Продаж без розпродажу: що відбувається з великими земельними банками

Після відкриття ринку сільськогосподарських земель України для юридичних осіб із січня 2024 року багато хто очікував, що великі аграрні компанії активізують консолідацію земельних банків у власності. Земля розглядалася як стратегічний актив, джерело капіталізації, гарантія довгострокової стабільності та інструмент посилення ринкових позицій.

Однак фактична динаміка виявилася складнішою. За даними Державного земельного кадастру, кількість юридичних осіб, які володіють масивами понад 100 га, скоротилася з 283 (на момент відкриття ринку у 2024 році) до 192 станом на сьогодні. Лише протягом першого року роботи оновленого ринку перелік великих землевласників зменшився на 51 компанію, а наступного – ще на 40. У підсумку за два роки 91 компанія скоротила свої земельні банки до рівня менш ніж 100 га. Йдеться саме про право власності, а не про загальні площі землекористування, які в українській аграрній моделі традиційно формуються переважно через оренду.

Така динаміка змінює уявлення про перші результати земельної реформи в Україні. Mind розбирався, що стоїть за цією тенденцією (вимушений продаж активів, перегляд фінансових моделей чи стратегічна переоцінка ролі земельної власності) та які наслідки ці процеси можуть мати для структури ринку й концентрації сільськогосподарських земель у перспективі.

Як поводилися великі землевласники

За даними сервісу «Опендатабот», майже третиною української землі володіють лише 10 компаній. Сукупно – це 18 344,98 га. Втім навіть у переліку лідерів великий розрив. Найбільша компанія-землевласник – агрофірма «Світанок», яка протягом багатьох років системно скуповує землю, яку вона орендує, – має удесятеро більше земель, ніж компанія «Куяльник», що замикає десятку.

Регіональна структура компаній, які володіють масивами понад 100 га, також демонструє нерівномірність: 38 компаній зареєстровані на Київщині, 28 – у Кіровоградській області та стільки ж у Києві. Тоді як у Івано-Франківській, Рівненській і Чернівецькій областях великих землевласників серед компаній немає.

Частина компаній із переліку зареєстрована на територіях, які постраждали від війни: 16 – на тимчасово окупованих територіях, чотири – у зонах активних бойових дій, ще 14 – на територіях можливих бойових дій.

Лідером за скороченням земельного банку у 2025 році, за даними сервісу «Опендатабот», стала компанія «Землетрейд», яка скоротила земельні володіння з 3161,47 га до 733,57 га, тобто майже вчетверо. Компанія «Агрофорест» зменшила свої площі у 8,6 раза – з 1803,09 га до 210,44 га. Водночас 103 компанії взагалі не змінювали площі земельних угідь.

«У 2025 році були ініційовані та реалізовані великі угоди на десятки й сотні тисяч гектарів по Україні. Тому цей процес (продажу корпоративних прав – Mind.) триває. Не знаю, як буде у 2026-му, але торік були угоди на $100 млн плюс», – розповідає Сергій Крамаренко, експерт із земельних інвестицій земельного інвестиційного фонду «Ґрунтовно».

Водночас продажі великих земельних наділів, за його словами, не мали масового характеру та не формували системного тренду. Радше це були поодинокі, нерегулярні кейси. Часто йшлося про продаж ділянок у регіонах із високими ризиками (Сумська, Харківська, Дніпропетровська області) для купівлі безпечніших активів.

Крім того, у списку великих землевласників, що скоротили земельний банк у 2025 році, були торгові компанії, для яких купівля та продаж землі є частиною основної бізнес-діяльності.

Чому аграріїв більше цікавить оренда землі

Проте деякі експерти вважають, що зміни у структурі власності сільськогосподарських земель мають глибші передумови, ніж прості операційні причини. Скорочення земельних банків і стриманість у нарощуванні активів – це, на їхню думку, не випадковість, а реакція бізнесу на нові економічні та безпекові реалії: проблеми з логістикою, руйнування інфраструктури, складність розмінування звільнених територій і загальну невизначеність щодо майбутнього.

«Сьогодні економічна логіка визначається війною. Зменшення концентрації земельних наділів у власності – це не ознака слабкості й не доказ завершеної трансформації бізнесу. Це реакція аграрного бізнесу на воєнну невизначеність, обмежене фінансування та регіональні ризики», – зазначає Павло Коваль, генеральний директор ВГО «Українська аграрна конфедерація» (УАК).

Водночас на трансформацію структури власності впливають і внутрішні зміни в самій галузі. За словами Ігоря Лісецького, координатора земельного комітету Українського клубу аграрного бізнесу (УКАБ), одним із ключових факторів таких змін є перехід аграрного бізнесу до інтенсивних технологій, де результат визначається не масштабом земельного банку, а ефективністю управління.

«Цифровізація та AgTech-інструменти дозволили менеджменту компаній чітко ідентифікувати нерентабельні активи – ділянки з низькою врожайністю або складним юридичним статусом, яких тепер готові позбуватися», – пояснює Лісецький.

Окремий вимір – фінансова логіка інвестування. Розширення земельного банку у власності означає вилучення значних ресурсів з обігу на десятиліття. В умовах воєнної економіки та високої волатильності ринків компанії дедалі частіше обирають інструменти, які забезпечують ліквідність і гнучкість.

У результаті агробізнес переходить до моделі фінансової мобільності – оренди замість власності. Замість того щоб фіксувати капітал в активі з довгою окупністю, компанії інвестують у право користування землею. Це дозволяє зберігати високу ліквідність і швидко реагувати на ринкові виклики, у тому числі пов’язані з війною: руйнуванням інфраструктури, необхідністю розмінування територій та логістичними обмеженнями.

«Вартість оренди земельного наділу в середньому становить $200 за гектар, тоді як на продаж його виставляють за $2000–4000 за гектар. При таких цінах реальний економічний ефект можна одержати через 10–20 років, що, звичайно, не дуже цікаво для агрокомпаній. Натомість за ці кошти вигідніше придбати права оренди одним масивом і з першого року користування мати дохід. Саме тому нарощування земельного банку відбувається за рахунок оренди, а не власності», – пояснює Вікторія Кіпріянова, юридична радниця ГС «Всеукраїнська аграрна рада».

Чому для частини аграріїв купівля землі – це стратегія захисту

Але, поки деякі великі компанії скорочують земельні банки, інші купують нові наділи. За даними «Ґрунтовно», у 2025 році юридичні особи придбали близько 128 тис. га української землі. З цього обсягу власниками орієнтовно 75% наділів стали агрокомпанії, які купували землю для консолідації власного земельного банку або для розширення виробництва, у тому числі шляхом придбання активів конкурентів. Для них викуп ділянок – переважно стратегія захисту бізнесу.

«На ринку досить складно зустріти у продажу великі наділи. Якщо продаж і відбувається, то це поодинокі земельні ділянки розмірами від 0,5 до 5 га в середньому. Тому купують землю насамперед орендарі. Якщо дозволяє законодавство – то на свою компанію, якщо ні – то на себе. Агрохолдинги практикують передачу переважного права купівлі на своїх топменеджерів або працівників, взамін переукладаючи з новими власниками довгостроковий договір оренди. Продаж відбувається в усіх регіонах, просто на різних умовах», – запевняє Кіпріянова.

Крім того, землю купували й фізичні особи. У 2025 році вони придбали приблизно 212 тис. га.

У цьому сегменті, за даними «Ґрунтовно», структура покупців дещо інша: близько половини – інвестори, які купували землю для одержання прибутку та подальшого перепродажу, і ще половина – фермери, які купували ділянки для власного користування. За словами експертів, останні часто прагнуть закріпити за собою критичні наділи всередині своїх полів, щоб уникнути вклинення конкурентів, тому активно скуповують землю у своїй зоні діяльності.

Чому ціни на землю продовжують зростати

Отже, попит на землю сьогодні формується через конкретні стратегії гравців: для одних це інструмент захисту земельного банку та виробничої стабільності, для інших – інвестиційний актив із потенціалом зростання вартості. Саме поєднання операційного та інвестиційного попиту визначає інтенсивність угод і безпосередньо відображається на ціновій динаміці.

За даними Моніторингу земельних відносин Держгеокадастру, у січні 2026 року середня вартість одного гектара відчужених земельних ділянок сягнула 92991,05 грн – історичний максимум для України. Тоді як у січні минулого року ціна становила 53719 грн, у січні 2024-го – 44385 грн. Психологічну ж позначку у 100 тис. грн за га, за прогнозами Лісецького, ймовірно, буде подолано вже до кінця 2026 року.

*При розрахунку показників враховані такі види цивільно-правових угод: купівля-продаж, міна, дарування, довічне утримання; при розрахунку середньої вартості 1 га не враховуються цивільно-правові угоди, інформація про які надійшла до Держгеокадастру без зазначення ціни

Водночас у «Ґрунтовно» стверджують, що торік вартість сільськогосподарської землі зросла орієнтовно на 15–20% залежно від регіону. І, за словами Крамаренка, сьогодні ціни на якісні чорноземні ґрунти на півдні Київської, Житомирської та півночі Вінницької областей залежно від умов та строків, на яких земля перебуває в цей момент в оренді, коливаються в діапазоні $2800–4000 за гектар.

Номінальне зростання цін експерти частково пояснюють інфляцією та девальвацією гривні. Крім того, в УКАБ зазначають: ціну підтримують очікування майбутньої капіталізації після вступу України до ЄС.

Дещо інша ситуація спостерігається на ринку оренди. Попит на родючу землю там перевищує пропозицію, особливо в регіонах без активних бойових дій.

Тож, за інформацією Крамаренка, частина підприємств самостійно ініціює підвищення орендної плати, а інші вимушені переглядати її внаслідок переговорів з орендодавцями, оскільки конкуренція за землю залишається високою.

Агрокомпанії поступово підвищують ставки навіть за чинними договорами, прагнучи мінімізувати ризик втрати земельного банку. Вони активно працюють над продовженням договорів оренди: пропонують власникам наділів бонуси за підписання, ініціюють пролонгацію, укладають додаткові угоди, щоб забезпечити довгострокове користування цими земельними ділянками в майбутньому.

Водночас, як зазначає Кіпріянова, останніми роками орендні ставки вже досягли доволі високого, подекуди навіть критичного рівня, що обмежує потенціал їхнього подальшого зростання.

За словами Коваля, у 2026 році за відсутності різкої ескалації військових дій можна очікувати продовження помірного зростання цін на землю у відносно безпечних регіонах. Водночас передумов для різкого стрибка вартості земельних наділів наразі немає через обмежену ліквідність та стриману поведінку великих компаній. Після завершення війни, за прогнозами експерта, ситуація може змінитися структурно.

По-перше, відбудеться переоцінка ризику територій. Землі, що сьогодні мають дисконт, потенційно матимуть найвищий відсоток зростання вартості, але лише за умови розмінування, відновлення інфраструктури та доступу до фінансування.

По-друге, активізується довгостроковий інвестиційний горизонт. Саме в цей період можливе повернення інтересу до збільшення площ у власності, якщо фінансування стане доступнішим.

«Однак навіть після перемоги ринок навряд чи перейде у фазу хаотичної концентрації земельних наділів. Війна вже змінила модель поведінки бізнесу, і ця зміна, ймовірно, закріпиться», – прогнозують в УАК.