У добрі руки: як бізнес може використати земельні е-торги
І що передбачає відповідний закон
Рівно за тиждень, 9 листопада 2021 року, в електронній системі «ProZorro.Продажі» має відбутися перший земельний аукціон з оренди комунальної землі сільськогосподарського призначення. Проте через е-аукціони земельні ділянки можна не лише орендувати, а й продавати. Відповідний закон (законопроєкт №2195) Верховна Рада ухвалила ще в травні 2021 року, а 6 липня документ набрав чинності. Які можливості закон відкрив для бізнесу і як мають проводитися е-аукціони з продажу землі, розповів Mind радник TOTUM LF Володимир Пристай.
Прийняття та набрання чинності законом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони», на подив, не викликало значного суспільного резонансу ні серед ЗМІ, ні серед зацікавлених суб’єктів, бо ми, мабуть, уже звикли до модернізації життя. А дарма! Земельні торги в онлайн-режимі – додаткове вікно можливостей для бізнесу.
Коротко про минуле або «традиційні» земельні торги
До набрання чинності законом землі (державні / комунальні) передавались у власність, оренду, емфітевзис шляхом проведення традиційних аукціонів. Останні не передбачали застосування електронних систем, вимагали участі ліцитатора, особистої присутності учасників та інших умов. Вільним глядачам доступ був обмежений.
Часто-густо проведення таких торгів супроводжувалося корупційними зловживаннями, скандалами тощо. Зокрема, посадові особи (чиновники) з метою отримання неправомірної вигоди впливали на хід та результати торгів, забезпечували перемогу «правильних учасників» та/або не допускали до участі третіх осіб. Поширеною була практика приховування інформації про аукціон, а єдиними учасниками такого «змагання» були пов’язані особи.
Prozorrі торги
Відтепер земельні аукціони відбуватимуться в режимі реального часу в мережі інтернет на державному електронному майданчику – «Prozorro.Продажі». Інформація про земельні аукціони та їхнє проведення стає доступною для всіх охочих.
Закон передбачає можливість продажу на е-аукціоні права власності, права оренди, суперфіцію, емфітевзизу на земельну ділянку. Необхідно зазначити, що діятиме правило: один лот – одна ділянка (або право на неї), а також для земель публічної форми власності встановлюється обмеження по площі до 20 га.
Передбачається, що документи для участі в аукціоні подаватимуться виключно в електронній формі за допомогою кваліфікованого електронного підпису. Це нівелює необхідність відряджень представників в інші області. Для проведення земельних аукціонів організатор укладатиме відповідну угоду з оператором електронного майданчика, підключеного до електронної торгової системи.
Відтак аукціон проводиться в проміжку 30–45 днів із дня оприлюднення оголошення.
Мінімальний крок торгів для учасників встановлюється на рівні 1% стартової ціни за лот.
Аукціон проводиться за наявності не менше двох зареєстрованих учасників. Як виключення: якщо торги визнано такими, що не відбулися, з підстави наявності лише одного учасника, а також якщо для участі в повторних торгах щодо цього самого лота подав заяву лише цей учасник, він має право придбати лот за запропонованою ним ціною, але не менше стартової вартості.
Новелою цього закону є, зокрема, можливість підписання протоколу та/або договору користування земельною ділянкою за результатами проведення аукціону шляхом накладення сторонами кваліфікованого електронного підпису, також зазначені документи можуть бути підписані в паперовій формі.
Зауважте! Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається виключно в паперовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню!
Хто може бути учасником е-торгів?
Законодавець встановлює низку вимог до осіб, що можуть бути учасниками електронних торгів, зокрема, останні:
- можуть набувати у власність (користування) земельну ділянку, що є об’єктом аукціону;
- сплатили на банківський рахунок оператора реєстраційний внесок за лот (0,1 мінімальної заробітної плати);
- сплатили гарантійний внесок у розмірі 30% від стартової ціни продажу або 30% від стартового розміру річної орендної плати (але не більше 2500 прожиткового мінімуму для працездатних осіб);
Увага! Гарантійний внесок переможця торгів зараховується до ціни продажу лота, а іншим учасникам – повертається.
- зробили закриту цінову пропозицію.
Якщо ви виконали вищезазначені умови, вам оператор електронного майданчика повідомив про зарахування на банківські рахунки гарантійного й реєстраційного внесків і підтвердив отримання вами статусу учасника. Вітаємо, ви у грі!
Переважне право, що з ним?
Закон визначає умови, за яких суб’єкт переважного права (надрокористувач, орендар) зможе набути бажану земельну ділянку у власність.
Останній має відповідати вимогам щодо учасників аукціону, погодитися на сплату найбільшої цінової пропозиції із запропонованих учасниками аукціону та суми витрат на підготовку цього лота до продажу, підписати протокол про результати торгів і відповідний договір.
У разі якщо власник переважного права не виконав вищезазначені умови чи не відповідає необхідним критеріям, вважається, що він відмовився від свого переважного права купівлі лоту на відповідному земельному аукціоні.
Увага! Сама наявність в особи переважного права ще не гарантує набуття у власність такої землі. Організатор торгів зобов’язаний повідомити суб’єкта переважного права про проведення аукціону (за 30 днів до його проведення) з нотаріальним посвідченням підпису на повідомленні.
Замість висновків
Система Prozorro ефективно зарекомендувала себе при проведенні публічних закупівель.
І ні, проведення продажу прав на земельні ділянки онлайн не викорінить зловживань, корупції в сфері земельних відносин. Але це й не функція електронних аукціонів. Передусім останні покликані зробити земельні торги зрозумілими для бізнесу, конкурентними, публічними, доступними для кожного, де правила гри будуть для всіх одинакові, а переможець визначатиметься за принципом змагальності.
Перспектива продажу земельних лотів онлайн знайшла позитивний відгук серед інвесторів, що потенційно забезпечить фінансові вливання як в окремі регіони, так і Україну загалом.
Прозорість і конкретність забезпечать підвищення ціни продажу ділянок, а отже, і збільшення находжень до відповідних бюджетів. Адже, як показує практика, за наявності конкуренції між покупцями вартість лоту може перевищувати стартову в декілька разів.
Е-торги зменшують можливість для зловживань і робить їх видимими. Звісно, сама платформа, як і будь-яка електронна система, не убезпечена від зовнішнього втручання. Але виявлення та розслідування таких порушень – це вже функція контролюючих та правоохоронних органів. Як вони з нею справлятимуться, побачимо в недалекому майбутньому.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
