Хиткий простір: чому мережа коворкінгів WeWork відклала IPO на $47 млрд

Американська компанія The We Company – оператор мережі коворкінгів WeWork – планувала одне з найбільших IPO другої половини 2019 року (першим був Uber на $82 млрд). Згідно з останнім раундом інвестицій, оцінка компанії сягнула $47 млрд. З цим же показником The We Company планувала розміщувати свої акції на NYSE вже у вересні. Що правда, за декілька тижнів до оголошеної раніше дати IPO подію відклали на невизначений термін. Як виявилося, потенційні інвестори не готові погоджуватися з такою оцінкою, тоді як нинішні акціонери не готові продавати акції компанії за «безцінь». Mind розповідає, що відбувається з WeWork. 

Із чого починалася WeWork?

Компанію заснував американець Адам Нейман із партнерами 2010 року. Все почалося з ідеї орендувати велике приміщення оптом (поверх у будинку чи цілий будинок) і здавати його в оренду окремими частинами (місце, кімната, офіс, поверх), перед тим зробивши ремонт та надаючи супровідний сервіс. Монетизація відбувалася за рахунок різниці в ціні, а також різноманітних додаткових сервісів.

Нейман почав бізнес із двох коворкінгів WeWork у Нью-Йорку. Зараз у компанії The We Company 528 локацій у більше як 100 країнах світу. Загальна кількість резидентів перевищує 530 000, хоча можливості дозволяють набрати 600 000: 10% місць вакантні, що є нормальним показником для цієї індустрії.

Виручка за 2018-й склала $1,8 млрд, тоді як збитковість – $1,9 млрд. У компанії пояснюють це агресивною експансією та відкриттям нових локацій. У планах The We Company – локації у 168 країнах світу в найближчі п’ять років, для чого їй і потрібні фінанси. На саму компанію по всьому світі працює понад 10 000 людей. 

За час існування The We Company залучила $14 млрд інвестицій. $10 млрд із них – від однієї організації. Цим великим інвестором став SoftBank та його дочірній фонд Vision Fund, які, за словами експертів, буквально накачали компанію грошима та роздули її оцінку до неймовірних масштабів. 

У чому сильна сторона WeWork?

WeWork – не перший великий оператор коворкінгів у світі. Але за рахунок своєї медійності та привабливості для представників покоління міленіалів, компанія швидко стала відомою на весь світ. Окрім того, WeWork активно вкладається в інтер’єр своїх просторів: до роботи в компанії залучені 500 дизайнерів, які постійно зайняті удосконаленням нових приміщень. А оскільки в цьому питанні компанія вже напрацювала вагому експертизу, однією з її послуг навіть стало дизайнерське проектування офісів у фірмовому стилі WeWork. 

Одна з причин медійної популярності – неабияке зростання бізнесу. Менш ніж за 10 років WeWork відкрила понад 500 просторів по всьому світу. Цьому сприяло активне залучення інвестицій, зокрема від Vision Fund. Саме такою і є стратегія фонду: робити не просто раунди, а мегараунди, аби компанії могли рости ще швидше, взагалі не турбуючись про фінансування. 

Чому інвестори відмовилися йти на умови WeWork при IPO?

Може скластися враження, що в бізнесу WeWork немає жодних складнощів: виручка зростає (за перші шість місяців 2019 року – вже $1,5 млрд), кількість резидентів – теж. Насправді так і є, але є річ, яку інвестори зрозуміти не можуть, – роздута оцінка. Ще в серпні 2019 року WeWork оцінювалася у $47–50 млрд. Це у 26 разів більше від обсягу виручки компанії за 2018 рік. А сама компанія, нагадаємо, збиткова і втрачає кошти. 

У результаті вже на початку вересня з’явилася інформація, що WeWork не може знайти підтримки серед потенційних інвесторів для проведення IPO. Попередньо оцінку компанії знизили до $30 млрд, а ще за декілька днів – до $20 млрд (з урахуванням $14 млрд інвестицій). Йшлося й про те, що реальна вартість цього бізнесу – $10 млрд. Після цього IPO вирішили перенести. 

Але, окрім роздутої оцінки, є ще цілий «набір» факторів, які відлякували потенційних інвесторів.

WeWork практично не володіє приміщеннями, які переробляє під коворкінги, а бере їх у довгострокову оренду. Зобов’язання перед орендаторами на сьогодні складають майже $50 млрд. Якщо компанія не знайде грошей для виплат – залишиться без коворкінгів. 

Вартість одного місця у WeWork – сотні доларів, і ці місця поки що затребувані. Але ситуація може змінитися: якщо орендарям не вистачить грошей через фінансову нестабільність, тоді коворкінги втратять резидентів. Сьогодні лунає чимало прогнозів, що у 2020–2021 роках світ чекає наступна глобальна криза. WeWork зустрічає їх з величезними зобов’язаннями перед інвесторами і досить хитким потоком грошей від резидентів, який може обірватися. 

Головний конкурент WeWork – компанія IWG (в Україні працює під брендом Regus) має 5000 локацій у тисячі міст світу. При цьому її капіталізація складає лише близько $3 млрд. Щоправда, і виручка IWG не вражає – близько $3,3 млрд за 2018 рік, тоді як WeWork за підсумками 2019-го зможе показати схожий фінансовий результат, маючи в чотири рази менше локацій. 

Незрозуміле позиціонування. У WeWork говорять, що вони – технологічна компанія. Але як іронізує журналіст видання The Verge, там ніхто не робить 5G, Wi-Fi чи лазери – це просто коворкінг, тож він не має ніякої технологічності. А отже, оцінювати компанію потрібно не як технологічний бізнес, а як девелоперський. 

Адам Нейман, засновник компанії, продав акцій компанії на $700 млн, зробивши кешаут. Це негативний знак для інвесторів, адже зазвичай керівники стартапів, що зростають, цього не роблять. 

The We Company має дуже складну структуру власності: умовно кажучи, The We Company USA не має відношення до The We Company China – це різні юридичні підрозділи, вони не розділяють ризики. 

SoftBank планував викупити контрольний пакет акцій компанії за $16 млрд, але в останній момент угода не відбулася. 

А ще, сама того не розуміючи, компанія власноруч виростила для себе конкурентів. Девелопери, побачивши успішність її бізнес-моделі, припинили здавати свої приміщення WeWork, а самі стали організовувати в них коворкінги. Таким шляхом пішла американська девелоперська компанія Hines, яка керує 20 млн кв. м площ (у WeWork – близько 4 млн кв. м). Як говорять експерти, побачивши успіх WeWork, компанії з великою кількістю власної нерухомості та величезними фінансами та доступом до дешевих кредитів зможуть скласти їй серйозну конкуренцію. І, потенційно, виграти.

Тим не менше, як пише FT, керівник компанії Адам Нейман готується провести IPO до кінця року попри те, що нинішні акціонери пропонують йому відстрочити вихід на біржу до 2020-го. Нейман має намір закінчити зі всім у поточному році.