Де зберігати заощадження, або чому нерухомість?
Девальвація гривні, зниження ставок за депозитами, відсутність ясності, коли ж закінчиться пандемія, та які зрештою перспективи в економіці, вкотре актуалізувало тему інвестицій. Прибутковість банківських вкладів вже не виправдовує своїх очікувань, золото, облігації та інші фінансові інструменти часто занадто складні для розуміння і вимагають професійних консультацій та супроводу, тому наші співвітчизники традиційно звертаються до нерухомості. У цій статті ми спробували розібратися, куди українському приватному інвестору вкласти гроші, та чи дійсно будуть виправдані інвестиції у житло у 2020 році?
Олесь Романишин, керуючий партнер ARPA Investments образно порівнює ринок нерухомості для українців із ринком акцій для американців.
«Якщо в американця з'явилися гроші, він, найімовірніше, сформує портфель акцій, аніж піде купувати квартиру. Нерухомість як інвестиція – досить складний і дорогий для них продукт. В Україні все з точністю до навпаки. Купити квартиру з метою отримання пасивного доходу від оренди – це і є наш реальний «фондовий ринок».
Депозити, золото, облігації
Мабуть, найбільшим конкурентом нерухомості традиційно вважається депозитний вклад. Були часи, коли процентні ставки дійсно вражали, проте і ризики були досить високими. Буквально минулого місяця Фонд гарантування вкладів фізичних осіб нагадав вкладникам про завершення ліквідації 45 банків із 95, які були передані до його управління з 2014 року. Незалежно від кількості депозитів, вкладники цих банків зможуть максимально повернути собі тільки 200 тисяч гривень. Проте сьогодні так ризикувати грошима вже не виглядає привабливо. Процентні ставки за депозитами як у гривні, так і у валюті, демонструють стійке падіння.
«За даними Ліга.Фінанси, у червні поточного року ставки за депозитами знаходилися в діапазоні 6,15 – 9,56% (у гривні) та 0,55-1.97% (в доларах США) залежно від терміну вкладу»
Не настільки популярні, але все ж трапляються інвестиції в дорогоцінні метали, купівлю облігацій і криптовалюту. Однак прибутковість від покупки золота багато в чому залежить від способів вкладення (поточний рахунок, монети, виробництво), законодавства, волатильності курсу, зберігання і спреду від купівлі-продажу, фінансової стабільності банків і багатьох інших чинників, із якими інвестору доведеться розібратися. Але, що головне, золотий прибуток посиплеться не відразу. Найчастіше, такі інвестиції все ж рекомендують робити для захисту деякої частини свого капіталу, а не для його примноження.
З покупкою облігацій внутрішньої державної позики (ОВДП) без брокера не обійтися. Проте найбільш важливим моментом у даному випадку є фактор довіри до емітента, тобто до держави. Але чи є він? До того ж, цей інструмент найбільш вразливий до безлічі супутніх внутрішніх і зовнішніх факторів. Так, якщо у 2019 році прибутковість ОВДП демонструвала хорошу перевагу порівняно з депозитними вкладами, то вже в поточному році вона з ними зрівнялася. І той факт, що світова економіка занурилася в рецесію, і багато експертів упевнені, що фондовий ринок все ж переоцінений, створює додаткові ризики прибутковості цього інструменту.
Що ж стосується криптовалюти, то вона в Україні не має визначеного правового статусу. Тут варто пам'ятати і про волатильність курсів, і про спред, і про безліч інших факторів, серед яких: обсяги біржових торгів, різноманітні законодавчі ініціативи і чутливість курсів криптовалют до новин. Та й сам ринок криптовалют великою мірою спекулятивний і не піддається якісному моделюванню та аналізу.
Нерухомість. Чи всім вистачить?
В цілому, експерти сходяться на думці, що обсяг ринку нерухомості столиці та її агломерації у 2019 році склав близько 6 мільярдів доларів.
«Обсяг ринку нерухомості столиці та її агломерації у 2019 році склав близько шести мільярдів доларів»
Так, згідно з даними порталу Address.ua, на ринку нерухомості Києва та агломерації у 2019 році було укладено 67-72 тисячі угод: 34-36 тисяч – на первинному і 33-36 тисяч – на вторинному.
Якщо подивитися на графік із кількістю введених в експлуатацію квартир за період 2010-2019 рр., то добре видно, що в минулому році тільки на первинному ринку було куплено значно більше об'єктів, аніж введено в експлуатацію. Таким чином, попит на нове житло, по суті, у два рази перевищив нову пропозицію.
Графік із медіанною ціною також добре ілюструє той факт, що ринок почав оживати і ціни стали рости.
На думку директора з розвитку Address.ua Дениса Галіцина, «поточний рік вніс корективи в динаміку розвитку ринку нерухомості. Багато хто чекав істотного падіння цін, пов'язаного з його перенасиченням і невизначеністю. Однак цього не сталося. Як ми бачимо з графіків, медіанна ціна квадратного метра житлової нерухомості, особливо на первинному ринку пішла вгору і, по суті, наздоганяє показники 2015 року. До того ж, у 2019 році вперше за кілька останніх років було продано квартир більше, ніж введено в експлуатацію».
Нерухомість. Шукаємо прибутковість
На зростаючому ринку найбільш вигідною традиційно була купівля первинної нерухомості на етапі котловану і перепродаж об'єкта після його здачі в експлуатацію. У цьому випадку прибуток від інвестиції міг досягати всі 30%. Але не всім щастило. Найбільш поширені ризики – заморожене будівництво і затягування термінів здачі об'єкта на тлі падіння ринкових цін. У Києві достатньо таких прикладів. Серед останніх гучних – банкрутство Укрбуду і подальша невизначеність із завершенням будівельних робіт на його об'єктах. З огляду на часовий чинник простою і поступове ослаблення гривні, інвестори Укрбуду вже втратили чимало.
Прибуток у 30-35% можна отримати і обравши стратегію Flip the House – придбання нерухомості під реконструкцію для швидкого перепродажу. Головна особливість цієї стратегії – спіймати ціну, яка набагато нижча від ринкової. Однак найчастіше супутніми чинниками дуже низької ціни можуть виявитися шлейф юридичних суперечок між попередніми власниками, не зовсім чиста історія і безліч інших проблем, із якими доведеться зіткнутися новому власнику. До того ж, варто пам'ятати про істотні часові та фінансові затрати на реконструкцію та ремонт.
Купівля нерухомості з метою здачі її в оренду стала найбільш популярним трендом останніх років, особливо у столиці. Як інструмент інвестування, він також зрозумілий і звичний українському інвестору. Тригером цього виду інвестування стала міграція населення зі східних регіонів країни і різко зростаючий попит на оренду житла у столиці.
На думку Володимира Трибрата, керуючого партнера Billion Estate та інвестиційного фонду B-Club, «будь-яка криза сприятлива для тих, хто накопичив ліквідність. У банках дохідність майже «розтанула» і нерухомість, безумовно, виграє в найближчі роки. При цьому, купівля з наступною орендою принесе більше плюсів, але ризики для інвесторів набагато менші, якщо вони будуть купувати житло в уже готових об'єктах». У такому випадку про прибутковість, на думку експерта, треба думати в часовому проміжку 5-10 років.
Аналітики порталу Address.ua вирішили проаналізувати 10 столичних житлових комплексів, об'єкти в яких відповідають найбільш частим запитам до порталу (ціна, площа, клас), і порахувати, яку ж можна очікувати прибутковість від оренди і яким буде термін окупності таких інвестицій?
Так, до порівняльного аналізу ввійшли квартири, загальною площею від 24 до 60 квадратних метрів у ціновому діапазоні від 29 до 76 тис. у.о. в таких житлових комплексах: введених в експлуатацію – Метрополіc, Комфорт Таун, комплекс апартаментів «DA!», Standard One, Elyseum; анонсованих до введення у 2020 і 2021 роках – Власна квартира, Теремки, Нова Англія, Нивки-Парк, Сирецькі Сади.
Виявилося, що за очікуваної орендної ставки від 7500 – до 13500 гривень на місяць середня рентабельність апартаментів у даній вибірці коливається в діапазоні 7,0%-11,2%, а їх окупність від 9 до 14.3 років.
Публікуємо ТОП-3 лідерів десятки, прибутковість яких сумірна або вища банківського депозиту.
ЖК «Власна квартира»
Введення в експлуатацію
IV кв. 2021 р.
(Без меблів і техніки)
Метраж – 24 м2
Вартість – $28,6 тис.*
Оснащення квартири – $5.6 тис.*
Прибутковість апартаментів:
Очікувана орендна ставка в місяць – 7 500 грн.
Прибуток орендодавця на рік (валова прибутковість) – 90 000 грн.
Окупність апартаментів – 10,2 років
Рентабельність – 9,8% річних
(без урахування періоду очікування введення в експлуатацію і часу ремонту)
ЖК «Теремки»
Введення в експлуатацію IV кв.2021 г.
(ремонт, сантехніка, але без меблів і техніки)
Метраж – 37 м2
Вартість – $48,1 тис.*
Оснащення квартири – $5.6 тис.* (тільки меблі та техніка)
Прибутковість апартаментів:
Очікувана орендна ставка в місяць – 10 000 грн.
Прибуток орендодавця на рік (валова прибутковість) – 120 000 грн.
Окупність апартаментів – 12,1 років
Рентабельність – 8,3% річних
(без урахування періоду очікування введення в експлуатацію і часу ремонту)
Комплекс апартаментів «DA!»
Введено в експлуатацію з меблями і технікою
Метраж – 29,9 м2
Вартість – 819 184 грн.
Прибутковість апартаментів:
Орендна ставка на місяць – 7 615 грн.
Прибуток орендодавця на рік (валова прибутковість) – 91 380 грн.
Окупність апартаментів – 9 років
Рентабельність – 11,2%
За словами Дениса Галіцина, в ході аналізу житлових комплексів простежується чітка тенденція: менший метраж – вища рентабельність – швидша окупність. Хорошу рентабельність у 9,8% і окупність інвестицій за 10 років потенційно показує ЖК «Власна квартира», але за умови, якщо комплекс буде введений в експлуатацію в кінці 2021 року. Як ми бачимо, трохи відстають, але також, в цілому, є конкурентом банківському депозиту квартири в ЖК «Теремки» з 8,3%. Однак, і тут треба почекати введення в експлуатацію у 2021-му році.
Лідером рейтингу став новий комплекс апартаментів «DA!», який пропонує інвесторам щомісячний дохід в 11,2% з окупністю в 9 років. Відмінною особливістю «DA!» є те, що тут об'єкти продаються з уже діючими договорами оренди і реальними орендарями.
Ще зовсім недавно серйозним конкурентом довгострокової оренди виступала подобова, прибутковість у якій могла досягати всі 16%. Період локдауна, відсутність внутрішніх, зовнішніх туристів і відрядних призвело до того, що подобова оренда, по суті, провалилася і на цикл інвестицій у більшості випадків показала меншу прибутковість, ніж довгострокова оренда. До того ж, подобова оренда – це все ж повноцінний операційний бізнес, до якого необхідно залучати фахівців, займатися ним самостійно вкрай складно.
Аналітики ринку люблять радити зберігати свої заощадження у різних кошиках. У цьому вони однозначно мають рацію. Але, поки штормить і в швидке відновлення економіки після кризи вірить все менше учасників ринку, непогано було б знайти максимально «тихі гавані» для інвестицій. В українських реаліях таких практично не залишилося. І в цьому випадку житлова нерухомість може цілком претендувати на одну з них.
