Життя в Німеччині: майже 60% німців не мають власного житла. Чому так?
З яких причин кількість орендарів може збільшитися та чи можна на цьому заробити
У ФРН 58% жителів орендують помешкання. Це один із найбільших показників серед європейських країн: у середньому по ЄС в орендованих квартирах приживають від 20% до 40% громадян.
Mind з'ясовував, чому меншість населення Німеччини володіє власним житлом, хоча німецька економіка вважається однією з найбагатших, іпотечні ставки – одні з найнижчих, а оплата праці – доволі висока. Чому на тлі війни в Україні купити квартиру в Німеччині стане важче та чи зможуть орендодавці на цьому заробити?
За скільки можна купити квартиру в Німеччині? Щоб відповісти на це питання, треба зрозуміти деякі особливості цієї країни.
По-перше, німці віддають перевагу простору. Звісно, якщо порівнювати з українськими реаліями. Середня площа на одного мешканця у цій країні – 55,5 кв. м, свідчать дані Федерального бюро статистики за 2022 року. Для порівняння: за даними Укрстату, у 2021 році на одну людину в Україні в середньому припадало 24,3 кв. м. Найбільшим цей показник був у Київський області – 37 кв. м на людину.
За державними соціальними нормами Німеччини, площа квартири, у якій проживає чотири особи, не повинна перевищувати 95 кв. м. Що це означає? Якщо родина з чотирьох осіб втратить працездатність, то держава фінансуватиме оренду житла, але в межах зазначеної площі.
По-друге, сімей із двома та більше дітьми в Німеччині більше, ніж з однією дитиною. Частіше за все – це троє і навіть четверо дітей.
Квартира, яку німець розглядатиме для купівлі на сім’ю з чотирьох осіб, буде площею 150 кв. м, тоді ж як в оренду – 100 кв. м.
Розподіл житлових площ за типами та кількістю кімнат в об'єктах
Інфографіка на основі даних Федерального бюро статистики
А що ж із ціною? За даними глобальної бази даних Statista, ціна житла росла протягом останніх 10 років і збільшилася подекуди – вдвічі. Середньозважена ціна квартир у різних містах і регіонах Німеччини – різна. Найдорожча нерухомість – у Мюнхені. У містах-сателітах столиць земель ціни значно менші (для порівняння – Дюссельдорф, Дортмунд і Бохум. – Mind).
Інфографіка на основі даних провідної міжнародної брокерської компанії Engels&Völkers
Отже, вартість квартири площею 150 кв. м залежно від регіону та міста на 2023 рік буде коливатися від 375 000 євро (у Бохумі) до 1,6 млн євро в Мюнхені. У Берліні – 860 000 євро. Це середньозважена ціна об'єкта.
У кожному з міст можна знайти житло як трохи дешевше, так і значно дорожче. Ціна будь-якої нерухомості залежить від її класу, місця розташування, класу енергоефективності будинку, його віку та стану. У нових будинках ціна квадратного метра зазвичай на 30–50% дорожче, ніж у більш старому житловому фонді.
Чому не допомагає дешева іпотека та гарна зарплата? Іпотечні ставки в Німеччині одні з найнижчих у Європі. Але навіть економіка Німеччини відреагувала на повномасштабне вторгнення рф в Україну – відсотки за іпотекою зросли до 4%.
Вимоги до власного капіталу, необхідного для придбання житла, стартують від 10%, плюс 2,5% на супутні витрати. Проте банкіри всерйоз розглядають заявки за умови наявності власного капіталу на рівні 20–30% від вартості житла.
Як заощадити на іпотеці, читай у матеріалі «Як оформити іпотеку в Німеччині?».
Отже, мінімальна сума власного капіталу для придбання квартири за 300 000 євро складає 37 500 євро, або 12,5% від вартості нерухомості, а реально очікувана «мінімалка» – 60 000 євро. Для квартири вартістю 900 000 євро мінімальна очікувана сума – 112 500 євро, реальна – 180 000 євро.
За даними Федерального бюро статистики за 2022 рік, середні доходи домогосподарств у Німеччині до оподаткування становлять 4979 євро, з них знімають 1213 євро податків, залишаючи приблизно 3800 євро чистих доходів на родину. З них близько 1100 євро потрібно заплатити за оренду, якщо йдеться про середнє місто. У великих містах оренда 100 кв. м обійдеться значно дорожче.
Інфографіка на основі даних провідної міжнародної брокерської компанії Engels&Völkers
І це лише «холодна оренда» – тобто плата за орендовану площу. Комунальні послуги, оплата опалення, світла та інтернету розраховується окремо та складають додаткову значну затратну статтю (додаткових 300–500 євро на місяць за скромними та дуже економними розрахунками).
За даними того ж німецького бюро статистики, середньозважені витрати родини на задоволення основних потреб: оренда, їжа, одяг, здоров'я тощо – становлять приблизно 2600 євро щомісячно. Тобто з 3800 євро середньозважених чистих доходів має залишатися 1200 євро, якщо покривати лише основні статті.
А значить, середньостатистична німецька родина може заощаджувати максимум 14 000 євро на рік, якщо відмовляється від відпусток, поїздок і будь-яких непередбачуваних затрат. Але в реальності так ніхто не живе, тому заощадження становлять у середньому менше 10% від доходів, тобто приблизно 5000–7000 євро на рік на домогосподарство, підрахували аналітики Федеральної асоціації німецьких Volksbank і Resifeisenbank (BVR).
Отже, за квартиру вартістю 300 000 євро потрібно буде платити 1800 євро на місяць впродовж 26 років. За ці роки німецька родина заплатить 300 000 євро вартості житла та близько 140 000 євро відсотків, з фіксованою на 10 років ставкою 4,65% (приблизний розрахунок станом на друге півріччя 2023 року).
Вічна дилема німця «орендувати чи купувати» вирішується простою формулою. Якщо щомісячні виплати значно вищі, ніж витрати на оренду, і створюють відчутний дискомфорт у буденному житті – продовжувати орендувати. Особливо, коли є сильний законодавчий захист прав орендаря, а в культурі пропагується філософія «жити тут і зараз», а не колись потім, може, через років 20–30.
Чи можна заробити на оренді в Німеччині? Попит на орендоване житло в цій країні надалі зростатиме. Уже зараз 3,6–4% на іпотеку виглядають складним бар'єром для багатьох приватних інвесторів на шляху до власного житла, особливо на тлі ціни квадратного метра, що зростає, та нестачі житлових площ. Це відобразилося в різкому зменшенні кількості укладених договорів за перші два квартали 2023 року.
Попри великий дефіцит на ринку, який оцінюють у 700 000 житлових об'єктів, системні гравці заморожують уже узгоджені проєкти новобудов до настання кращих часів. Щорічна мета будівництва, яку ставить уряд, – 400 000 житлових об'єктів. Реальні ж плани реалізації не перевищують 300 000 на рік. Нещодавно будівельні компанії оголосили, що введуть в експлуатацію на 50 000 – 75 000 об'єктів менше, ніж було заплановано на 2023 рік, тобто 250 000 новобудов.
За висновками Будівельного об’єднання сучасного будівництва (Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V.), якщо найближчим часом не вирішити питання вартості будівництва, яка зростає, нестачі будівельних матеріалів через порушені війною росії проти України ланцюги постачань та, чи не найважливіше, нестачу кваліфікованих кадрів – ситуація на ринку ставатиме ще більш напруженою.
При визначених законодавством правилах забудови, обмеженій кількості земельних ділянок під будівництво та відвертій нелюбові німців до багатоповерхівок, можливості девелоперів досить обмежені. Німці вважають багатоповерхову забудову соціальним житлом для найуразливіших верств населення. Популярністю же користуються будинки не вище за чотири поверхи на 4–8 сімей. Ці фактори створюють передумови для дефіциту на ринку, що у свою чергу стає причиною стабільно прогресуючої вартості нерухомості як в оренді, так і в продажах.
Отже, з усього сказаного вище стає очевидним, що для німецької родини орендувати житло – дешевше та надійніше. Але чи можна на цьому заробити інвесторам? Так. До власників квартир стоять черги – вони можуть вибирати орендаря з-поміж 50–100 заявок на кожну квартиру. Вибирають прискіпливо, оскільки законодавство Німеччини дуже добре захищає саме орендаря, обмежуючи можливе зростання цін на нерухомість – не вище 20% за три роки, а також жорстко контролюючи причини та терміни його потенційного виселення з орендованого житла.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
