Екоіндустріальні парки як енергетичні хаби: які можливості для інвесторів відкриває новий закон

Для індустріальних парків оновлено рамку q тим самим відкрито ширший простір для енергетичних інвестицій. Відповідні нововведення містяться в ухваленому парламентом на початку вересня Законі «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення функціонування індустріальних парків» № 4961-ІХ, що набирає чинності 26 грудня 2026 року.

Ключовий ефект документа – перехід від моделі окремого промислового майданчика до моделі інтегрованої екосистеми, де виробництво поєднується з локальною генерацією, накопиченням енергії, когенерацією, управлінням попитом, переробленням відходів і спільним використанням ресурсів.

Докладно про зміни, що принесе новий закон, зокрема впровадження концепції екоіндустріального парку, та можливості, що відкривають інвесторам ці нововведення, Mind розповіли старша юристка Asters Тетяна Піскун і партнери Asters Ярослав Петров та Олег Бойчук.

Енергетична екосистема замість набору окремих підприємств

Закон запроваджує поняття екоіндустріального парку, передбачає критерії віднесення індустріальних парків до екоіндустріальних парків, порядок отримання цього статусу тощо.

На практиці модель екоіндустріального парку створює для резидентів парку низку переваг, які допомагають знизити витрати й підвищити стійкість, зокрема:

• власна та розподілена генерація: учасники можуть виробляти енергію для власних потреб, зокрема з альтернативних джерел, і поєднувати її з промисловим споживанням безпосередньо на майданчику;
• накопичення та керування навантаженням: системи зберігання енергії допомагають згладжувати піки, підвищувати надійність живлення й оптимізувати закупівлю електроенергії;
• когенерація та використання вторинного тепла: теплова й електрична енергія можуть інтегруватися у спільний контур кількох резидентів;
• малі системи розподілу: спеціальні особливості функціонування СЕС, установок зберігання енергії та когенераційних установок на території індустріальних парків передбачені в разі створення малої системи розподілу. Якщо така система не створюється, то діють загальні правила ринку електроенергії щодо приєднання до мереж, розподілу, продажу на ринку та постачання електроенергії споживачам;
• промисловий симбіоз: відходи, вода, тепло або побічні продукти одного підприємства можуть ставати ресурсом для іншого;
• спільна інфраструктура: централізовані мережі, енергоменеджмент і сервісне обслуговування знижують капітальні й операційні витрати окремих резидентів.

Сам статус не створює окремої пільги: інвестиційну цінність визначатимуть реальні показники – вартість енергії для резидентів, частка локальної генерації, надійність постачання, скорочення викидів і строк окупності спільної інфраструктури.

Водночас продаж надлишків електроенергії, приєднання до мереж, ліцензування та участь у балансуванні залишаються предметом окремого енергетичного регулювання. Тому технічну концепцію, комерційну модель і договірний розподіл ризиків варто формувати паралельно вже на ранній стадії.

Де виникають нові джерела доходу для інвестора

Інвестиційний потенціал екоіндустріального парку може реалізовуватися через такі моделі отримання доходу інвестором.

1. Energy-as-a-service. Інвестор фінансує енергетичні установки, а резиденти оплачують доступ до енергії, потужності або гарантованого рівня сервісу.

2. Довгострокові договори з резидентами. Передбачуване споживання створює базу для фінансування генерації, когенерації та накопичувачів.

3. Інфраструктура як окремий актив. Мережі, підстанції, теплові контури, водопідготовка й об’єкти поводження з відходами можуть мати власну модель плати за користування.

4. Партнерство з технологічними операторами. Виробники обладнання, ESCO-компанії та спеціалізовані оператори можуть входити у проєкт через спільні підприємства, оренду або сервісні контракти.

Земля для екоіндустріальних парків: що змінюється

Закон робить користування землею для індустріальних парків простішим і стабільнішим, зокрема, передбачає:

• довшу оренду: державні та комунальні ділянки тепер передаються в оренду щонайменше на весь строк існування парку. Це дає інвесторам впевненість, що вони зможуть користуватися землею стільки, скільки потрібно для повернення вкладень;
• простішу суборенду: ініціатор парку (головний орендар) може передавати ділянки учасникам парку без додаткового погодження з власником землі. Єдина умова: основний договір оренди не має цього прямо забороняти;
• менше бюрократії: зміни покликані зменшити адміністративні перепони для парків, розташованих на державній або комунальній землі.

Які енергетичні проєкти може об’єднати екопарк

Сучасні екоіндустріальні парки трансформуються в самодостатні енергетичні хаби, де інтеграція відновлюваних джерел живлення та циклічне використання ресурсів відкривають для інвесторів і резидентів принципово нові сценарії ефективності, а саме:

• Базовий (перший) сценарій – локальна генерація для власного споживання резидентів: сонячні установки, біоенергетика, газова або інша високоефективна когенерація. Її можна доповнювати накопичувачами, резервним живленням і цифровою системою керування навантаженням.
• Другий сценарій – промисловий симбіоз: використання вторинного тепла, біогазу, технологічних газів, води чи відходів у суміжних процесах. Це створює додатковий дохід або економію одночасно для кількох учасників і робить майданчик привабливішим для виробників, які мають вимоги до декарбонізації ланцюга постачання. Яскравий приклад – індустріальний парк «Боярка», що створюється як сучасний об'єкт управління відходами;
• Третій сценарій – сервісна модель, у якій керуюча компанія або окремий оператор продає резидентам комплексний результат: гарантовану потужність, тепло, холод, зарядну інфраструктуру, енергомоніторинг чи досягнуту економію.

Окремою можливістю є поєднання енергетичних проєктів із виробництвом обладнання, компонентів або матеріалів безпосередньо в парку. Це скорочує логістику, полегшує сервіс і створює для інвестора не один актив, а локальний ланцюг вартості.

Умови, що підтримують енергетичну модель

Ефективна реалізація інфраструктурних та енергетичних проєктів в індустріальних парках залежить не лише від фінансових моделей, а й від надійності правового фундаменту: чіткого регулювання земельних відносин, прозорого управління та суворого дотримання комплаєнс-процедур.

Звернути увагу варто на такі аспекти.

Земельний контур. Окреме цільове призначення (землі індустріальних парків), стабільність використання на строк роботи парку, спрощене оновлення кадастрових відомостей і скасування верхньої межі площі в 1000 га полегшують масштабування інфраструктури.

Оренда і суборенда. Строки мають відповідати інвестиційному горизонту, а договори – прямо захищати доступ до мереж та енергетичних об’єктів.

Перехід прав та обов’язків ініціатора створення. Якщо всі земельні ділянки в межах індустріального парку переходять від ініціатора створення до нової особи (не учасника і не керуючої компанії), ця особа автоматично набуває всіх прав і обов'язків ініціатора.

Комплаєнс. Санкційні, антикорупційні, офшорні та FATF-обмеження потрібно перевіряти щодо інвесторів, операторів, підрядників і постачальників обладнання.

Управління. Керуюча компанія має підтримувати статус парку в Реєстрі індустріальних парків (реєстр), звітність і координацію спільної інфраструктури.

Комплаєнс. Земельні, комплаєнс- та управлінські питання не формують головну інвестиційну тезу, але можуть заблокувати її реалізацію. Невідповідний партнер або постачальник може поставити під ризик не лише окремий контракт, а й статус парку, доступ до державного стимулювання та фінансування. Тому комплаєнс має бути вбудований у структуру угоди, не підміняючи оцінку попиту, технологічної концепції та економіки енергетичного проєкту.

Як структурувати проєкт

Успішна реалізація енергетичної моделі екоіндустріального парку вимагає системного та послідовного підходу до проєктування, який мінімізує фінансові ризики й забезпечує скоординовану взаємодію між девелопером, операторами та резидентами. Рекомендовано виконати такі кроки:

• визначити профіль споживання майбутніх резидентів і технологічний склад енергетичного хаба;
• обрати модель володіння активами й оператора генерації, накопичення та доступу до мереж;
• зафіксувати довгострокові платежі, гарантії мінімального споживання та механізми перегляду ціни;
• узгодити приєднання, балансування, резервування та продаж надлишків;
• перевірити земельні права, провести комплаєнс перевірку сторін і правила збереження статусу в реєстрі.

Що перевірити енергетичному інвестору

Перед ухваленням рішення про фінансування проєктів у межах екоіндустріального парку потенційному інвестору необхідно провести комплексний аудит технічних, комерційних і юридичних чинників, які безпосередньо впливають на окупність капіталовкладень, а саме:

• профіль і прогноз споживання резидентів, наявність якірного навантаження;
• технічну концепцію генерації, накопичення, теплопостачання та резервування;
• умови приєднання до мереж, балансування та можливість продажу надлишків;
• структуру доходів, довгострокові договори, гарантії споживання й розподіл ризиків;
• можливості промислового симбіозу та вимірюваний ефект ресурсоефективності;
• права на землю, строки оренди й суборенди та доступ до інфраструктури;
• структуру власності, санкційні й антикорупційні ризики та вимоги реєстру.

Інвестори, які вже зараз агрегують майбутній попит, домовляються з якірними резидентами та проєктують спільну генерацію, накопичення, когенерацію й ресурсні контури, матимуть перевагу після запуску підзаконних механізмів.

Земля, комплаєнс та управління залишаються необхідною основою, однак конкурентну цінність парку визначатиме його здатність забезпечити резидентам надійну, прогнозовану й економічно обґрунтовану енергію, а інвесторам – масштабовані проєкти з довгостроковою моделлю доходу.