Іпотека під час війни: до 1000 нових угод на місяць, і майже всі – через «єОселю»
У яких банках можна оформити іпотеку, на що сподіваються девелопери, а чого побоюються банкіри
Ринок нерухомості в Україні потроху оживає завдяки державним програмам, однак кількість укладених угод значно нижча, ніж була до повномасштабного вторгнення. У другій половині 2023 року дещо активізувалося придбання квартир за кредитними та іпотечними програмами. На кінець ІІІ кварталу 2023 року обсяг іпотечних кредитів у портфелях українських банків, за даними НБУ, сягнув 25,5 млрд грн – проти 22,3 млрд грн на початок року. «У жовтні – листопаді 2023 року частка купленого за позикові кошти житла сягнула найвищих за багато років 5,8%. Більшість кредитів надаються на купівлю житла на вторинному ринку», – йдеться у звіті про фінансову стабільність від Нацбанку за грудень.
У документі також уточнюється: кількість житла, що пропонується до продажу, дещо зросла завдяки завершенню довоєнних проєктів. «Однак через повільні старти нових об’єктів пропозиція буде обмеженою у довгостроковій перспективі. Зростання цін на житло на первинному ринку зупинилося, на вторинному – уповільнилося... Іпотечне кредитування за програмою «єОселя» відіграє дедалі більшу роль для ринку, однак несубсидованої іпотеки зараз немає», – зазначають аналітики НБУ. І додають: кредити, отримані від банків компанією «Укрфінжитло», що є оператором програми, активізувало кредитування у другій половині року. Але з огляду на обмеження кола об’єктів придбання, що передбачені умовами «єОселі», попит концентрується здебільшого на готових будинках, «вік» яких не перевищує три роки.
У спільнотах девелоперів і банкірів лунають оптимістичні припущення, що саме іпотека може стати одним із наріжних каменів повоєнної відбудови житлового фонду та підживлення ринку нерухомості, на яких ґрунтуватиметься відновлення України.
Як повномасштабна війна вплинула на ринок іпотечного кредитування, наскільки банки – і які саме – зараз покладаються на цей інструмент, яка частка іпотеки стала «проблемною» і що буде з цими програмами в майбутньому, розбирався Mind.
Як змінився ринок іпотеки через повномасштабну війну? За словами експерта з фінансів Олени Коробкової, у 2021 році будівельна галузь входила до трійки лідерів за внеском у ВВП. Запускалися державні програми з підтримки іпотеки, що сприяло збільшенню обсягів видачі іпотечних кредитів у 2,5 раза проти 2020 року. Однак позитивний тренд зруйнувало вторгнення рф в Україну.
«Повномасштабна війна спричинила різке падіння попиту на нерухомість і зупинення роботи більшості державних програм», – зазначає голова правління компанії «Укрфінжитло» Євген Мецгер.
Багато іпотечних програм в Україні згорнули на невизначений строк. Для полегшення фінансового навантаження позичальників більшість банків на початку великої війни запровадили кредитні канікули для сплати позик на житло. «Наприкінці липня – на початку серпня 2022 року ситуація у сфері кредитування житла змінилася. Ощадбанк першим серед великих банків оголосив про поновлення іпотечних програм. Однією з важливих змін в іпотечному кредитуванні під час війни є запуск державної програма «єОселя», – розповіли Mind в Ощадбанку.
Хто зараз надає іпотеку в Україні? Основні гравці ринку іпотеки – це учасники програми «єОселя». У грудневому звіті про фінстабільність Нацбанк зазначає, що іпотечне кредитування здійснюється майже виключно держбанками: «Коло банків учасників залишається вузьким – нині це всі державні банки та два невеликих приватних банки».
«Ми запустили «єОселю» восени 2022 року. Дві головні мети актуальні й сьогодні: дати шанс представникам критично важливих для держави професій купити своє житло та запустити будівництво, що є ключовим рушієм відновлення економіки. Уже більше року програма працює», – розповідає Mind Євген Мецгер.
З жовтня 2022 року програма запрацювала для чотирьох категорій українців – це військовослужбовці і працівники сектору безпеки та оборони, медики, вчителі та педагогічні працівники, науковці. «Фактично в нас відсутній попит на іпотеку на непільгових умовах», – каже Дмитро Глінський.
Відсоткова ставка за кредитом у рамках «єОселя» передбачена в розмірі 3% та 7% з початковим внеском у розмірі 20% і максимальним строком повернення 20 років. Влітку цього року програму розширили на інші верстви населення.
За даними Mind, зараз до програми залучені Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, SkyBank, Банк «Глобус». У листопаді до «єОселя» також приєднався СенсБанк (колишній Альфа-Банк Україна).
«Державні банки домінують на ринку іпотеки, і це віддзеркалює ситуацію на ринку, коли майже 60% контролюють державні банки. Ми самі заробляємо, маємо прибуток, і наша активна участь збільшує довіру до тієї ж програми «єОселя». Саме цей продукт націлений на побудову довгострокових відносин із клієнтами», – розповів Mind Антон Тютюн, заступник голови правління Ощадбанку.
За останнє півріччя чистий гривневий портфель іпотечних кредитів зріс на 41%. Цей темп навіть вищий, ніж довоєнний – зауважують у Нацбанку.
«За межами держпрограми «єОселя» є поодинокі випадки видачі іпотечних кредитів банками, але це не повноцінний «ринок іпотечного кредитування», а радше нестандартні ситуації та рішення», – пояснює Олена Коробкова.
Під яке житло видається іпотека? «Укрфінжитло» надає пільгове фондування банкам, а ті зі свого боку спрямовують його на іпотеку.
Майже всі кредити надаються на купівлю готового житла: дві третини – на житло на вторинному ринку, третина – на готове житло, придбане в забудовника. Як розповів Mind в. о. виконавчого директора банківської асоціації НАБУ Дмитро Глінський, посилаючись на дані програми «єОселя», 69,1% кредитів видано на житло на вторинному ринку, 30,9% – на первинному, тобто «у забудовника», з них 29,7% – готове житло, 1,2% – до завершення будівництва.
«Позики на недобудоване житло можна отримати виключно в акредитованих житлових комплексах, що відповідають усім вимогам законодавства. Кількість акредитованих комплексів поволі зростає, на початок грудня таких об’єктів налічувалося вже 21. Однак позики на житло, що будується, становлять менше 1% від виданих за «єОселею» іпотек. Ознак відновлення несубсидованої іпотеки наразі немає. Низький попит, високі процентні ставки та вартість житла обмежують розвиток цього сегменту», – роз’яснюється у звіті НБУ.
За підрахунками аналітиків Нацбанку, в листопаді обсяг виданих за програмою кредитів майже вдвічі перевищив обсяг усіх іпотек за повний 2021 рік. «Загалом у портфелі «єОселі» уже понад 5500 кредитів обсягом понад 8 млрд грн. Це більше половини сукупного іпотечного портфелю банків», – йдеться у звіті.
Як зазначив Євген Мецгер у коментарі Mind, восени приріст за місяць по Україні становить у межах тисячі нових іпотек. За статистикою «Укрфінжитла», обсяги видачі станом на 25 грудня вже складають 6073 угод на суму понад 9 млрд грн.
Як у зв’язку з цим почувається ринок нерухомості? Сьогодні купівля житла переважно здійснюється завдяки накопиченням. «Якщо аналізувати попит і придбане житло, то приблизно 70% – це вторинний ринок. Чому так – відповідь доволі очевидна. Люди переїжджають до більш безпечних регіонів, вони хочуть заїхати в квартиру та жити, а не очікувати, поки будинок добудують, а потім витрачати час і кошти на ремонт. Питання житла стоїть доволі нагально й в умовах обмеженого ресурсу. Середній чек початкового внеску – це 1,5 млн грн, що є ознакою обмеженої платоспроможності та неготовності до внесення великого авансового платежу», – розповідає Олена Коробкова.
«У регіональному розрізі лідер іпотечного кредитування – Київська область, де з початку року було видано трохи більше чверті загального обсягу пільгових кредитів. Київ – на другому місці. Із серпня програма доступна усім категоріям населення на купівлю першого житла», – пояснюють у Нацбанку.
За даними ЛУН, на кінець травня 2023 року будівництво відновилося майже на ¾ об’єктів, що будувалися в лютому 2022 року.
«У західних областях цей показник близький до ста відсотків, а в столиці лише трохи більше половини. На тих об’єктах, де будівництво відновилося, його темпи переважно нижчі, ніж довоєнні. Забудовники насамперед добудовують об’єкти на завершальних стадіях, – йдеться у коментарі Нацбанку для Mind. – Разом із цим кількість виданих дозволів на будівництво продовжує скорочуватися. Торік забудовники отримали вдвічі менше дозволів, ніж роком раніше».
Чи страхується іпотека? Так. «Сьогодні основна частина іпотеки, яку ми страхуємо, з'являється в нашому портфелі завдяки державній програмі «єОселя». Єдиною складністю для нас є страхування воєнних ризиків у рамках цієї програми, які можуть бути застраховані за бажанням іпотекодержателя. Ми вважаємо цей ризик непередбачуваним, у нас відсутнє його перестрахування, і загалом ми побоюємося кумуляції цього ризику на одній території. Тобто, інакше кажучи, ми можемо застрахувати не більше ніж кілька квартир, які розташовані в одному будинку», – розповідає Марина Авдеєва, засновниця компанії «Арсенал-Страхування».
За її словами, попит на цей продукт, незважаючи на небезпеку, низький, тому що це дорого – за страховку квартири від воєнних ризиків потрібно заплатити в різних випадках до 1% від вартості.
Скільки іпотечних кредитів «зависло» через війну? Національний банк каже про невеликий відсоток невиплаченої іпотеки у знищених війною будинках на підконтрольних Україні територіях. «За даними банків, кількість таких кейсів невелика, і проблема не є системною. Для врегулювання таких ситуацій у грудні минулого року парламент ухвалив зміни до Податкового кодексу України та деяких законів України щодо підтримки позичальників, майно яких було знищено або зазнало пошкоджень унаслідок збройної агресії рф проти України. Згідно з цими змінами, боржник має право звернутися до кредитора із заявою про зупинення сплати грошового зобов’язання», – зазначив НБУ в коментарі для Mind.
У частині невиплаченої іпотеки на непідконтрольних Україні територіях, за даними НБУ, ситуація подібна до знищеного майна. «Наразі сплата за цими кредитами призупинена, а всі збитки в майбутньому має компенсувати держава-агресор», – кажуть у регуляторі.
А що загалом із «проблемною» іпотекою в Україні? Перед повномасштабною війною частково закінчувалися старі іпотечні договори за контрактами, укладеними в період зростання ринку 2006–2008 років. «Більшість кредитів у згадані роки надавалися у валюті, що стало однією з головних причин проблемності цього портфелю у період кризи 2008–2009 років. Банки провели суттєву роботу з цими кредитами упродовж останніх 15 років. Зокрема, це реструктуризації, зміна валюти на гривню, прощення частини заборгованості тощо. Більшість кейсів уже або врегульовані та погашені, або списані банками за рахунок резервів і не є джерелом ризиків», – розповідають у НБУ.
На балансах банків залишилася незначна кількість валютної іпотеки в сумі приблизно 4 млрд грн. За даними НБУ, майже вся ця заборгованість є такою, що не працює, але водночас вона покрита резервами на 94%, отже, не чинить негативного впливу на капітал банків. «Найближчим часом банки не очікують повернення цих активів і проводять поступове їх списання за рахунок сформованих резервів», – кажуть у Нацбанку.
З 2018 року до листопада 2023 року портфель іпотеки банків скоротився майже на 1/6, а обсяг кредитів, що не працюють, – більш ніж удвічі.
Обсяг заборгованості в українських банках за іпотечними кредитами фізичним особам
| Дата | Обсяг портфелю, млрд грн | Обсяг кредитів, що не працюють, млрд грн |
| 01.11.2023 | 25.5 | 9.6 |
| 01.10.2023 | 24.5 | 9.5 |
| 01.01.2023 | 22.3 | 9.9 |
| 01.01.2022 | 26.1 | 11.6 |
| 01.01.2021 | 26.4 | 17.8 |
| 01.01.2020 | 28.6 | 20.5 |
| 01.01.2019 | 28.6 | 21.3 |
| 01.01.2018 | 30.8 | 23.9 |
Чи існує іпотека поза банками? Відкриті на сьогодні дані не повністю відображають стан ринку іпотеки.
По-перше, частина портфелів банків була юридично оформлена на фінансові та факторингові компанії, пов'язані з банками. Це робилося для оптимізації оподаткування та рівня NPL у портфелях. Проте Національний банк поки що не має достатньої звітності від фінансових компаній за типами кредитів у їхніх портфелях. «Вимоги стосовно такої звітності будуть запроваджуватися поступово, починаючи з 2024 року. За нашими оцінками, такі портфелі не є значними та не створюють значних ризиків для ринку», – кажуть Mind у НБУ.
По-друге, частину ринку іпотеки тримають будівельні компанії, які по суті продавали квартири в розстрочку. Це – небанківське кредитування. Цей ринок не підпорядковується НБУ. «За нашою інформацією, відтермінування платежів забудовниками було досить поширеним до початку повномасштабного вторгнення, проте зараз кількість таких угод є незначною через зупинення будівництва в першій половині 2022 року, проблеми в деяких забудовників і високі безпекові ризики», – розповідають у регуляторі.
Як може розвиватися ринок іпотеки надалі? Розвиток іпотеки гальмує ціла низка чинників, окрім війни. У НБУ серед перешкод називають високі ставки на ринку за угодами поза межами державних програм підтримки. «Значним викликом також залишаються проблеми із захистом прав кредиторів, що після 2010 року стримували розвиток ринку. Зокрема, законодавчі норми, що обмежують право банків повертати заставлене майно. Під час війни ситуація подекуди ускладнюється новими вимушеними мораторіями», – кажуть у НБУ.
Марина Авдеєва вважає, що розв'язанням проблеми може стати створення пулу страховиків, які сумісно компенсуватимуть ризики, пов'язані з первинним будівництвом (банкрутство забудовника, ризики, пов'язані з передачею права власності тощо).
«Тоді банки зможуть видавати кредити під придбання квартир не тільки на вторинному ринку, а й на первинному – коли фінансування починається ще на етапі «фундаменту». І звичайно, щоб таке страхування з'явилося, банкам потрібно взяти на себе функцію первинної перевірки забудовників – їхньої історії, репутації та фінансового стану, щоб мінімізувати ризики страхової компанії. Це партнерство банків, страхових компаній і забудовників дасть імпульс до розвитку ринку цивільного будівництва, а також матиме соціальний ефект», – каже Марина Авдеева.
Євген Мецгер розповідає, що програма «єОселя» розширюватиметься. «Ми маємо амбітні плани з масштабування програми. Мова і про нові банки, і про забудовників. Проблеми участі банків як такої немає, приєднання до «єОселі» – це звичайний робочий процес. Декілька банків уже знаходяться на фінальній стадії налаштування процесів для видачі іпотек та інтегруються з «Дією»», – уточнює він.
Щодо забудовників, то, за словами очільника «Укрфінжитла», для участі об’єктів, які зводяться, необхідно отримати акредитацію банків-партнерів. «Процес нелегкий, але ми працюємо над його стандартизацією та спрощенням. Наша мета – залучити якомога більше девелоперів і стимулювати продажі саме первинного ринку нерухомості», – резюмує він.
«Пільгова іпотека набирає обертів та охоплює дедалі більше населення. Нині оцінити якість і ризики цих кредитів складно, адже їхній середній вік – усього кілька місяців», – з обережністю констатують аналітики Нацбанку.
Як раніше писав Mind, у низці областей місцева влада вже долучилася до компенсації іпотеки окремим категоріям громадян, зокрема регіональні програми компенсації є в Чернівецькій, Миколаївській, Закарпатській, Одеській області та в місті Кривий Ріг.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
