По цеглинці: чи підуть київські хрущовки під знесення

До кінця цього року Мінрегіон планує розробити концепцію закону про реновацію застарілого житла, заявив заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Лев Парцхаладзе. «Щоб наступного року законопроект можна було винести на розгляд Верховної Ради», – зазначив він.

Офіційна причина поспіху – стрімке зростання кількості аварійних житлових будинків, що загрожують життю і здоров'ю людей. Утім, скептики впевнені, що за ініціативою влади криється бажання розв'язати руки забудовникам, яким не вистачає вільної землі під нові проекти в існуючих межах населених пунктів. Отже, чому виникла необхідність розробки нового законопроекту, коли є прийнятий ще у 2006 році закон про комплексну реконструкцію кварталів застарілого житлового фонду, чому той закон так і не запрацював, і, нарешті, хто ж кінець кінцем виявиться у виграші в разі успішної реалізації амбітних планів зі знесення непридатного для проживання застарілого житла – розбирався Mind.

Навіщо потрібна реновація житла? За даними Держстату, житловий фонд України налічує 977,9 млн кв. м житла. Близько 75 млн кв. м з цієї кількості експерти вважають непридатним для проживання, оскільки воно вичерпало свій ресурс і часто знаходиться в аварійному стані. У Києві до непридатного для проживання застарілого житла чиновники КМДА відносять близько 9 млн «квадратів», тобто шосту частину всього столичного житлового фонду. Це понад 3000 будинків (на 211 500 квартир), 90% з яких – п'ятиповерхові хрущовки.

Перші хрущовки почали будувати в 1957 році, останній будинок за цією технологією звели в 1985-му. Спочатку передбачалося, що через 25 років це тимчасове соціальне житло буде знесено і на його місці побудують сучасні будівлі. Але поступово термін експлуатації хрущовок продовжили до 60 років, за умови проведення капітального ремонту.

Скільки ще витримають конструкції таких будинків – не знає ніхто, про це точаться суперечки. Тим часом перші жертви вже є. Буквально місяць тому на Дніпропетровщині обвалився залізобетонний козирок парадного і дві стінні плити, внаслідок чого один підліток загинув і двоє отримали поранення. Обстеження показало, що арматура в плитах давно згнила, а бетон втратив міцність. У підсумку це може призвести до обвалення частини або всього будинку, як це сталося у 2016 році в одному зі столичних будинків на вул. Богдана Хмельницького.

Але це лише частина проблеми. Навіть у будинках, несучі конструкції яких у задовільному стані, втрати тепла досягають 50%, дуже слабка шумоізоляція, електричні мережі не розраховані на сучасні навантаження, а каналізаційні, водопровідні та теплові труби потребують заміни.

Що передбачає реновація житла? Виходячи зі світового досвіду, існує два варіанти вирішення цієї проблеми. Перший передбачає знесення застарілих будівель і зведеня на їхньому місці сучасних будинків. При цьому жителів аварійних будинків розселять до початку реалізації проекту в інші райони, або вони отримають житло в нових будинках з великою кількістю квартир, які будуть побудовані на тому ж місці.

Зрозуміло, що забудовники не мають наміру безкоштовно роздавати побудоване житло, а місцева влада не готова фінансувати переселення. Тому подібні проекти припускають механізми компенсації забудовникам з боку міської влади. Наприклад, їм безкоштовно надають земельні ділянки, звільняють від сплати пайових внесків, спрощують процедуру підключення до інженерних комунікацій тощо.

Другий варіант – обстеження стану і модернізація існуючих будівель, що передбачає зміцнення та утеплення стін, заміну вікон, дверей та інженерних комунікацій, встановлення індивідуальних теплових пунктів, дахових котелень тощо. При цьому може бути два механізми фінансування: роботи оплачують самі мешканці або сторонній інвестор, який отримує як компенсацію можливість добудувати ще кілька поверхів або прибудувати до будинку секцію чи комерційні приміщення.

Чому не працює існуючий закон? Вирішити проблему хрущовок мав закон про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду. Навіть більше, після його прийняття у 2006 році Кабмін затвердив список районів у різних населених пунктах України, які повинні піти під знесення. Загалом передбачалося зруйнувати понад 5 млн кв. м житлової нерухомості, з яких 1 млн кв. м – у столиці.

Але закон не запрацював. Причина – у цілій низці норм, прописаних у цьому документі. По-перше, він передбачає, що мешканцям аварійних будинків забудовник зобов'язаний надати житло, площа якого буде не менше займаної раніше, але з розрахунку 21 кв. м на кожного члена сім'ї плюс 10,5 кв. м на всю сім'ю. У результаті заповзятливі жителі будівель, що мають бути знесені, прописують у своїх квартирах два десятка родичів, вимагаючи житлову площу на кожного з них.

Друга спірна норма – необхідність заручитися згодою на переселення 100% мешканців. Якщо хоч одна людина не дасть згоди – реалізація проекту неможлива. Природно, знаходяться ділки, готові продати свою згоду за дуже велику суму, що значно перевищує вартість їхніх квартир у застарілій хрущовці. Але є й інша категорія осіб, які принципово відмовляються давати згоду з інших причин. «Я тут все життя прожила, тут і помру», – міркують деякі пенсіонери. Як результат, реалізація проекту виявляється неможливою.

Які ризики можуть нести положення нового закону? За словами Льва Парцхаладе, «концептуальні параметри майбутнього закону мають стати спільним рішенням усіх зацікавлених сторін: громадян, органів місцевого самоврядування та інвесторів, а також врахувати попередній досвід України та кращі світові практики». Іншими словами, під час розробки документа обов'язково копіюватимуть досвід інших країн, в першу чергу колишніх республік СРСР.

Опитані Mind експерти побоюються, що розробники даного законопроекту спробують закласти в нього спірні норми, прописані в аналогічному за змістом російському законі, що викликав гучне обурення. Наприклад, той закон передбачає, що під знесення йдуть будинки, дві третини жителів яких дали згоду на переїзд. Решту виселять примусово.

У теорії, колишні власники можуть отримати взамін рівноцінне за площею житло в тому самому районі чи окрузі або грошову компенсацію. Однак як оцінюватимуть житло на практиці – невідомо. Сумніваються росіяни і в дотриманні територіальності, оскільки в тому самому законі прописана норма, що виконавча влада пропонує квартиру на заміну лише один раз, а в разі незгоди – примусово виселяє мешканця та надає грошову компенсацію.

Крім того, власнику пропонується на заміну рівноцінна за площею, а не рівнозначна за вартістю квартира, як прописано в Конституції. Також цей закон вводить поняття «зона реновації» – у ній зносяться всі капітальні споруди незалежно від бажання жителів (не тільки аварійні будинки) і скасовуються чинні в країні містобудівні та земельні норми, а забудовник отримує повну свободу діяльності.

Чи є причини для побоювань? Те, що розробники українського законопроекту спробують скопіювати російські норми, підтверджує недавня заява влади Києва. Всупереч чинному законодавству вона вирішила знести квартал на лівому березі, обмежений вулицями Мілютенка, Шолом-Алейхема, Братиславською і Лісовим проспектом. Офіційна причина – переселення жителів так званого будинку-вбивці по вул. Мілютенка, 23А, конструкції якого вражені небезпечним для здоров'я грибком. Однак разом з цим будинком хочуть знести і сусідні, що знаходяться в нормальному стані. «Зносити тільки один будинок економічно невигідно, буде реконструйований весь квартал. Якщо пілотний проект буде визнаний успішним – досвід поширять на інші мікрорайони», – пояснив заступник голови КМДА Олександр Спасибко.

Для відселення жителів на вільній від капітальної забудови території планується побудувати стартовий житлово-громадський комплекс на 282 квартири з комерційними приміщеннями та паркінгом. Утім, юрист Олександр Дядюк підозрює, що цей проект може закінчитися аферою.

«На відміну від Росії, де досить згоди більшості, у нас, згідно з чинним законодавством, досить комусь одному «впертися» і зажадати 20 квартир взамін. І все: нічого знести не можна, поки не отримаєш його згоду, – пояснює юрист. – Тому боюся, що під приводом реконструкції кварталу на вільній ділянці збудують декілька нових будинків. А потім, пославшись на неможливість розселення мешканців кварталу з їхньої ж вини, квартири в цих нових будинках просто продадуть».

Хто лобіює прийняття нового закону? Перш за все це вигідно забудовникам. Причина криється аж ніяк не в їхній турботі про жителів аварійних будинків, а в нестачі вільної землі для будівництва в більшості міст країни, особливо в Києві. Точкова забудова, яка наразі практикується, коли нові будинки зводяться на місці скверів, дитячих майданчиків або у дворах вже існуючих багатоповерхівок, як правило, порушує містобудівні норми і пов'язана з протидією місцевих жителів. При цьому масштаби робіт істотно обмежені. А освоєння колишніх промислових зон можуть дозволити собі лише деякі будівельні компанії, які в змозі домовитися з власниками цих ділянок та промислових об'єктів.

З огляду на те, що за рік у Києві вводиться в експлуатацію близько 1 млн кв. м житла, освоєння ділянок, зайнятих нині хрущовками, могло б вирішити земельну проблему для забудовників на кілька десятиліть. Адже, за оцінками влади, реновації потребує 9 млн кв. м столичного житла, на місці якого можна побудувати висотки сумарною площею від 30 до 50 млн кв. м житла, не рахуючи комерційних приміщень.