Афера у квадраті: покупцям нових квартир доводиться платити за неіснуючу площу

Будівельні компанії штучно завищують площу побудованих ними квартир, пропонуючи інвесторам доплатити за зайві квадратні метри. До цього «фокусу» будівельники вдаються в змові з представниками Бюро технічної інвентаризації, які здійснюють обмір новобудов перед здачею в експлуатацію. У підсумку за кожен введений в експлуатацію будинок нечистоплотні ділки можуть додатково отримати декілька мільйонів гривень.

«Сантиметр – туди, три – сюди, дверні прорізи, конструкції, що виступають... Вимірювати площу можна по-різному. Навіть якщо запросити 10 техніків БТІ, то в результаті у всіх вийдуть різні підсумкові цифри, – пояснює юрист-консультант з нерухомості Іван Кудояр. – А тепер уявіть, якщо в будинку 200 квартир і на кожній накинути по 1,5 «квадрата», вийде 300 зайвих квадратних метрів. Це площа шести додаткових 1–2-кімнатних квартир, або 6 млн грн (при середній ціні в Києві 20 000 грн за 1 кв. м. – Ред.)», – обурюється співрозмовник Mind.

За його словами, така практика набуває масового характеру на будівельному ринку України. Це підтверджує й аналітик компанії SV Development Сергій Костецький, за оцінками якого лише в Києві із зайвими «квадратами» продається кожна друга квартира. «При покупці квартири площею 80–90 кв. м інвестору можуть наміряти на 5–10 «квадратів» більше. Насправді житло далеко не завжди стає настільки більшим, як заявляє забудовник. Але інвестор не може перевірити ці дані, оскільки доплатити необхідно до моменту отримання ключів від помешкання», – пояснює співрозмовник Mind.

Керуючий директор ARPA Real Estate Михайло Артюхов каже, що такі випадки на ринку трапляються. Але, на його думку, вони не мають масового характеру. Переважно цим грішать дрібні приватні забудовники з передмість, тоді як великі компанії, які цінують власну репутацію, «такими речами не бавляться». «У моїй практиці був випадок, коли забудовник хотів використовувати подібну схему, але ми його відмовили, пояснивши, що інформація про його недобросовісну поведінку швидко стане надбанням гласності й негативно позначиться на продажах інших його об'єктів», – розповів Михайло Артюхов.

Опитані Mind працівники будівельних компаній визнають: побудувати будинок, площа приміщень якого відповідатиме проектній документації з точністю до десятих або сотих часток метра – неможливо. За їхніми словами, це пов'язано з існуючими технологіями будівництва, що дають певну похибку при їх застосуванні. Найменші розбіжності у площах трапляються в серійних панельних будинках, що збираються на будмайданчику як конструктор. А ось технологія будівництва монолітно-каркасних або цегляних будівель складніша і дозволяє змінювати проект навіть на стадії будівництва, через що розбіжність у проектній і реальній площі однієї і тієї самої квартири може сягати 5–7 метрів.

Через це, як стверджують будівельники, і виникають ситуації, коли покупцеві житла на етапі оформлення права власності пропонують доплатити за зайві квадратні метри. «Але розбіжність може бути як в плюс, так і в мінус. Чимало випадків, коли інвестор на етапі оформлення інвестугоди заплатив за одну площу, а отримав житло на пару «квадратів» менше. Тоді будівельна компанія повертає йому вартість двох «квадратів», – говорить менеджер київської будівельної компанії, який побажав залишитися неназваним.

Але Іван Кудояр стверджує, що йдеться не про технологічні аспекти, а про навмисне завищення забудовниками площ. «В Україні працює велика кількість приватних БТІ, для яких замовлення однієї будівельної організації куди вигідніше, ніж обслуговування сотні приватних замовників. Вони готові йти на певні поступки, і забудовники цим користуються. Дійшло до того, що деякі будкомпанії проводять тендер серед інженерів БТІ: хто наміряв більше, той і виграв», – пояснює співрозмовник Mind.

Саме така історія сталася з киянином, який придбав на етапі зведення будинку 3-кімнатну квартиру площею 84,8 кв. м. Перед здачею об'єкта в експлуатацію йому зателефонували з відділу продажів і повідомили, що за фактом площа квартири зросла до 87,8 кв. м, запропонувавши доплатити за зайві три «квадрати» 84 000 грн. Але повторний обмір приміщення інженером БТІ, якого найняв киянин за 1000 грн, показав, що площа квартири зросла лише на 1,2 кв. м. У результаті забудовник був змушений дати задній хід, завдяки чому покупець заощадив 58 000 грн.

Адвокат, президент всеукраїнської громадської організації «Ліга експертів України» Світлана Бовсуновська каже, що більшість забудовників все ж намагаються обґрунтувати завищення розмірів житла. До загальної площі квартири включають вентиляційні шахти, короби, в які зашиті інженерні комунікації, стінні ніші під батареї опалення тощо. «Іноді різниця становить до 5 м», – каже вона.

При цьому забудовники часто не видають ключі й не дозволяють переміряти площу до моменту отримання доплати, аргументуючи це дотриманням техніки безпеки при проведенні будівельних робіт. А домогтися повернення коштів після доплати і повторного вимірювання об'єкта практично неможливо. Тому єдиним способом захистити себе від недобросовісного забудовника, на думку Світлани Бовсуновської, є внесення відповідних пунктів до інвестиційного договору на етапі його укладення.

Втім, навіть зменшення реальної площі введеного в експлуатацію житла теж на руку забудовнику. По-перше, за відсутні «квадрати» компанія повертає інвестору гроші за початковою вартістю, тоді як ціна квадратного метра у введеному в експлуатацію об'єкті завжди вища. По-друге, протягом будівництва можливі курсові коливання, через які компенсація, отримувана інвестором, може скоротитися в доларовому еквіваленті. «По суті, забудовник таким чином користується безвідсотковим кредитом. Якщо невідповідність проектної та реальної площ носить масовий характер, то йдеться про мільйони гривень у масштабах одного будинку», – резюмувала Світлана Бовсуновська.

Нагадаємо, Mind досліджував, чому Україні загрожує нова хвиля «Еліта-Центрів», а нинішній рік може ознаменуватися крахом будівельного ринку держави.