«Мінус один»: як позначиться на ринку житла скасування пайового внеску для забудовників

Учора, 11 вересня, Верховна Рада прийняла за основу законопроект №1059 про стимулювання інвестиційної діяльності в Україні. Одна з його норм передбачає скасування обов'язкового пайового внеску, який платять забудовники під час реалізації проектів. Зараз розмір пайового внеску становить 4% для житлової нерухомості і 10% для нежитлової від загальної вартості проекту. Mind розбирався, як позначаться на будівельному ринку пропоновані законодавчі зміни.

Чому від пайового внеску готові відмовитися?

Пайовий внесок має йти на розвиток інфраструктури населеного пункту або одного з його районів. «Але пайовий внесок в Україні в тому вигляді, в якому він існує, є неефективним і породжує високі корупційні ризики. Найважливіше: він не виконує свою головну функцію – розвиток інженерно-транспортної та будівництво нової соціальної інфраструктури населених пунктів. Сьогодні регіони і так мають потужну фінансову підтримку в рамках децентралізації, а місцеві бюджети зростають. Тому пайова участь давно віджила», – запевняє заступник міністра Міністерства розвитку громад і територій Лев Парцхаладзе, коментуючи прийнятий законопроект.

Що це дасть забудовникам?

Якщо законопроект ухвалять у другому читанні, то ст. 7 закону «Про регулювання містобудівної діяльності» доповнять новим – шостим – пунктом. Він забороняє органам управління у сфері містобудівної діяльності, архітектурно-будівельного контролю та нагляду вимагати від замовника будівництва надавати будь-які послуги, матеріальні або нематеріальні активи. Іншими словами, забудовник сам вирішуватиме, здійснювати пайовий внесок чи ні. І чиновники на його рішення вплинути не зможуть, пояснює адвокат юридичної компанії Riyako & Partners Микола Максимов.

Забудовники наполягають, що і без примусових «поборів» готові інвестувати гроші в розвиток міської інфраструктури. «Сьогодні вони змушені платити двічі: перший раз – безпосередньо пайову участь, другий – щоб створити цю саму інфраструктуру. А зібрані гроші, незалежно від розміру сум, просто розчиняються в загальному бюджеті», – говорить керівник і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков.

Як скасування внеску позначиться на ринку?

Скасування пайового внеску призведе до зниження собівартості будівництва. Це надасть гравцям ринку люфт для зниження цін на квартири. «При збереженні рентабельності на теперішньому рівні, а, отже, співвідношення попиту і пропозиції, ціни можуть знизитися до 10%», – підраховує керуючий партнер AVM Development Group Владислав Кононов.

Як вплине на інфраструктуру?

Скасування обов'язкового пайового внеску не вирішує багатьох проблем, що пов'язані з виділенням землі під забудову, з видачею дозволів на будівництво, з введенням уже готових житлових комплексів в експлуатацію.

«Не факт, що скасування пайової участі не матиме будь-яких підводних течій. Питання корупції, перш за все, пов'язане з отриманням земельної ділянки та необхідної дозвільної документації. А пайова участь, як вважають багато учасників ринку, – лише верхівка айсберга», – розповідає Олександр Панфілов, директор з продажу міні-міста Svitlo Park.

Він вважає, що існує ризик, що без розробки компенсаторних механізмів фінансування будівництва шкіл, садочків, прокладання інженерних комунікацій буде різко скорочено. На його думку, легальні платежі у вигляді пайових відрахувань можуть перейти в розряд тіньових в обмін «на сприяння будівництву». «Так що без комплексної реформи галузі не обійтися», – підсумовує Панфілов.

Раніше Mind писав про те, чому ДАБІ не може зупинити будівельний хаос у столиці та чому право оренди на землю і дозвільна документація мають стати комерційним інструментом.

Законопроект №1059 відправлено на доопрацювання до другого читання за прискореною процедурою. Швидше за все, повторно він буде винесений до сесійної зали парламенту наприкінці вересня – на початку жовтня.