Земля в законі: як пропонують спростити правила купівлі с/г наділів
Кому та яке спрощення обіцяють
25 січня Верховна Рада України ухвалила за основу законопроєкт №6199 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо утримання прав на земельні ділянки». За задумом ініціаторів, документ має спростити правила купівлі земельних ділянок. Що саме передбачає законопроєкт і чи дійсно він відповідатиме заявленій меті в разі його ухвалення, розповіла Mind адвокат INPRAXI LAW Тетяна Гандзюк.
Законопроєкт має вдосконалити окремі питання в процедурі набуття права власності для продавців і покупців невеликих земельних ділянок. Тобто тих наділів, що використовуватимуться для садівництва та земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, розташованих у межах населених пунктів.
Основною метою документа є:
- спростити процедури набуття права власності на сільськогосподарські земельні ділянки для садівництва та для ведення особистого селянського господарства;
- пришвидшити процедури набуття права власності на невеликі сільськогосподарські земельні ділянки та зниження її вартості;
- захистити переважне праве юридичних осіб на купівлю сільськогосподарських земельних ділянок, якою останні користуються на праві оренди.
Законопроєктом пропонується внести зміни до Земельного кодексу, згідно з якими набувач сільськогосподарської земельної ділянки не потребує перевірки в разі, якщо:
1) площа земельної ділянки для садівництва не повинна перевищувати 0,25 га, для ведення особистого селянського господарства – 2 га;
2) земельні ділянки розташовані в межах населених пунктів;
3) набувач заявляє про дотримання відповідних вимог ст. 130 Земельного кодексу України, шляхом подання нотаріусу, що посвідчує відповідний правочин, заяви.
Так, згідно з цією нормою Земельного кодексу, здійснюється перевірка відповідності набувача сільськогосподарської земельної ділянки, в частині визначення її загальної площі у власності громадянина України та юридичної особи, учасником (акціонером, членом) або кінцевим бенефіціарним власником якої він є. Натомість законопроєкт передбачає запровадити нове правило, за яким до загальної площі земельних ділянок враховується площа сільськогосподарських земельних ділянок, що належать на праві спільної сумісної власності подружжю лише того з подружжя (колишнього з подружжя), за ким зареєстровано право власності.
З метою перевірки, чи належить земельна ділянка сільгосппризначення конкретній фізособі на праві спільної сумісної власності подружжя, нотаріус витребовує від набувача відомості та документи про його перебування в шлюбі, зокрема зареєстрованому за кордоном, і про набуття земельних ділянок сільськогосподарського призначення на праві спільної сумісної власності подружжя. А також використовує відомості Державного реєстру актів цивільного стану громадян шляхом безпосереднього доступу до нього для перевірки отриманої інформації щодо реєстрації та/або припинення шлюбу на території України.
Якщо земельна ділянка с/г призначення належить набувачеві (власникові) на праві спільної сумісної/часткової власності, площа земельної ділянки, яка перебуває у його власності, визначається пропорційно до частки у праві власності. Якщо земельна ділянка с/г призначення перебуває у спільній сумісній власності, вважається, що частки кожного із співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними, законом або рішенням суду.
На даний час, нотаріус повинен встановити всіх осіб, з якими набувач перебуває або перебував у шлюбі до моменту вчинення правочину щодо набуття у власність земельної ділянки с/г призначення та, при наявності у набувача земельної ділянки с/г призначення, що належить останньому на праві спільної сумісної власності, частка такого майна буде зарахована до загальної площі земельних ділянок с/г призначення, що можуть перебувати у власності громадянина України.
Тобто, запропоновані законопроєктом зміни передбачають спрощення процедури набуття права, оскільки з метою виявлення земельних ділянок, які набуті подружжям у спільну сумісну власність нотаріус, при посвідченні правочинів щодо переходу права власності на с/г земельні ділянки не повинен перевіряти наявність земельних ділянок у власності члена подружжя, в тому числі і колишнього.
У зв’язку з тим, що інформація стосовно спільної власності подружжя на земельні ділянки відсутня у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, такі зміни дозволять скоротити час проведення перевірки набувача нотаріусом, зменшити нотаріальні витрати та відновити право набувача на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення у межах граничної площі.
Хто може продавати землю, а кому – зась?
На противагу безстроковій можливості передачі переважного права купівлі сільськогосподарської земельної ділянки, законодавець пропонує нове правило, яке обмежує передачу переважного права лише на певний строк.
До переліку осіб, яким заборонено набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення, включено учасників (акціонерів, членів) або кінцевих бенефіціарних власників юридичних осіб, до яких застосовано санкції.
Так, законопроєктом передбачено, шо в разі продажу сільськогосподарської земельної ділянки з порушенням переважного права її купівлі, юридичною особою, яка передала це право громадянину України (у тому числі після зазначеного продажу земельної ділянки), останній має право пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця в порядку, визначеному частиною четвертою статті 130-1 цього Кодексу.
Також передбачається, що орендар земельної ділянки сільськогосподарського призначення, який відповідно підпадає під заборону набуття права власності на таку земельну ділянку, матиме змогу передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку.
Тобто юридичні особи України, створені та зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади (до 01.01.2024 заборона набуття права власності), іноземці, особи без громадянства й іноземні юридичні особи, які є орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення та мають переважне право на придбання їх у власність можуть уступити їх право за заявою, підпис під якою слід нотаріально посвідчити.
Отже, законодавець сприятиме захисту прав іноземних компаній та інших осіб, що не можуть набувати права на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які на сьогодні вже користуються земельними ділянками від неконтрольованих відчужень власників цих земель на користь третіх осіб, що у свою чергу поліпшує інвестиційний клімат і сприяє залученню довгострокових інвестицій.
Нові правила в разі державної реєстрації набуття права власності на сільськогосподарську земельну ділянку пропонують закріпити в змінах до закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Доопрацьований проєкт закону врегульовує особливості проведення реєстраційних дій, пов’язаних із реалізацією переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення.
Так, документом передбачено, що в разі державної реєстрації права власності на сільськогосподарську земельну ділянку за суб’єктом переважного права чи держреєстрації припинення права оренди такої земельної ділянки одночасно проводиться і припинення переважного права на її купівлю, зареєстрованого в Державному реєстрі прав, без подання відповідної заяви заявником.
З метою охорони прав учасників земельних правовідносин на нормативному рівні встановлений певний алгоритм дій, який застосовується, якщо стосовно земельної ділянки, яку бажає продати власник, у іншої особи є переважне право купівлі, однак власник бажає її продати іншій особі.
У такому разі укладенню договору купівлі-продажу передує чітко врегульована процедура, яка починається із звернення власника до нотаріуса для реєстрації свого наміру щодо продажу земельної ділянки, стосовно якої встановлено переважне право її купівлі, продати її особі, яка не є суб’єктом такого переважного права. Такий намір реєструється як обтяження.
Чого ще чекати від законопроєкту?
Фактично зараз закон не внормовує питання припинення цього обтяження в разі державної реєстрації набуття права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення за суб’єктом переважного права чи державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення.
Прийнятим за основу проєктом закону законодавець передбачив, що переважне право купівлі земельної ділянки припиняється одночасно з його реалізацією, тобто в разі набуття права власності на земельну ділянку.
До прикладу, у випадку державної реєстрації нового наміру власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо її продажу, за наявного обтяження такої земельної ділянки, здійснюється без подання відповідної заяви заявником.
Законодавець розширює коло підстав для відмови в державній реєстрації прав, передбачених ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у випадку, коли обтяженням є:
- намір власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо її продажу або переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, передане іншій особі на підставі відповідного правочину;
- заборона передачі особою, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, земельної ділянки сільськогосподарського призначення в оренду.
Наразі, законопроєкт №6199 готується до другого читання. Сподіваємося, що невдовзі він буде ухвалений Верховною Радою України і дійсно допоможе спростити процедуру набуття права власності та вчинення правочинів щодо переходу права власності на невеликі земельні ділянки сільськогосподарського призначення.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
