Нерухомість Чорногорії: про які нюанси ринку інвесторам варто знати заздалегідь
Що необхідно перевірити перед купівлею об'єктів у цій країні та яка економіка угоди
Чорногорія нечасто зустрічається серед популярних країн, які українці розглядають для купівлі нерухомості за кордоном. Проте вона залучає значні для такої невеликої держави обсяги іноземного капіталу: у 2025 році іноземці вклали в нерухомість Чорногорії 497,4 млн євро. Це майже половина всього обсягу прямих іноземних інвестицій. А за перше півріччя 2026 року в нерухомість країни надійшло ще майже 238 млн євро.
Серед факторів, які привертають увагу інвесторів, – високий потенціал чистої дохідності, відносно низькі податки та майбутній вступ Чорногорії до Європейського Союзу.
Докладно про те, що робить цей ринок інвестиційним, скільки коштує угода з урахуванням усіх супутніх витрат і що інвесторові варто перевірити до входу, Mind розповів Абдурахман Шайхалов, засновник групи компаній Step by Step і співзасновник інвестиційної компанії stepINVEST.
Що робить цей ринок інвестиційним
Чорногорія – невелика країна і за населенням, і за територією. За останнім переписом тут живуть близько 624 тис. людей, а площа становить 13,8 тис. кв. км – це трохи менше площі Івано-Франківської області. Ринок нерухомості відповідно теж невеликий.
Головне, що варто про нього знати: у приморських регіонах вісім із десяти покупок новобудов припадають на іноземців. Тобто ви заходите на ринок, де зовнішній покупець і є основним. Попит не зав'язаний на одну модель використання: іноземці купують нерухомість під оренду, для сезонного відпочинку, як житло на майбутнє.
Другий фактор – права власності.
Фізичні та юридичні особи-нерезиденти володіють нерухомістю на тих самих умовах, що й резиденти. Немає ні окремих дозволів, ні спеціальних ставок для іноземців.
Третій – динаміка. Останні чотири роки новобудови на узбережжі демонстрували річне зростання вартості вище 10%. Зараз ринок переходить у стадію стабілізації, але загальна тенденція до зростання зберігається.
І тут головне не переплутати ринок загалом із конкретним сегментом. За нашим аналізом Будви, попит на якісне житло віком до п'яти років із хорошою локацією, видом і паркінгом суттєво перевищує пропозицію. Серед новобудов, об'єктів які відповідають усім цим умовам одночасно, мало.
Що підтримує попит і що може його посилити
Перший фактор – туризм. 2025 рік став для Чорногорії рекордним за кількістю туристів: за даними Monstat, країну відвідали 2,73 млн туристів, на 4,7% більше, ніж роком раніше, а понад 95% ночівель припало на іноземців.
Близько двох третин із 15,37 млн ночівель – у приватному житлі, яке здають у короткострокову оренду. Готелі приймають більше гостей, але в апартаментах зупиняються довше.
А динаміка першого півріччя 2026 року показує, що цей рік може стати ще успішнішим: кількість туристів зросла на 5,7%, а ночівель – на 6,5%, тобто гості проводять у країні більше часу.
Другий фактор – перспектива вступу до ЄС. Чорногорія планує стати частиною Євросоюзу у 2028 році й уже закрила 18 із 33 переговорних глав. Але на попит впливає не тільки майбутнє членство, а й сам процес євроінтеграції: з кожним етапом зростає інтерес до країни з боку європейських покупців і не тільки, а разом з ним – і вартість нерухомості.
Потенційним наслідком євроінтеграції може стати і розвиток іпотечного кредитування. Сьогодні іпотека в Чорногорії є, але отримати її складно, особливо нерезиденту. Для іноземців, у тому числі громадян України, діють досить жорсткі вимоги: підтверджене походження первинного внеску від 50% і офіційні доходи щонайменше втричі більші за платіж.
Якщо конкуренція європейських банків посилиться і кредити стануть доступнішими, це може активізувати відкладений попит серед покупців, які сьогодні не здатні фінансувати всю покупку власним коштом.
Економіка угоди
Орієнтир чистої дохідності залежить передусім від стадії, на якій інвестор входить в об'єкт, і моделі заробітку. Що раніше відбувається вхід, то більшим може бути потенціал дохідності, але разом із ним зростають ризик і горизонт інвестиції.
За нашими розрахунками, на найраніших стадіях – зокрема, на етапі землі – орієнтир може становити 14–17% річних. На стадії активного будівництва – близько 12–14%. Для готового об'єкта, який інвестор здає в оренду, орієнтир становить близько 9–12% річних з урахуванням капіталізації (4–5% – оренда, 5–7% – капіталізація). Фактичний результат залежить від конкретного проєкту, строку входу і виходу, попиту й динаміки ринку. У цих розрахунках ми вже враховуємо локальні витрати та податки.
Сукупні витрати на повний цикл угоди, від купівлі до продажу, становлять орієнтовно 10–15% залежно від об'єкта. Це нижче, ніж у більшості європейських країн. Значна частина цих витрат – податки.
При купівлі безпосередньо в забудовника податок на перехід права власності не сплачується.
На вторинному ринку діє прогресивна шкала: 3% – для об'єктів до 150 тис. євро, 5% – на частину вартості понад 150 тис. євро і 6% – на частину понад 500 тис. євро.
Під час володіння власник щороку сплачує податок на нерухомість, зазвичай 0,2%. Він виникає після введення нерухомості в експлуатацію та реєстрації в кадастрі.
Дохід фізичної особи від довгострокової оренди оподатковується за ставкою 15% від чистого доходу. При продажі дорожче, ніж об'єкт придбали, діє податок на капітальний прибуток 15%. Він рахується від різниці між сумою, зазначеною в договорі купівлі, і сумою в договорі продажу.
Що перевірити перед купівлею
Результат інвестиції залежить від самого об'єкта, локації та правил, за якими відбувається угода. У Чорногорії я б особливо звертав увагу на три речі:
1. Юридичний статус об'єкта й землі. Потрібно ретельно перевіряти всі документи. У деяких містах Чорногорії частка нерухомості з неврегульованим статусом може сягати 10–15%. У 2025 році її обіг суттєво обмежили: перед продажем такі об'єкти потрібно легалізувати. Щоб інформація про об'єкт точно була актуальною, для перевірки варто залучати юристів або фахівців ринку.
2. Перевірка забудовника. Від репутації забудовника залежить не лише якість будинку, а й те, наскільки легко буде продати квартиру згодом. Тому варто з'ясувати, що та скільки він уже здав, чи дотримувався заявлених строків і який вигляд мають його будинки за кілька років експлуатації.
Практичний спосіб – подивитися не лише сам проєкт, а й попередні об'єкти, здані три-п'ять років тому: там уже видно якість будівництва, стан інженерії і те, як утримується будинок.
Окремо варто поспілкуватися з місцевими агентами, вони зазвичай знають репутацію забудовника краще за будь-яку рекламу.
3. Реальний стан об'єкта. Навіть якщо забудовник перевірений, конкретний об'єкт варто оцінювати окремо. Частину того, що впливає на його реальну вартість, не видно ні у відкритих джерелах, ні на фото: якість виконаних робіт, стан інженерії, приховані дефекти. Готовий об'єкт варто оглянути на місці, а якщо будівництво ще триває – стежити, чи відповідає фактичний темп робіт заявленому графіку.
Окремо тримайте в полі зору законодавство. Я не виключаю, що найближчими роками країна перегляне чинні ставки податків та правила купівлі: це природний процес для держави, яка рухається до ЄС.
Чорногорія невеликий ринок, і багато що тут вирішується не цифрами з відкритих джерел, а локальною експертизою. Але саме тому тут досі є те, чого вже немає на зрілих ринках: дохідність, прогнозовані та відносно невеликі витрати.
Тож я вважаю, що цю країну варто включати до порівняння при виборі закордонної нерухомості. Але рішення тут, як і на будь-якому ринку, варто ухвалювати після перевірки об'єкта, його ліквідності, повних витрат і сценарію виходу.
Цей матеріал не є рекомендацією для здійснення фінансових або інвестиційних рішень. Редакція не несе відповідальності за рішення третіх осіб, ухвалені винятково на підставі цих порад, і за будь-які фінансові ризики, що можуть виникнути у зв’язку з використанням цієї інформації. Потенційним інвесторам рекомендується проводити власний аналіз і консультуватися з фахівцями перед ухваленням рішень.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
