Ціни на оренду житла повернулися на рівень початку 2022 року: у Києві зросли, у Львові впали. Чого чекати восени?
На які чинники слід зважати орендодавцям і до чого готуватися винаймачам
Сергій Науменко – столичний рантьє мимоволі. Він здає в оренду дві квартири у спальних районах Києва: одна належить дружині, другу колись купував доньці, яка виїхала працювати за кордон. Влітку він підняв орендну плату в одній із квартир на 15%. «Перший поверх, газ – такі квартири зараз не стоять порожніми. Але восени вартість планую знизити на ті ж 15%, бо зростуть комунальні платежі, а грошей в орендарів більше не стає», – аргументує орендодавець своє рішення.
Саме поточним подорожчанням електрики майже вдвічі, потенційним зростанням ціни інших послуг і додаванням у платіжки сум за опалення експерти пояснюють прогнози щодо ймовірного зниження, точніше збалансування вартості оренди восени. Очікується, що ця тенденція торкнеться як столиці, так і Львова, який від початку повномасштабної війни частково виконує функції бізнесового та логістичного кластеру країни.
До сьогодні ринок житлової оренди цих міст розвивався у протилежних векторах: у Києві оренда дорожчала після значного падіння в перші місяці після лютого-2022, а у Львові – дешевшала після сплеску внутрішньої міграції того ж періоду. За 2,5 року цінники в обох містах майже повернулися до довоєнних показників. Водночас тривалі знеструмлення червня – липня 2024 року внесли корективи в ціноутворення та вподобання орендарів, але не стали визначальною тенденцією. Mind з'ясовував, як змінилася вартість оренди житла в Києві та Львовім та які чинники тепер впливають на попит на квартири в обох містах.
Київ: ринок адаптувався до реалій війни
У липні цього року, коли українці потерпали від температурних рекордів і масштабних знеструмлень тривалістю понад 10–12 годин на добу, середня вартість оренди однокімнатної квартири у столиці, за даними аналітики ЛУН.Місто (тут і надалі за цінами реальних угод), становила 13 000 грн, двокімнатної – 17 000. У лютому, напередодні другої масованої хвилі обстрілів критичної інфраструктури, ці показники були майже тотожними – 12 500 та 17 000 відповідно. У квітні спостерігалося незначне просідання вартості окремих категорій (в межах 1000–1500 грн), але вже з травня ціни почали відігравати свої позиції.
Зараз орендарів найбільше цікавлять однокімнатні квартири. Попит на них на платформі OLX вдвічі перевищує запити з пошуку двокімнатних квартир. За даними аналітики сервісу OLX, у липні найпопулярнішими за кількістю відгуків були квартири у Святошинському, Деснянському та Оболонському районах – у середньому по 30 відгуків на одне оголошення. Найменш популярні – Шевченківський (14 відгуків на оголошення) та Печерський (7 відгуків на оголошення) райони.
Отже, обстріли енергооб’єктів та їхні наслідки певною мірою затримали зростання цін, але не призвели до відчутного падіння. Протягом 12 останніх місяців (з липня 2023 року до липня 2024-го) середня вартість оренди «однушки» зросла на 15%, а «двушки» подорожчали майже на третину.
На тлі масштабних і тривалих знеструмлень можна було б очікувати масової міграції орендарів із квартир на високих поверхах з електричними плитами до житла на поверхах «пішої доступності» з газом. Але цього не сталося.
«Запити від орендарів на будинки, оснащені генераторами або насосами з автономним живленням – поодинокі, тенденція щодо міграції орендарів між різними типами будинків відсутня», – констатує президентка Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Олена Гайдамаха.
Загалом кияни адаптувалися до життя в поточних реаліях і не схильні до імпульсивних рішень у питаннях житлових умов. Головним фактором при винаймі житла залишається співвідношення ціна / комфорт проживання – якість ремонту, наявність сучасної побутової техніки, стан під’їздів і прибудинкової території тощо.
За словами фахівчині, одним із пріоритетів орендарів залишається запит пішої доступності до метро, що продемонструвало ситуативне зниження попиту на оренду в частині Голосіївського району після закриття на ремонт декількох станцій «синьої» гілки. Натомість наявність газової плити є бажаним, але не визначальним чинником. Єдиною зміною вподобань відповідно до поточних умов є запит на наявність у квартирі оптоволоконного інтернету, що працює від павербанків під час знеструмлень.
«Маючи в управлінні декілька квартир на 17–24 поверхах, можу констатувати: ніхто з орендарів не виїхав через відключення», – зазначає Олена Гайдамаха.
Водночас попит на оренду квартир на низьких поверхах усе ж зростає. За даними OLX, у липні найбільшу зацікавленість потенційні орендарі виявляли до квартир на першому – п’ятому поверхах. За кількістю відгуків лідирують оголошення з пропозиціями житла на третьому поверсі, далі за популярністю п’ятий, другий, четвертий та перший.
«Власники квартир на високих поверхах новобудов мають виходити на ринок із можливістю компромісу щодо ціни, – зазначає фахівець із нерухомості KDU Realty Group Віталій Чернецький. – Маю приклад, коли квартира, яка до другої хвилі відключень коштувала 30 000 грн на місяць, зараз здається за 22 000».
Але, як зазначає Чернецький, ці знижки – не тенденція, а інструмент регулювання попиту. Орендодавці дуже швидко реагують на зміну умов, і зараз зазвичай додають у договір оренди пункт щодо коригування ціни за умови поліпшення ситуації з енергопостачанням.
Тобто ті, хто шукає квартиру зараз, беруть до уваги поточну ситуацію і намагаються підібрати оптимальний варіант, але ті, хто вже має чинні орендні угоди, не поспішають змінювати квартири. Адже, як кажуть столичні рієлтори, охочих переїхати із сучасного будинку до «хрущівки» майже немає – це зовсім різні категорії винаймачів.
За словами Віталія Чернецького, певна кількість таких запитів усе ж є, але надходять вони переважно від орендарів старшого віку та сімей із дітьми. При цьому основу попиту зараз становить молодь, яка їде з інших регіонів до столиці в пошуках роботи та перспектив. Впливає на це також закон про мобілізацію, який «звільняє» чоловіків віком до 25 років від призову, що дозволяє їм зосередитися на побудові життя і кар’єри.
Загалом ціни на оренду житла в Києві за два з половиною роки майже відновилися до довоєнного рівня. Станом на серпень 2023 року оренда в середньому зросла на 20% після падіння на 50–60% із початком війни. За наступні 12 місяців ціни зросли ще на 15–20%. На початок серпня 2024-го середня орендна ставка становить 85–90% від довоєнного рівня.
Львів: ціни спускаються з вершини
У Львові, як осередку безпеки в уявленні багатьох українців, ситуація з орендою житла відрізняється від столиці. Житловий фонд тут має свої особливості: майже тотальна газифікація та відсутність масової висотної забудови навіть на ринку новобудов (найпопулярніша висотність сучасного житла тут 7–10 поверхів). За даними сервісу OLX, у місті також найбільший попит мають квартири з першого по п’ятий поверхи. Оголошення про оренду житла на другому поверсі мають удвічі більше відгуків за оголошення про оренду на п’ятому.
Потужна хвиля міграції до Львова з Центру та Сходу України тривала перші три місяці від початку війни, впродовж яких ціни на оренду сягали мало не космічних висот. Відтоді відбувалося поступове зниження вартості через збалансування попиту. «Ті ж орендодавці, які намагалися втримати ціну попри здоровий глузд, у підсумку втратили й орендарів, й кошти», – зазначає директорка львівського АН «Варіант» Олена Гарбузова.
Поточна ситуація в місті на початок серпня така: за даними ЛУН.Місто, середня ціна оренди однокімнатної квартири в липні становила 14 000 грн, двокімнатної – 18 000. Від березня «однушки» подешевшали на 15%, водночас «двушки» не втратили в ціні. Порівняно з жовтнем 2023 року оренда однокімнатної квартири знизилася на 33%, двокімнатної – на 24%. Отже, станом на серпень 2024 року середня орендна ставка у Львові поступово знижується до довоєнного рівня (11 000 грн за «однушку» та 12 000 за «двушку»).
Найпопулярнішими для оренди в місті є однокімнатні квартири з ремонтом. А ось на житло у старих будинках із застарілим інтер’єром знайти орендарів набагато важче. Подібно до Києва друга хвиля знеструмлень не призвела до докорінної зміни запитів від орендарів. «Люди хочуть жити в комфорті, – зазначає Олена Гарбузова. – Головна вимога – наявність оптоволоконного інтернету».
У Львові традиційно мають попитом газифіковані будинки, адже квартир з електричними плитами в місті набагато менше. Такі квартири були менш популярними навіть задовго до знеструмлень, а зараз і поготів. Заборона використання генераторів у багатоквартирних будинках додатково посприяла адаптації: львів’яни сприймають знеструмлення як даність та підлаштовують життя відповідно до поточних умов.
Комунальні тарифи як фактор впливу на ціну оренди
Уже цієї осені додатковим фактором впливу на ціну оренди можуть стати комунальні тарифи. Зростання майже вдвічі вартості електроенергії більшість досі не відчули повною мірою – переважно через тривалі знеструмлення. Якщо восени та взимку ситуація не погіршиться, ціни у платіжках помітно зростуть. А через імовірне подорожчання води та опалення – це зростання буде разючим.
Отже, фінансове навантаження комунальних платежів може збільшиться у 1,5–2 рази. На прикладі усередненої однокімнатної квартири в Києві – з 2000 до 3000–4000 грн. Це може вплинути на ринок, стримуючи подальше зростання цін, адже фінансові можливості населення загалом не поліпшуються.
«Зростання комунальних тарифів може призвести до того, що попри загальні інфляційні процеси орендна ставка на житло залишиться на поточному рівні або навіть може трохи зменшитися», – зазначає Олена Гайдамаха.
Крихка рівновага
Зазвичай український ринок оренди житлової нерухомості чутливо реагує на визначальні чинники, що впливають на попит і пропозицію. Станом на сьогодні можна констатувати, що з лютого 2022 року єдиним таким чинником став початок повномасштабного вторгнення. Відтоді ринок поступово відновлювався та станом на середину літа 2024 року досяг певного плато.
Поточна безпекова ситуація у Києві, з регулярними повітряними тривогами та обстрілами, суттєво не впливає на активність потенційних орендарів. «Зараз люди навіть під час обстрілів телефонують і домовляються щодо переглядів», – констатує Олена Гайдамаха.
Насправді ця стабільність доволі крихка. За умови значного негативного зрушення ситуації на фронті ціни на оренду відреагують відповідно – поступово зростатимуть у Києві, як найбільш захищеному ППО місті країни, та ще стрімкіше зростатимуть у Львові та інших великих містах Заходу України, як найбільш віддаленому від лінії фронту регіоні. У такому разі зростанню не стануть на заваді ані знеструмлення, ані підвищення комунальних платежів, адже безпека важливіша за побутовий комфорт.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
