Заощадити на всьому: чому нові квартири не дорожчають

Собівартість будівництва житла за останній рік збільшилася приблизно на 15-20%, що пов'язано зі зростанням цін на витратні матеріали та підвищенням заробітної плати робітникам. Але ціни на житло не зростають. Забудовники не ризикують їх підвищувати через жорстку конкуренцію на київському ринку нерухомості. Великі компанії заробляють на обсягах продажів, а дрібні – заощаджують на матеріалах. Але вже восени вартість житла в Києві й області може зрости.

Витрати забудовників збільшуються. За останній рік середня ціна спорудження одного квадратного метра житла зросла на 15-30% в залежності від сегмента, повідомив у розмові з Mind комерційний директор компанії UTG Андрій Рижиков. Це нескладно простежити за тією ж опосередкованою вартістю будівництва житла, яка регулярно встановлюється Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства. Якщо станом на 1 січня 2017 року вона становила 11 270 грн за 1 кв. м, то на 1 січня 2018 року ціна зросла до 13 047  грн за «квадрат». А за прогнозом на поточний рік вона становить уже 14 340 грн за 1 кв. м. І це при тому, що опосередкована вартість будівництва – свого роду необхідний мінімум, що не враховує значної частини витрат забудовників і який не надто можна застосовувати до об'єктів вище економ-класу.

«Зростання собівартості в першу чергу пояснюється збільшенням тих витрат, які прямо чи опосередковано залежать від курсу долара: будматеріали, комплектуючі, зарплати персоналу тощо. Крім того, на вартість впливають зростаючі комунальні тарифи, подорожчання логістики (ті ж ціни на бензин) і багато інших чинників», – пояснює генеральний директор компанії «Укрбуд Девелопмент» Олег Майборода.

Істотне збільшення вартості будівельних матеріалів пояснюється тим, що в 2014-2015 роках за різкого знецінення національної валюти переважна більшість виробників намагалася стримати цілком об'єктивне зростання цін на виготовлену і поставлену продукцію, пояснює директор з розвитку компанії NOVBUD В'ячеслав Павлов. «Головна мета стримування цін полягала в тому, щоб зберегти темпи споживання, втративши при цьому певний відсоток прибутку. Такий крок сформував передумови відкладеного подорожчання, яке відбулося в 2016-2017 роках. Саме тому темпи зростання цін на основні будівельні матеріали за останні рік-два набагато вище середньостатистичної інфляції», – говорить експерт. Директор з маркетингу та продажів ЖК RiverStone Ангеліна Деревльова уточнює, що зростання собівартості спостерігається як в економ-, так і в сегменті бізнес-класу.

Але ціни на житло суттєво не змінюються. Опитані Mind представники будівельних компаній відзначили, що за останній рік підвищували ціни не більш ніж на 5-7%. Забудовники незначно збільшили їх навесні. Наприклад, за даними порталу Address.ua, у квітні медіанна вартість квадратного метра житла на первинному ринку нерухомості Києва становила $836, що на 3,2% вище в порівнянні з попереднім місяцем. У цей період однокімнатні квартири коштували $843 за 1 кв. м (зростання 4%), двокімнатні – $772 за 1 кв. м (зростання 1,5%), а трикімнатні – $896 за 1 кв. м (зростання 7%). Курс долара в цей час істотно не змінювався.

Чому забудовники не поспішають підвищувати ціни? У 2017 році обсяг введеного в експлуатацію житла у багатоквартирних будинках України зріс на 13% у порівнянні з попереднім роком і склав 5,9 млн кв. м. За кількістю побудованих квартир на 1 000 осіб населення минулого року Україна випередила ЄС (2,9 проти 2,8), але за рівнем забезпеченості житлом вона все ще поступається (менше 400 квартир на 1 000 осіб у порівнянні з 486 в Євросоюзі), йдеться у звіті про фінансову стабільність НБУ. На первинному ринку щорічно продається 12-16 тис. об'єктів на рік. Споживачі зараз дуже чутливі до цін на житло, тому навіть незначне подорожчання може відлякати покупців.

«Конкуренція посилюється, а купівельна спроможність населення знижується. Відповідно, для збереження рентабельності забудовники змушені знижувати собівартість або використовувати різні маркетингові ходи для обґрунтування підвищення ціни продажу», – говорить Андрій Рижиков з UTG. За його словами, компанії можуть зменшувати собівартість будівництва двома способами.

Перший – економія на якості, рівні оздоблення загальних приміщень, фасадах, віконних системах, інженерних рішеннях. Цим шляхом, як правило, йдуть невеликі компанії. «Вони закладають у кошторис використання одних матеріалів, а застосовують зовсім інші. Можуть купувати контрафакт, який дешевший у порівнянні з легально виробленою продукцією», – розповідає Mind віце-президент Асоціації професійних управляючих нерухомістю Анатолій Топал. Наприклад, замість цегли все частіше у внутрішніх перегородках використовують газоблоки, відмовляються від стяжки не лише в санвузлах, а й у всій квартирі, економлять на розводці води і встановлюють дешевші автомати.

Другий – оптимізація за рахунок BIM-проектування (будівельний об'єкт проектується як єдине ціле, і зміна одного параметра призводить до автоматичної зміни інших пов'язаних з ним параметрів і об'єктів), грамотної логістики й управління, а також інноваційних систем і матеріалів може бути досягнуто зниження не тільки капітальних витрат, а й економія на подальшій експлуатації.

«Чим більший і масштабніший проект, тим співпраця з підрядними організаціями довше – отже, можна розраховувати на знижки і хороші умови. На великому обсязі будівельних робіт партнери йдуть на цінові знижки, тому собівартість об'єктів здатна триматися на колишньому рівні, відповідно, ціна на об'єкт також може залишатися стабільною», – пояснює менеджер зі зв'язків з громадськістю девелоперської компанії City One Development Галина Мартиненко.

Великі системні забудовники можуть стримувати ціни ефективніше за рахунок більшого обсягу закупівель, замкнутого циклу роботи і оптимізації витратної частини свого бюджету, визнає Майборода. «Нерідко їм доводиться навіть «зрізати» частину доходу, якщо умови ринку не дозволяють відпускати зростання ціни – адже подорожчання житла може привести до зниження і так не найвищої купівельної спроможності клієнтів. Якщо ж теоретизувати про можливе зниження собівартості шляхом закупівлі дешевших – а отже, менш якісних – матеріалів і комплектуючих, то це шлях в нікуди. Подібна економія однозначно відіб'ється на якості будівництва і на репутації забудовника», – визнає він.

Зміни очікуються восени. За прогнозами девелопера Сергія Овчинникова, житло може здорожчати на 10-15%. Зараз собівартість будівництва знаходиться на мінімальному рівні, і знижувати її вже нема куди, пояснює експерт.

Ангеліна Деревльова каже, що будівельні компанії не ризикнуть підвищувати ціни на квартири влітку, щоб збільшити продажі в несезон. Вартість, за її словами, може зрости в другій половині серпня або наприкінці вересня. «Це залежить від стратегії роботи забудовника. Деякі з них намагаються підготувати покупців до нових цін перед стартом сезону у вересні, інші – переглядають вартість після збільшення кількості угод», – розповідає вона.

Це може відбитися на розвитку всього будівельного ринку. Собівартість зараз знаходиться на такому рівні, що забудовник вже не зможе її знизити без втрати якості будматеріалів і будівельно-монтажних робіт, розповідає Mind начальник відділу продажів міні-міста Svitlo Park Олександр Панфілов. «Простіше кажучи, реалізацію багатьох нових «портфельних» проектів може бути відкладено до того моменту, коли забудовникові знову стане вигідно їх реалізовувати, при збереженні, як мінімум, вже сформованої кон'юнктури прибутковості», – прогнозує він. І це вже відбувається. У першому кварталі обсяг введеного в експлуатацію житла знизився на 15% у порівнянні з аналогічним періодом минулого року і склав 975 тис. кв. м.