Гендиректор «Укрбуд Девелопмент»: «Обвал «первинки» може статися, якщо всі покупці перейдуть на вторинний ринок»

«Укрбуд» наступає на п'яти «Київміськбуду»: цього року корпорація вже встигла побудувати в Києві 316 000 кв. м, перевершивши свої ж торішні показники з введення житла в експлуатацію.

У створеній ще в 1991 році корпорації складна структура, до неї входять близько двох сотень державних і приватних компаній. Останні п’ять років для корпорації були особливо успішними – компанії вдалося збільшити обсяги будівництва в декілька разів. Побудувавши перший будинок у столиці лише у 2013 році, сьогодні «Укрбуд» рапортує вже про вагомої цифри у 830 000 кв. м житла.

Не обійшлося і без складнощів. У травні минулого року Державна архітектурно-будівельна інспекція позбавила компанію дозволу на будівництво ЖК «Сонячна Рів'єра» через проблеми із землею в замовника будівництва. «Укрбуд» відступати не збирався, викупив ділянку під будинками, що будувалися, отримав новий дозвіл, а управління проектом передав інвесторам, які купили квартири, щоб показати відкритість усіх процесів.

Керівники корпорації, зокрема її колишній президент Максим Микитась, амбітних планів ніколи не приховували – вони мають намір зробити «Укрбуд» лідером на ринку нерухомості Києва. У 2016 році компанія почала будувати 13 нових житлових комплексів, тим самим збільшивши кількість будівельних майданчиків майже до трьох десятків. У корпорації кажуть, що найближчим часом такого числа нових об'єктів не буде, девелопер сконцентрувався на завершенні будівництва за поточними проектами, почавши у 2017-му тільки один об'єкт. Але вже наприкінці цього року або на початку наступного обіцяють представити чотири нові проекти в Києві.

У 2017 році корпорація ввела в експлуатацію чотири житлові комплекси в Києві та декілька будинків і секцій ще в двох ЖК. У планах до кінця року – повністю здати ще два комплекси і частково третій. Щоправда, тепер цим займатимуться глава ради директорів Юрій Пелих і Олег Майборода. Останній очолює компанію «Укрбуд Девелопмент», яка є девелопером та інвестором усіх проектів корпорації в Києві. Максим Микитась же минулого року подався в законодавчу владу, ставши народним депутатом України.

Коріння з Чорнобиля

– Ще декілька років тому про корпорацію «Укрбуд» на ринку житлового будівництва мало хто чув. Зараз компанія – одна з лідерів.

– «Укрбуд» – не «чортик з табакерки». Корпорація не з'явилася нізвідки, вона існує з початку незалежності України і реалізувала десятки проектів по всій країні. Одного тільки житла з 1991 року побудували близько 10 млн кв. м, не кажучи вже про промислове будівництво. «Укрбуд» дуже активно будував і будує в Харкові, Одесі, Львові, інших обласних центрах. Тому за плечима корпорації велика і довга історія. Прихід на будівельний ринок Києва у 2012 році просто став черговою, хоч і дуже важливою віхою в нашому розвитку.

– «Укрбуд» став лідером ринку лише в останні два роки. Для такої динаміки будівництва потрібні ділянки, будівельна техніка, фінансування. Звідки у вас це все?

– До моменту виходу в столицю до корпорації входила достатня кількість будкомпаній з хорошим портфелем, які встигли попрацювати і за кордоном, і в Україні, включаючи унікальні проекти на Чорнобильській АЕС. Тому в нас був і досвід, і будівельники, і техніка, і фінансування – про це неодноразово розповідав Максим Микитась.

З першими побудованими будинками, першими залученими інвестиціями клієнтів прийшов масштаб. Сьогодні динаміка розвитку компанії досягла певного піку і підтримується стабільними продажами. У результаті «Укрбуд» вийшов на перше місце серед українських забудовників за числом одночасно споруджуваних проектів і по праву вважається найбільш динамічним девелопером на ринку. За п'ять років роботи в Києві ми здали в експлуатацію понад 50 будинків. Такої динаміки більше ніхто не має.

Без паніки

– За даними консалтингової компанії CDS, зараз пропозиція на ринку первинної нерухомості перевищує платоспроможний попит вдесятеро. При цьому пропозиція продовжує рости, а попит падати, що загрожує обвалом ринку.

– Ми стежимо за дослідженнями ринку, і, якщо чесно, вони часто викликають у нас запитання. Особливо в тому, що стосується методології підрахунків, яка часто залишається «за кадром». Тому намагаємося все ж спиратися тільки на ту аналітику, в якій впевнені на всі сто. А там картина часто буває зовсім іншою. Наприклад, нам недавно робили порівняльний аналіз кількості квадратних метрів житла на одну людину в різних містах світу.

Підсумок вийшов дуже цікавим. У великих містах США – наприклад, таких мегаполісах, як Нью-Йорк і Вашингтон, на одного жителя припадає близько 80 кв. м. У німецькому Берліні або Франкфурті це 40–45 «квадратів». А в Києві лише 20. Причому в Києві рахувалося з розрахунку 2,8-мільйонного населення. Хоча ми всі розуміємо, що в реальності в столиці живе мінімум на 50% більше людей.

До чого я веду – заділ для зростання у ринку нерухомості колосальний. Це навіть якщо не торкатися питання поновлення старого житла. Щоб просто відповідати європейським показникам, нам потрібно вдвічі, а то і втричі більше житлоплощі.

– Це ви говорите про потенційний попит, а в реальності у людей просто немає грошей на покупку житла.

– Попит в останні пару років, дійсно, стриманий, грошей на руках в українців, правда, не так багато. Але так було і у 2015 році, і ринок не зупинився, він продовжує розвиватися і рости. Обвал «первинки» може статися, якщо всі покупці перейдуть на вторинний ринок. Але «вторинка» при своїй чималій вартості ніколи не зрівняється з усіма перевагами новобудов. Вона не дасть тієї ж якості, енергоефективності, сучасних технологій будівництва. Не дасть сторічної гарантії, нових комунікацій або продуманого благоустрою, нормального сервісу, кінець кінцем.

– Іншими словами, чергової кризи ви не боїтеся?

– Просто не бачу приводу для паніки. Житло в новобудовах затребуване, просто не кожному економічна ситуація дозволяє сьогодні його купити. Це зовсім не те ж саме, що перенасичення ринку, тому продажі не зупиняться. А якщо їх рівень з якихось причин і знизиться, то це може вдарити лише по тим забудовникам, хто вирішив відкусити більший шматок, ніж здатен проковтнути.

Але таких майже не залишилося – у 2014 році невміння розраховувати свої сили згубило дуже багатьох. Ті ж, хто вистояв, як і ми, хто має фінансовий ресурс і не зловживає залученням кредитів, не стали б починати таку велику кількість проектів, якби питання їхнього завершення упиралося виключно в мінливий настрій ринку.

– І все ж складно заперечувати, що сьогодні будують дуже багато. Більше, ніж затребувано.

– Звичайно, конкуренція в Києві дуже висока. Вибір у покупця величезний. Щоб виділитися, дати клієнту привабливу ціну і гарну якість вже недостатньо. Потрібно запропонувати більше – не просто сучасну квартиру, а й комфортне оточення, навіть певний стандарт життя. А все це можливо тільки при комплексному підході та умінні змінюватися.

І це виклик, бо будівельна сфера досить консервативна. Але ми поступово і досить успішно рухаємося в цьому напрямку. Залучили досвідчених архітекторів і урбаністів до роботи над оформленням будинків і благоустроєм навколишньої території. Працюємо над покращенням сервісу обслуговуючих компаній, запускаємо спільні з містом інфраструктурні проекти.

Шлях до інновацій

– Так, будгалузь консервативна – це правда. Багато компаній з інших сфер впроваджують інноваційні рішення. Наприклад, агрокомпанії вимірюють поля за допомогою супутників і дронів. На будівельному ринку ж максимум – це система «розумний дім». У вас є нові рішення, які ви впроваджуєте на ринку?

– Дронов, які можуть замінити будівельні крани, поки не створили, якщо ви про це. Але всі чудово розуміють, що потрібно йти в ногу з часом. Наприклад, ми встановлюємо сучасні системи контролю доступу, які підвищують безпеку мешканців як в квартирах, так і на прибудинковій території. За їх допомоги реально контролювати можливість доступу будь-якої людини в житловий комплекс аж до ліфта або поверху. Можна навіть встановлювати конкретний час відвідування.

При спрацьовуванні сигналізації в одній з квартир весь поверх ізолюється до прибуття охорони, що виключає можливість зловмисника втекти. Подібні рішення і виділяють проекти серед загальної маси. Тим більше якщо йдеться не про точкові інновації, а про цілий взаємопов'язаний комплекс. Ми показуємо, що можемо запропонувати набагато більше, ніж інші.

Що стосується систем «розумний будинок», то я б радив клієнтам детальніше дізнаватися, що саме пропонує забудовник. В основному це поки гучні слова без конкретної реалізації. Людині або пропонують встановити її за додаткові гроші, а це може вилитися в чималу суму, або пропонують настільки урізаний варіант, що такі системи навіть соромно називати «розумним домом»!

Те, що ми запропонуємо покупцям квартир від «Укрбуду» вже наприкінці цього року, – зовсім нове рішення. Встановлюване нами обладнання дозволить управляти всіма системами квартири без складних інсталяцій і налаштувань. Це вже не ті стандартні системи «розумний будинок», які все обіцяють, але в підсумку або не можуть реалізувати, або деруть з клієнтів додаткові чималі гроші за їхню установку. Наш клієнт отримає краще рішення разом із придбаною квартирою. Подробиці вже зовсім скоро, вважайте цю інформацію поки певним тизером! (посміхається)

– «Укрбуд» завжди будував будинки з керамічної цегли, що приваблює споживачів, але збільшує вартість і термін реалізації проекту.

– Так, керамічна цегла дорожче за інші матеріали, але ми дивимося на ситуацію в довгостроковій перспективі. По-перше, це один з найбільш довговічних матеріалів, який роками не втрачає первинного вигляду і міцності та не боїться навіть вогню. По-друге, він «дихаючий», екологічно чистий і безпечний, створює необхідний рівень вологості в приміщенні, відмінно утримує тепло взимку і прохолоду влітку. В результаті використання цегли – це, по-перше, підвищений комфорт мешканців. По-друге – велика енергоефективність будівлі. По-третє – надійність, тобто менша необхідність в поточних ремонтах. З огляду на всі ці плюси, подорожчання проекту в результаті здається не таким вже й великим. Тим більше що наші клієнти регулярно підтримують цей вибір своїми грошима.

– Тоді чому деякі об'єкти ви будуєте за монолітно-каркасною технологією?

– Насправді в керамічної цегли все ж таки є один мінус. Це збільшення термінів будівництва, бо  робота з цеглою – справа нешвидка. А монолітно-каркасна технологія дозволяє з хорошою динамікою будувати будівлі майже будь-якої поверховості та форми. При цьому конструкція будівлі залишається міцною, але стає легшою. Менше вага будівлі – менше навантаження на фундамент. Тому в нас число таких проектів і росте. Але при цьому від цегляної технології ми не відмовляємося – взяти хоча б ЖК «Академ-парк», «Казку», «Козацький», «Харківський». І при монолітно-каркасному будівництві ми теж закладаємо несучі стіни лише нашою «фірмовою» червоною цеглою. Тобто поєднуємо переваги обох технологій будівництва.

– Деякі забудовники в Києві заявляють про плани встановлення сонячних панелей на дахах будинків, що дозволить зробити будинок більш автономним і зменшити навантаження на оплату комунальних послуг для мешканців. Ви розглядаєте можливість установки панелей?

– «Укрбуд» цього року єдиний серед забудовників провів соцопитування серед мешканців своїх будинків: ми запитували у них, чим вони найбільше незадоволені. І дуже багато людей скаржилися на високі тарифи. Зрозуміло, що ціна кубометра газу або кіловата енергії – це не те, на що може вплинути девелопер. Але ми бачимо, що людей це питання турбує, тому займаємося ним систематично. Для нас впровадження нових технологій – це природний еволюційний процес. Індивідуальний тепловий пункт у кожному будинку – це щось само собою зрозуміле. Енергоефективні лампи, включення світла за датчиками руху – теж. Почали встановлювати вуличні ліхтарі з сонячними панелями. З введених в експлуатацію комплексів такі вже є в ЖК «Олександрія», також вони встановлені в ЖК «Аристократ», що готується до введення. Зараз готуємо до запуску проект житлового комплексу, де сонячні батареї на дахах будинків будуть накопичувати енергію для освітлення місць загального користування. Це природний шлях розвитку.

– У рекламних проспектах компанія обіцяла за свій рахунок обладнати лічильниками тепла всі квартири, що здаються в експлуатацію у 2017 році. Однак покупці квартир стверджують, що цього не зроблено, а в інвестдоговорі такий пункт відсутній.

– Так, це, до речі, ще один спосіб скоротити вартість «комуналки». З лічильниками все гранично просто. Обіцяли – робимо. Сьогодні в нас уже закуплені близько 2000 лічильників, готових до установки. Вже закінчили установку в ЖК «Старокиївський», «Авангард» і «Олександрія», ставлять у «Герцен Парку». Як тільки узгодимо все з відповідними службами – зможемо приступати і на інших комплексах. Цей процес нешвидкий, але результат його відомий – всі будуть з лічильниками.

А з приводу договорів – усе просто. Встановлювати теплові лічильники забудовника ніхто не зобов'язує. Це наша ініціатива, додатковий бонус для наших інвесторів, і їх отримають навіть ті, хто інвестував раніше і, відповідно, не має такого пункту в договорі.

Ставка на якість

– Забудовники все частіше переносять терміни реалізації. З чим це пов'язано?

– Не з коливанням курсу долара або падінням купівельного попиту, як люблять говорити «диванні експерти». Основна причина куди прозаїчніша і, на жаль, набагато серйозніша. Це зарегульованість і забюрократизованість будівельної сфери. Забудовникам немає сенсу ставити нереалістичні терміни будівництва. Просто яку дату не зазнач, вона завжди може змінитися, особливо на фінальних етапах: введення в експлуатацію, розрахунок пайових внесків, присвоєння поштової адреси тощо. Взяти до прикладу, оформлення того самого сертифіката про готовність будинку до експлуатації. Його отримання може зайняти як пару тижнів, так і пару місяців. Або ось ситуація, знайома кожному девелоперу: будинок повністю готовий, але ти змушений чекати, поки чиновники віднімуть з пайового внеску мільйони гривень, витрачених на створення комунальної інфраструктури.

– Скільки квартир залишається нерозпроданими до моменту закінчення проекту?

– Багато чого, звичайно, залежить від довіри клієнтів. Зрозуміло, що картина від комплексу до комплексу дуже різна, але в середньому приблизно 40% усіх квартир у нас розходяться ще на початковому етапі – коли гарантією закінчення будівництва виступає тільки репутація девелопера. Решта купується здебільшого на активному етапі будівництва. Причому для клієнта не так важливо, скільки побудовано – п'ять поверхів або десять, одна секція або три. Головне, щоб він своїми очима бачив, що будинок будується, зростає день за днем. Після здавання житла зазвичай купують не більше 5% клієнтів. У принципі, ця цифра якраз і порівнянна з тією кількістю квартир, що залишаються нерозпроданими до моменту завершення проекту.

– У вас дуже багато об'єктів будується в хороших місцях в центральній частині міста. Які ще проекти в центрі ви плануєте запустити найближчим часом? Які плани на найближчі пару років?

– Плани, звичайно, грандіозні, інших у нас не буває (посміхається). Само собою, вони включають і нові цікаві проекти. Але ми не хочемо поспішати і розкривати всі карти завчасно. Головне, на чому ми концентруватимемося – це не зростання або обсяги. Наприкінці цього року – на початку наступного ми представимо чотири нових проекти, кілька ще на стадії опрацювання. Але найближчим часом у фокусі «Укрбуду» – якісний розвиток. Наша мета – задавати тренди, показувати ринку, як потрібно працювати. Ті, хто стежить за нашою роботою, вже бачать кроки в цьому напрямку. Але все найцікавіше ще попереду.