Друге життя: чому відновлення радянських заводів вигідніше за будівництво нових
Свіжий приклад — ревіталізація запорізького підприємства «Гамма»
Завод гірськолижного спорядження, завод із виробництва преміксів, із виготовлення високопротеїнових кормових добавок для відгодівлі тварин – підприємства, які будуються з нуля в Україні цього року. Інвестиції, передбачені в ці проєкти, обчислюються мільйонами гривень/доларів/євро.
З 2015 до 2019 року в Україні відкрилися близько 200 заводів. Водночас Фонд державного майна в Україні (ФДМУ) змушений по кілька разів виставляти на аукціон старі радянські підприємства – повністю закинуті чи ті, що працюють на мінімальних потужностях.
Борис Шестопалов, співвласник і генеральний директор Групи компаній HD-group, під час Mind Invest Club у Львові розповів, чому інвестору почасти вигідніше ревіталізувати старий завод, аніж зводити підприємство з нуля.
Захід відбувся 26 червня в рамках Leopolis Jazz Fest, за підтримки юридичної компанії Juscutum, компаній Avellana Gold, Bacardi, Onur і в партнерстві з Американською торговельною палатою та Міжнародним інвестиційним офісом. Основними темами для дискусій були актуальні інвестиційні ідеї та можливості в Україні.
Mind публікує основні тези з виступу Бориса Шестопалова.
Про тренд відновлення закинутих підприємств
Старі заводи – це не лише українська історія про «тяжку спадщину» СРСР. По всьому світу влада й бізнес співпрацюють для відновлення підприємств, продукція яких не має попиту. Такі об’єкти або переорієнтовують виробництво, або стають коворкінгами й офісними приміщеннями в лофтовому стилі.
Прикладами ревіталізації обзавелася й Україна. «Промприлад.Реновація» – в Івано-Франківську, «ReZavod» – у Львові, «Fabrika.space» –у Харкові та «Арт Платформа 11» –у Полтаві. У кожній області можна знайти підприємство, що перепрофілювалося відповідно до вимог часу.
Не відстає і Запоріжжя: тут стартував проєкт ревіталізації заводу «Гамма», площею 50 000 кв. м. Побудоване на початку 1960-х років, підприємство успішно працювало: виготовляло високотехнологічну радіоелектронну продукцію для космічної, авіаційної й атомної промисловості. Після 1991 року «Гамма» збанкрутувала.
Про деталі проєкту
Територія заводу так і стояла пусткою в центрі міста. З часом корпуси почали здаватися в оренду під торговельні та інші потреби. Для розроблення нової концепції ми запросили архітектурне бюро Forma Architect, яке працювало і над Promprylad.Renovation.
На території колишнього заводу ми створимо ландшафтний парк для масових заходів: фестивалі, концерти, ярмарки. Сама будівля піде під сучасний бізнес-кластер. Хоча «Гамма» й не стане суто бізнес-центром. У планах – створити екологічний кластер, де будуть бізнеси в екологічній сфері: переробка сміття, екопродукція тощо. Власники зможуть проводити екологічні громадські слухання, збори, лекції.
Проаналізувавши потреби території, з’ясувалося, що є запит на освіту. Поруч розміщені 17 навчальних закладів, і перехресне навчання студентів ще ніхто не скасовував: курси з англійської, програмування тощо. Крім того, я бачу на заводі ще коворкінг для лікарів. Вони матимуть свої кабінети, своїх пацієнтів й спільну рецепцію. Базовим напрямом також стане IT.
Соціалізувати проєкт «Гамма» точно будемо – шукаємо модель для цього. Однак залучати таку велику кількість інвесторів, як у Promprylad.Renovation, не плануємо. Своїми інвесторами ми хочемо бачити орендарів, які нині вже зайняли половину площі. Виникла ідея запропонувати їм платити нам оренду і при цьому самим отримувати пасивний дохід. Їхні сертифікати на володіння часткою будуть прив’язані до квадратних метрів.
Навіщо вся ця ревіталізація? Тому що це центр міста, адже радянські заводи здебільшого мають вигідне розташування: близько до трудових ресурсів, електроенергії, під’їзних шляхів тощо. Чому б тоді нам не рятувати цей спадок? Є стіни, є відведена земля, підключення електроенергії. А входити в проєкт через реконструкцію за дозвільними документами простіше, ніж будувати з нуля.
Про інфраструктуру
В окремих ОТГ, які з’явилися після децентралізації, часто сприяють втіленню таких проєктів у життя. При їхніх адміністраціях існують навіть власні офіси інвестицій. З такими ОТГ можна під інвестзобов’язання домовитися про прокладання доріг до заводу, проведення освітлення, при цьому відкриваючи офіс і сплачуючи податок територіальній громаді.
Будівництво інфраструктури рідко береться до уваги інвесторами, однак саме лиш прокладання дороги потребує $0,5–1 млн. Для нас розвиток будь-якого проєкту на тій інфраструктурі, яка вже існує, – це економія часу й ресурсів.
У нашому досвіді є кейс, коли ми реалізовували проєкт, просто відкриваючи намети всередині заводу й запускаючи виробництво. При цьому сам завод доводили до належного вигляду вже в процесі реалізації проєкту. Як правило ревіталізація заощаджує рік-два під час запуску.
Про майбутнє ревіталізації
Цього року вартість будівництва у світі значно зросла. І є впевненість, що будь-яка нерухомість лише дорожчатиме. Мій прогноз: за найближчі три-п’ять років усю виробничу нерухомість «зметуть» з ринку. За різні ціни, з різною швидкістю.
Нам потрібно визнати наявність величезної радянської спадщини. На цій основі можна збудувати цілий кластер, екосистему чи навіть глобальний коворкінг ревіталізованих підприємств, об’єднаних за одним принципом.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
