Віталій Грусевич: «У Києві забудовнику практично неможливо передати соцоб'єкт місту, зарахувавши його до пайового внеску»

У Верховній Раді між українськими забудовниками і місцевими властями тривалий час ведеться неоголошена війна. Каменем спотикання стали пайові внески в розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів. За останні два роки парламент зареєстрував близько десятка законопроектів, що кардинально змінюють як методику нарахування, так і розмір пайової участі забудовників. Причому якщо одні документи передбачають збільшення фінансового навантаження на будівельну галузь, то інші – повне скасування цих платежів.

У кожної зі сторін власні аргументи. Місцева влада наполягає на збільшенні розміру компенсації забудовників за право працювати на їх території, пояснюючи це тим, що поява нових висоток і зростання числа жителів підсилюють навантаження на інженерні мережі, транспортну інфраструктуру, а також на соціальні об'єкти – дитячі сади, поліклініки, школи. Забудовники, навпаки, виступають за зменшення, а то й взагалі скасування пайових внесків, звинувачуючи місцевих чиновників у нецільовому використанні й навіть банальному розкраданні цих коштів.

Найближчим часом список відповідних законопроектів обіцяє поповнитися ще двома документами, які поки ще в розробці. Про те, чому забудовники і чиновники не можуть прийти до компромісу, Mind поговорив з виконавчим директором Конфедерації будівельників України Віталієм Грусевичем.

– На ваш погляд, в якого із зареєстрованих в парламенті законопроектів є шанси бути затвердженим?

– На жаль, у жодного з них. Мінрегіонбуд зараз розробляє свій законопроект, що передбачає заміну інституту пайової участі платежем наступного характеру: є нормативна грошова оцінка земельної ділянки, певний відсоток від якої забудовник повинен щомісяця платити в місцевий бюджет з моменту початку будівництва до його закінчення. Чим довше будуєш – тим більше платиш, чим швидше закінчується будівництво – тим швидше закінчуються ці платежі.

Асоціація міст України категорично проти такої прив'язки, оскільки на одній і тій самій земельній ділянці можна розвивати різні обсяги будівництва. Але коли Конфедерація будівельників України запропонувала взяти за базу розрахунку опосередковану вартість будівництва, що регулярно розраховується Мінрегіонбудом для всіх регіонів країни, асоціація під час попередніх обговорень визнала це недоцільним.

Питання складне, вирішити його без комплексного підходу до регулювання будівництва в цілому неможливо. Тому говорити про будь-які чіткі домовленості поки рано.

– Один із зареєстрованих у парламенті законопроектів пропонує навіть скасувати пайові внески. Причому Мінрегіонбуд спочатку підтримував цю ідею, а багато експертів вважали, що в цього документа найбільше шансів бути затвердженим. Чому ви проти?

– Цей законопроект покладає на територіальні громади обов'язок підключати об'єкти будівництва до зовнішніх мереж. А в населених пунктів немає джерела фінансування, воно ніде не передбачене – ні в розрахунку податку на землю, ні в інших податках. Прийняття даного законопроекту загрожує ризиком, що частина об'єктів, які будуть побудовані, залишаться не підключеними до мереж. А інвестори, які вклали гроші в будівництво, не зможуть використовувати об'єкт за призначенням. Даний законопроект уже відхилений парламентом. Але аналогічні положення містяться в розробленому Кабміном проекті закону України №6540, що зареєстрований у Верховній Раді в червні цього року.

Упевнений, пайова участь залишиться хоча б тому, що в системі, за якою збудовано наше земельне та будівельне законодавство, є пролом під назвою «оренда земельної ділянки». Той, хто купує земельну ділянку, забудовує її і продає нерухомість, має певну структуру витрат, а у того, хто орендує, собівартість будівництва менше. У нашій країні практично всі будівельні компанії орендують ділянки.

– А як ця проблема вирішується в цивілізованих країнах?

– У будь-якій цивілізованій країні такого пролому не існує. Хочеш будувати – спочатку купи землю. Найбільш вдалою моделлю взаємин забудовників і місцевої влади я вважаю країни, в яких ділянки діляться на два види: регульовані (дорогі) і нерегульовані (дешеві). Купуючи регульовану земельну ділянку, забудовник компенсує територіальній громаді витрати на те, що цей наділ сформований, внесений до генерального плану, на нього розраховані інженерні мережі з певною пропускною здатністю. У будівельної компанії буде гарантія того, що вона зможе підключити свій об'єкт до цих мереж, сплативши за фіксованим тарифом.

Нерегульовані ділянки такої гарантії не дають. Тобто забудовник вкладатиме кошти в розробку детального плану території, малюватиме проекти, а місто може сказати: «Ні, потужності існуючих мереж недостатньо, щоб підключити до них ще один об'єкт. Хочеш, будуй ще одну підстанцію, ще один каналізаційний колектор, ще один водопровід». А це передбачає величезні витрати і все одно не дає гарантії, що місто не висуне інших вимог. На цьому навіть побудований бізнес: існують компанії, що скуповують нерегульовані ділянки і роблять їх регульованими, у тому числі й завдяки лобіюванню, а потім розпродують, заробляючи до 400%.

Але у нас так не вийде, бо переважно забудовники не купують земельні ділянки, а беруть їх в оренду, а бюджети територіальних громад не передбачають прокладку комунікацій до порожніх ділянок, оскільки грошей не вистачає навіть на ремонт існуючих доріг і лікарень. Якщо ж спробувати привести законодавство у відповідність до європейських стандартів, будівельники завиють, бо це буде для них значно дорожче. Тому наша пропозиція – це компромісний варіант.

– В Україні є маса прикладів, коли забудовник бере в оренду землю, але багато років вона стоїть незатребуваною, на ній не ведеться жодних робіт. З якого моменту ви пропонуєте нараховувати пайовий внесок – з дати оформлення оренди або з початку будівельних робіт?

– У нашому розумінні це має відбуватися з початку будівництва.

– А хіба це не призведе до маніпуляцій: почали ставити паркан, але це ще не будівництво, почали забивати палі – і це ще не будівництво?

– Стаття 26 закону «Про регулювання містобудівної діяльності» свідчить, що не можна починати будівництво без оформлення відповідного документа – декларації або дозволу на початок будівельних робіт. День внесення цього документа в базу даних ДАБІ можна вважати датою початку будівництва.

– Проте існує маса прикладів, коли будівельні роботи ведуться без цих документів.

– Це вже порушення законодавства, за що передбачено штраф у розмірі 60 000 грн для класу наслідків СС1, 623 000 грн – для СС2 і 1,5 млн грн – для СС3.

– Нормативна грошова оцінка по різних регіонах істотно відрізняється, відповідно, і пайовий внесок в Києві та регіонах буде різним, тоді як вартість будматеріалів і робіт в Україні не дуже різниться. Виходить, що пайовий внесок у столиці буде значно вище, ніж в регіонах. Чи не є ця норма дискримінаційної?

– Зрозуміло, що розмір пайової участі відрізнятиметься, і це нормально. У центрі Києва я можу продавати квадратний метр по 38 000 грн, відповідно, можу допустити собівартість у 25 000 грн. У Львові можу продавати житлову нерухомість по 17 000 грн, отже, собівартість може скласти не більше 12 000 грн. А ось у Луцьку продати житло дорожче 11 000 грн за 1 кв. м неможливо, тобто собівартість його зведення не повинна перевищувати 8000 грн. У цю собівартість буде входити і пайовий внесок, розмір якого в столиці буде максимальний, а в депресивних регіонах – мінімальний, а можливо, і «нуль». Адже в багатьох населених пунктах місцева влада прийняла рішення взагалі не стягувати пайові внески. Законодавець встановить лише граничне значення, вище якого не можна стягувати плату і «кошмарити» бізнес.

Є регіони з високою економічною активністю, де багато інвесторів. А є регіони, де інвесторів немає і потрібно стимулювати їхній прихід. Нульова ставка пайової участі якраз і служить одним з таких стимулів.

– Але ж зараз теж встановлені порогові значення в розмірі 4% від вартості реалізації проекту для житлового будівництва і 10% – для комерційного. Однак на практиці комусь виставляють менший відсоток, хтось взагалі не платить, а хтось платить по максимуму. Як правило, це залежить від особистих стосунків з владою або розміру відкату. Чи не виникне така ж ситуація і після прийняття законопроекту, над яким зараз ведеться робота?

– Ні. Можна щорічно переглядати розмір пайової участі, знизивши його для всіх будівельних компаній. Для однієї компанії такі привілеї виключені.

– Чи не здається вам, що саме ринок має регулювати прихід інвесторів? Є попит на нерухомість – інвестори прийдуть, немає платоспроможного попиту – не прийдуть, як би їх не залучали, тому що їх квартири ніхто не купить.

– Житло – це базова потреба, яка закріплена в Конституції. І не можна говорити, що, якщо люди не мають можливості купити квартири, вони повинні животіти в халупах і бараках. Повинні бути різні державні та місцеві програми доступного житла, повинні бути програми залучення інвесторів. Ми відстоюємо ці принципи.

– А ось це вже, схоже, лобіювання, банальне бажання запустити руку в бюджет.

– Ні, це соціальна політика.

– З приводу використання коштів пайової участі в забудовників маса нарікань. Компанії хочуть, щоб ці гроші використовувалися для розвитку інфраструктури біля їхніх комплексів, що дозволило б додатково залучити покупців і підвищити вартість квадратних метрів. А за фактом вони не розуміють, куди йдуть ці гроші.

– У територіальної громади існує маса проблем, вирішення яких закладено в стратегії розвитку населеного пункту. В рамках цієї стратегії вони і спрямовують кошти на ті цілі, які вважають першочерговими. Не можна сказати, що є якась будкомпанія, вона платить гроші, тому біля її об'єкта все повинно бути красиво. У населеному пункті є й інші жителі, у яких свої пріоритети, що не збігаються з пріоритетами забудовника. Наприклад, необхідно терміново поміняти мережі в місцевій лікарні, підлатати дороги тощо. А на все грошей не вистачає.

– В якості альтернативи компанії готові самостійно зводити дитячі садки і школи, прокладати дороги і інженерні комунікації. Але вартість цих робіт не зараховується до пайового внеску, оскільки існуючий порядок взаєморозрахунків дуже заплутаний. У чому проблема?

– Йде бюджетне планування органу самоврядування, і він на певний рік зводить дохідну і витратну частини бюджету. А у забудовника до закінчення будівництва немає актів виконаних робіт і фінальної вартості інженерних і соціальних об'єктів, які він зводить. Забудовник не може прийти в орган місцевого самоврядування і сказати: «Мережі готові, включіть їх в бюджет цього року, а я через рік буду вводити їх в експлуатацію». Тобто пайовий внесок платити треба сьогодні, а фінальна вартість реалізації проекту буде відома завтра.

Існує й інша проблема. Цей внесок сплачується до місцевого бюджету. А як місцевий керівник може зарахувати його сплату, якщо побудовану забудовником водопровідну мережу він зобов'язаний передати на баланс обласного водоканалу, а підстанцію – на баланс обленерго тощо?

Звичайно, є великі компанії, що в змозі «умовити» місто на перерахування пайового внеску за часом ближче до завершення будівництва, внесення коригувань до бюджету, що дозволить провести взаємозалік. Але це все лобізм.

– У результаті забудовникам доводиться і будувати соціальну інфраструктуру, і платити пайовий внесок.

– Має бути типове положення про порядок сплати пайових внесків. Бажано включити основні його положення в «тіло» закону, щоб виключити ситуації, коли в кожному населеному пункті місцева влада вигадує власний порядок або положення про стягування пайового внеску. Тому що, наприклад, Київ написав таке положення, за яким забудовнику практично неможливо передати соціальний об'єкт місту, зарахувавши його в пайовий внесок.

– Тобто основна проблема – у нездійсненних процедурах, які вигадує влада на місцях?

– Так. У статті 40 закону про пайову участь написано все дуже просто: «побудовано, передано, зараховано». Але як тільки ви переходите до підзаконних актів, починають «закипати мізки».

– Виходить, що місцева влада за будь-яку ціну хоче отримати не інфраструктуру, а гроші, щоб потім їх розікрасти?

– Давайте розділяти проблему. Зрозуміло, що з корупцією потрібно боротися. Забудовник теж може завищити вартість створеної ним інфраструктури. Ми наполягаємо на тому, що порядок взаємозаліків має бути для всіх однаковий, тобто прописаний на законодавчому рівні. Так само має бути єдиний прозорий порядок витрачання цих коштів, щоб не було крадіжок.

– Чи всі члени конфедерації підтримують вашу ідею щодо порядку нарахування пайових внесків?

– Звичайно, не всі. Багато забудовників живуть з думкою: «А навіщо нам платити місцевій владі? Вони повинні самі розвивати інфраструктуру, підводити до наших ділянок мережі». Своє завдання вони вбачають тільки в одному – мати зиск. Але потрібно розуміти, що пайові внески – важливе джерело поповнення місцевих бюджетів, без якого розвиток територіальних громад буде проблематичним. Тому ми і намагаємося знайти компроміс.

Довідка:

Законопроект №3610 (Петро Сабашук, БПП) пропонує скасувати пайову участь забудовників у розвитку інфраструктури.

Законопроект №4108 (Вадим Денисенко, БПП) пропонує зменшити збір до 1% для промислових об'єктів і об'єктів сільгосппризначення.

Законопроект №4243 (Юрій Бублик і Олександр Ревега, БПП) передбачає збільшення граничного розміру збору для забудовників житла до 5%, з яких 3% забудовник повинен віддати у вигляді площ в новобудові.

Законопроект №1890 (Олександр Марченко, позафракційний депутат) передбачає зобов'язати забудовників не тільки платити пайовий внесок у нинішньому вигляді, але й передавати в комунальну власність частину житла в новобудовах.

Законопроект №2446 (Павло Дзюблик, «Народний фронт») передбачає повне скасування сплати пайового внеску в разі, якщо інженерні мережі до об'єкту, що будується, вже існують, а також якщо функціонування об'єкта не спровокує додаткове навантаження на діючу інженерно-транспортну інфраструктуру.

Законопроект №6540 (Кабмін), серед іншого, передбачає скасування пайової участі, не пропонуючи жодних альтернативних або компенсаційних механізмів.