорожчання об'єктів нерухомості, зросло до 111 276. За аналогічний період 2020 року було укладено 95 509 договорів, а 2019-го було зафіксовано 87 279 угод.

Імовірно, такий сплеск частково спровокований прагненням споживачів диверсифікувати свої інвестиційні портфелі. Адже на тлі зниження ставок на депозити, посилення кризових явищ в українській економіці вкладення в нерухомість знову стають надійним інструментом заощадження (а в окремих випадках і примноження) своїх грошових коштів.

Іпотека

Ще одним позитивним фактором, який розігріває ринок нерухомості після зимової сплячки та локдауну, стала держпрограма відносно недорогої іпотеки. У НБУ недавно відзвітували, що в І кварталі банки видали 1811 іпотечних кредитів на загальну суму майже 1,4 млрд грн.

Якщо порівняти з I кварталом минулого року, то нове іпотечне кредитування зросло на 51% за кількістю договорів та більш ніж удвічі в грошовому вираженні.

Комерційна нерухомість

Це чи не єдиний сегмент, де наслідки коронакризи відчуваються найбільш гостро. Наприклад, попит на оренду комерційних площ продовжує залишатися невисоким. Як наслідок, за різними оцінками, загальний обсяг вакантних комерційних приміщень (офісів, торгових місць у ТРЦ) становить від 10% до 20%.

Єдиним винятком поки залишається сектор складської нерухомості, на якому загальний економічний спад у країні, схоже, поки позначається незначно. Наприклад, рівень вакантності складів у столичному регіоні оцінюється в 5%, а по країні – від 1% до 4%.

Середній же рівень орендних ставок з початку року зріс майже до $6/кв. м/міс. Не зайвим буде нагадати, що 2021 року на Київщині дефіцит логістичних центрів збиралися частково нівелювати за рахунок запуску трьох великих складів загальною площею понад 100 000 кв. м.

А 2020 року на столичний ринок логістичної нерухомості вийшло три нових об'єкти загальною площею 82 000 кв. м. У підсумку загальна пропозиція сягнула 1,846 млн кв. м.

Також із публічних анонсів девелоперів відомо, що цього року стартує реалізація індустріального парку Е40 під Києвом (це ще плюс 200 000 кв. м).

Що буде з ринком найближчим часом?

У сформованих економічних і соціальних реаліях розраховувати на потужний ренесанс будівельної сфери не варто. Після послаблення карантину в Україні дійсно посилилися імпульси комерційної та громадської активності. Однак посткриза за місяць-два нікуди не зникне. Негативні наслідки спаду економіки відчуватимуться ще принаймні до кінця року. І то за умови, що в Україні не повторюватимуться нові пандемічні хвилі, локдауни та провали економічної політики держави.

Очевидно, вся будівельна галузь і ринок нерухомості теж плавно відновлюватимуться і виходитимуть з кризи. Якісь сегменти (наприклад, житлова нерухомість) будуть локомотивами, а якісь сфери зможуть долати рецесію не такими швидкими темпами. Але свого роду перезавантаження сталося, чекатимемо позитивних зрушень.