Інвестиції в закордонну нерухомість стають одним з інструментів збереження та примноження капіталу, географічної диверсифікації активів і формування пасивного доходу. Для українських інвесторів міжнародні ринки відкривають нові можливості, водночас вимагаючи ретельного аналізу та розуміння специфіки кожної країни.
Попри інвестиційний потенціал, цей ринок залишається оповитим міфами – від обіцянок гарантованої високої дохідності до історій про втрату коштів через ненадійних забудовників або непрозорі умови угод. Саме тому ключове питання полягає не лише у виборі перспективного об’єкта, а й у правильній оцінці ризиків, фінансової моделі та юридичної структури інвестиції.
На відміну від традиційного підходу до придбання нерухомості, міжнародне інвестування потребує комплексної оцінки активу: від аналізу локального ринку та фінансової стійкості девелопера до прогнозованої дохідності, податкового навантаження, ліквідності та можливих стратегій виходу з інвестиції. Саме тут важливу роль відіграють незалежні інвестиційні консультанти, які допомагають порівнювати можливості різних ринків і формувати інвестиційні рішення відповідно до фінансових цілей клієнта.
Тож Mind спільно з експертами Trustmont Capital, міжнародної консалтингової компанії у сфері інвестицій в нерухомість, розбирався, як визначати перспективні закордонні ринки, оцінювати реальну дохідність інвестицій, перевіряти надійність забудовників, мінімізувати ризики й уникати шахрайських схем.
Таїланд, Пхукет – Layan Verde. Фото: Trustmont Capital
Від цілей клієнта до вибору об’єкта: як працює Trustmont Capital
«Ми завжди починаємо роботу не з пропозиції конкретного об’єкта, а з визначення цілей клієнта. Для когось пріоритетом є збереження капіталу, когось цікавить отримання пасивного доходу, а хтось шукає географічну диверсифікацію активів. Від цілей залежать вибір ринку й типу нерухомості, які варто розглядати», – розповідає Марія Гречко, СЕО Trustmont Capital.
За її словами, завданням агенції є допомога клієнту зорієнтуватися, які міжнародні ринки можуть відповідати його цілям, і лише після цього підбирати об’єкти за визначеними критеріями. На цьому етапі важливою частиною роботи агенції є аналіз характеристик проєктів, перевірка забудовників, вивчення умов придбання й оцінка потенційних ризиків. Адже навіть приваблива прогнозована дохідність не гарантує фактичного фінансового результату.
Взагалі галузь інвестування в закордонну нерухомість повна нюансів. Однією з особливостей міжнародного ринку нерухомості є модель винагороди компаній, які супроводжують придбання об’єктів, – комісійна винагорода за результатами укладання інвестиційної угоди сплачує безпосередньо забудовник.
Така модель співпраці потребує прозорості, адже винагорода від забудовника може створити потенційний конфлікт інтересів. Саме тому важливим є підхід до формування пропозицій: замість просування окремого проєкту компанія може починати роботу з визначення цілей покупця, порівняння різних міжнародних ринків і пошуку об’єктів, які відповідають його критеріям.
Професійний підхід передбачає, що пошук нерухомості починається не з пропозицій конкретного девелопера, а з визначення цілей і критеріїв покупця.
Якість міжнародного консалтингу у сфері нерухомості визначається не кількістю об’єктів у портфелі компанії, а здатністю допомогти клієнту «знайти своє» серед різних ринків і пропозицій. Залежно від мети придбання критерії вибору нерухомості можуть суттєво відрізнятися, а важливості набувають характеристики локального ринку, ліквідність об’єкта, умови придбання, репутація забудовника та потенційні ризики.
Саме такий підхід застосовує Trustmont Capital – міжнародна консалтингова компанія у сфері нерухомості, яка працює з ринками Європи, Близького Сходу, Азії та інших регіонів.
Робота з клієнтом починається з визначення основної мети придбання нерухомості: збереження капіталу, отримання пасивного доходу або географічної диверсифікації активів.
На наступному етапі команда допомагає клієнту зорієнтуватися, які країни та ринки можуть відповідати його цілям, бюджету й очікуванням. І лише після цього переходить до пошуку конкретних об’єктів нерухомості.
При цьому Trustmont Capital не обмежується пропозиціями одного забудовника чи окремої країни. Компанія розглядає об’єкти різних девелоперів, порівнює їхні характеристики, умови придбання, прогнозовані показники та потенційні ризики.
Цей підхід дозволяє клієнту отримати комплексне уявлення про доступні можливості на міжнародному ринку нерухомості та ухвалити рішення на основі більш повної інформації.
Балі, Нуса-Дуа – Ramada by Wyndham, територія готелю. Фото: Trustmont Capital
Від аналізу країни до перевірки об’єкта: як Trustmont Capital оцінює міжнародні ринки нерухомості
Тож як відбувається робота клієнта – потенційного інвестора з агенцією Trustmont Capital після визначення цілей інвестування?
Наступним кроком є перехід до аналізу міжнародних ринків нерухомості. Залежно від пріоритетів клієнта можуть суттєво відрізнятися критерії вибору країни. Компанія вивчає економічну ситуацію, особливості локального ринку, динаміку цін, попит на нерухомість, податкове навантаження та витрати, пов’язані з придбанням і володінням об’єктами та інші фактори, що здатні вплинути на привабливість інвестування.
У своєму телеграм-каналі агенція веде рубрику «Школа інвестора», у межах якої протягом місяця команда ділиться відібраною інформацією про різні країни: макроекономіку, регіональний поділ (бо кожен регіон має власну специфіку), про локальних забудовників, типи доступної нерухомості (вілли, апартаменти тощо), податкові режими та багато іншого.
Після аналізу ринку наступним етапом стає вивчення забудовника. Trustmont Capital аналізує історію діяльності девелопера, його досвід реалізації проєктів, репутацію, структуру компаній, попередні об’єкти та дотримання заявлених термінів будівництва. За необхідності окремі юридичні питання можуть потребувати додаткової перевірки профільними фахівцями.
Якщо друга відповідь також схвальна, настає час оцінки окремого проєкту.
На рівні конкретного проєкту увага приділяється його концепції, стадії реалізації, умовам придбання, прогнозованим показникам дохідності та факторам, які можуть впливати на ліквідність нерухомості. При цьому, наголошують в агенції, історичні результати інших проєктів не є гарантією майбутньої дохідності.
На основі зібраної інформації команда Trustmont Capital допомагає клієнтам порівнювати об’єкти на різних стадіях реалізації – від проєктів на початкових етапах будівництва до завершеної нерухомості, введеної в експлуатацію. Кожна категорія має свої особливості щодо термінів придбання, потенційної дохідності, ліквідності та ризиків. Вибір залежить від цілей покупця, його бюджету й готовності приймати відповідні ризики.
Домінікана – Moon Garden (Garrya Punta Cana). Фото: Trustmont Capital
«Скільки б ми не перевіряли, кожна інвестиція – це ризик. Абсолютну безпеку гарантувати неможливо. Ми просто сегментуємо ці ризики на низькі, середні та високі.
Існують різні інвестори – наприклад, консервативні, які готові вкладати виключно в завершені об’єкти, що введені в експлуатацію. Але, попри низький рівень ризиковості, навіть тут щось може піти не так. Також існують високоризикові інвестиції, коли інвестор вкладає гроші на початкових етапах.
Наше завдання – показати всі наявні ризики, завдання інвестора – ухвалити інвестиційне рішення», – каже Марія Гречко.
Бізнес-моделі інвестування
Trustmont Capital працює з міжнародною аудиторією клієнтів, які розглядають закордонну нерухомість як інструмент збереження капіталу, отримання пасивного доходу або географічної диверсифікації активів.
Діяльність компанії охоплює два взаємопов’язані напрями: систематичний аналіз міжнародних ринків і формування бази об’єктів нерухомості, а також індивідуальний супровід клієнтів у процесі пошуку та придбання нерухомості відповідно до їхніх цілей
Формування бази міжнародних об’єктів нерухомості – безперервний процес, що передбачає моніторинг ринкових тенденцій, аналіз економічних показників, динаміки попиту та цін, вивчення діяльності девелоперів і порівняння характеристик доступних проєктів. Такий підхід дозволяє компанії розширювати географію пропозицій і відстежувати зміни на різних міжнародних ринках.
Показовим прикладом розширення географії пропозицій є Домініканська Республіка. Попри те що серед українських покупців традиційно значну увагу привертають такі напрямки, як Туреччина та Балі, міжнародний ринок нерухомості пропонує значно ширший вибір. Вивчення туристичного попиту, розвитку інфраструктури, активності міжнародних готельних операторів та особливостей місцевого ринку стало підставою для детальнішого дослідження Домініканської Республіки командою Trustmont Capital.
Друга модель – робота під запит інвестора. Таким клієнтам в агенції пропонують обрати одну з трьох стратегій: пасивний дохід, капіталізація чи диверсифікація.
Балі, Карангасем – SALT of Virgin Beach (The Lux Collective). Фото: Trustmont Capital
Пасивний дохід
Говорячи про отримання пасивного доходу, найчастіше клієнтам Trustmont Capital пропонується інвестування в готельну та комерційну нерухомість. Це логічна та зрозуміла стратегія, адже за наявності професійної моделі управління, такі об’єкти потребують мінімального залучення власника.
Варто розуміти, що придбання власної квартири за кордоном і здавання її в оренду – справа доволі невдячна. По-перше, приміщення треба меблювати власним коштом і підготувати до оренди. По-друге, це робить власника залежним від місцевої агенції з нерухомості, яка, обіцяючи власнику 7–9% доходу від нерухомості, по факту – через недбале ставлення або непрозору звітність – дає лише 3–4%.
Інвестиції в готельну нерухомість по суті є придбанням бізнесу, яким опікується професійна управляюча компанія світового рівня: Radisson, Hilton, Wyndham, Four Seasons та інші. Комерційна ж нерухомість (приміщення для ритейлу, склади, офісні об’єкти) – це прозорий і зрозумілий довгостроковий дохід, ще й гарантований договорами оренди.
Капіталізація
Стратегія капіталізації передбачає придбання нерухомості з метою отримання прибутку від зростання її вартості та подальшого перепродажу.
Збільшення вартості може відбуватися як на рівні конкретного об’єкта – наприклад, у процесі будівництва та після введення в експлуатацію, так і внаслідок загального зростання цін на нерухомість у певній країні чи регіоні.
Ключове значення для цієї стратегії має правильний вибір ринку та моменту входу. На думку експертів Trustmont Capital, кількість ринків зі значним потенціалом подальшого зростання є обмеженою, тому особливу увагу компанія приділяє країнам, де існують фундаментальні передумови для капіталізації.
Одним із таких ринків у агенції називають Чорногорію. Серед факторів її інвестиційної привабливості – перспективи вступу до Європейського Союзу, розвиток туристичної інфраструктури, обмеженість пропозиції в окремих привабливих локаціях і ціновий потенціал порівняно з більш сформованими ринками Адріатичного узбережжя, зокрема Хорватією.
Поєднання цих факторів, на думку компанії, може створювати передумови для подальшого зростання вартості окремих об’єктів нерухомості.
Грузія, Шекветилі – Paragraph Resort & Spa (Autograph Collection, Marriott). Фото: Trustmont Capital
Ще одним перспективним напрямом у Trustmont Capital вважають Албанію, де розвиток туристичної інфраструктури, міжнародний інтерес до ринку та реалізація нових девелоперських проєктів можуть підтримувати капіталізацію нерухомості в окремих локаціях.
Окремо компанія пропонує інвестиційні можливості в Німеччині, зокрема фінансування проєктів реконструкції історичної нерухомості з договірною дохідністю 12–15% річних. Такі інструменти можуть передбачати забезпечення зобов’язань через Grundschuld – зареєстроване обтяження нерухомості, яке використовується в Німеччині для забезпечення фінансових вимог. Це окрема від класичної капіталізації модель інвестування, що потребує аналізу вартості застави, пріоритету забезпечення та умов повернення капіталу.
«Не варто йти туди, куди вже йдуть усі. Найбільший потенціал зростання часто виникає на початку інвестиційної хвилі, коли ринок ще не став масовим. Ми бачили, як стрімко зростала популярність Балі та окремих регіонів Туреччини. Ті, хто зайшов на ранніх етапах, могли отримати значну капіталізацію. Але, коли про ринок починають говорити звідусіль, це часто означає, що суттєва частина потенціалу зростання вже реалізована. Тому важливо не наздоганяти тренд, а знаходити ринки й об’єкти, які мають передумови для зростання ще до того, як вони стануть масово популярними», – зазначає Марія Гречко, CEO Trustmont Capital.
Водночас в агенції наголошують, що навіть на перспективному ринку результат залежить від конкретного об’єкта, його початкової вартості, локації, ліквідності та строку інвестування.
Диверсифікація
Ця стратегія – вибір досвідченого інвестора, який уже має активи та прагне убезпечити свій портфель.
Один із напрямків диверсифікації – за регіональною ознакою. Якщо інвестор уже має нерухомість, наприклад, у Європі, то він може розглянути інші регіони, наприклад Азію, Домініканську Республіку або інші країни Карибського басейну.
Другий напрямок диверсифікації – за типом нерухомості. Якщо в портфелі вже є класична житлова нерухомість, можна розглянути комерційні об’єкти або готельну нерухомість.
Збалансований, диверсифікований портфель дозволяє розподіляти ризики між різними країнами та сегментами нерухомості, зменшуючи залежність інвестора від економічної або геополітичної ситуації на одному конкретному ринку.
Іспанія, Мальорка – Wyndham Portocolom. Фото: Trustmont Capital
Розмір чека
Бюджет придбання нерухомості залежить від обраної стратегії та особливостей конкретного ринку.
Для покупців, які орієнтуються на потенційне зростання вартості об’єкта, Trustmont Capital загалом рекомендує розглядати пропозиції в бюджеті від $150 000–200 000.
Водночас на окремих ринках рекомендований бюджет може бути вищим. Наприклад, в ОАЕ компанія радить орієнтуватися на об’єкти вартістю від $400 000. За спостереженнями команди, студії в ціновому сегменті $150 000–200 000 нерідко демонструють обмежений потенціал капіталізації та нижчу ліквідність на вторинному ринку.
Саме тому під час вибору об’єкта важливо оцінювати не лише бюджет придбання, а й перспективи зростання його вартості та можливість подальшого перепродажу.
Для стратегії пасивного доходу бюджет входу в окремі проєкти готельної нерухомості може починатися від $50 000.
Зокрема, деякі проєкти передбачають можливість придбання частки в готельному номері замість купівлі цілого об’єкта. У такому разі покупець може отримувати частину доходу від експлуатації номера пропорційно своїй частці та відповідно до умов договору.
Це дозволяє розглядати готельну нерухомість навіть за відносно невеликого бюджету, не беручи на себе повну вартість придбання номера.
Хорватія, Кварнерська затока – Mövenpick Hotel & Residences Kvarner Bay. Фото: Trustmont Capital
Як розпізнати ризики та перевірити надійність проєкту закордонної нерухомості?
Один із сигналів, який потребує додаткової уваги під час вибору нерухомості, – висока заявлена дохідність. Якщо проєкт передбачає 15–20% річних, важливо зрозуміти, на підставі яких факторів формується такий показник, чи підтверджений він розрахунками та які ризики супроводжують його досягнення.
У Trustmont Capital наголошують: під час вибору компанії для супроводу придбання закордонної нерухомості важливо оцінювати не лише перелік пропозицій, а й прозорість комунікації, готовність пояснювати ризики та підтримувати зв’язок із клієнтом на різних етапах угоди.
Обіцянка золотих гір – стандартна процедура на ринку закордонної нерухомості. Нечисті на руку консультанти користуються нерозумінням інвесторами-початківцями особливостей роботи з нерухомістю, нюансів оподаткування, процедур оплати тощо.
Нерідко рекламні пропозиції в Інтернет (а вони з’являться, щойно почати цікавитись інвестуванням) гарантують хіба що не 50% прибутковості за чотири місяці. Щоправда, десь за півтора року може виявитися, що об’єкт навіть не побудований і продавати, м’яко кажучи, нема чого.
Урок перший. Висока норма прибутковості – маркер для уважного інвестора
Треба розуміти, чому зростає ціна: через органічне зростання чи штучні причини ? Якщо не вдається розібратися самостійно, варто звернутися до професіоналів.
«Наприклад, ринок нерухомості міста Прага органічно зростає приблизно на 10% щороку, оскільки це зростання пояснюється об’єктивно наявним внутрішнім попитом», – кажуть у Trustmont Capital.
Домінікана, Пунта-Кана – Cassia. Фото: Trustmont Capital
Урок другий. Перевіряйте повноваження сторін і реквізити для оплати
Приклад: інвестори в Туреччині втратили 20 млн євро, бо платежі отримувала та видавала квитанції людина, яка не мала на це жодних повноважень. Коли об’єкт не був добудований, а інвестори звернулися до суду, виявилося, що вони платили невідомо кому.
«У нашій практиці нерідко зустрічаються знайомі обличчя – нечесні забудовники, що вже мають досвід створення схем, відкривають нові компанії в інших регіонах світу. Майже будь-яка перевірка не виявить проблем: нова юридична особа, нова країна. Проте ми, працюючи на цьому ринку вже багато років, знаємо справжню ситуацію, бо нерідко в новій компанії працюють ті самі люди, що в офісі попередньої компанії. Іноді навіть не змінюють бланки комерційних пропозицій», – розповідають в агенції.
Урок третій. Критичне мислення.
Не варто сліпо довіряти закликам навіть популярних і профільних блогерів та не можна шкодувати часу на проведення власних перевірок. Це в підсумку дозволить не вкласти гроші у проєкт, який не буде введеним в експлуатацію, і втратити весь інвестиційний капітал.
«На міжнародному ринку нерухомості практично неможливо знайти проєкт, повністю позбавлений ризиків. Важливо не лише виявляти потенційні ризики, а й розуміти їхню природу, можливі наслідки та механізми їх мінімізації.
У Trustmont Capital ми приділяємо особливу увагу аналізу забудовників, юридичних особливостей проєктів, умов придбання та фінансових моделей. Наше завдання – надати клієнту максимально повну доступну інформацію, щоб він міг ухвалити обґрунтоване рішення», – Марія Гречко, CEO Trustmont Capital.
Домінікана, Кабеса-де-Торо – Moon Garden. Фото: Trustmont Capital
Як почати інвестувати?
Перший крок до придбання закордонної нерухомості – чітко визначити власну мету. Для одних покупців пріоритетом є збереження капіталу, для інших – отримання пасивного доходу або географічна диверсифікація активів.
Після визначення мети важливо оцінити доступний бюджет, бажаний строк володіння нерухомістю та готовність до ризиків.
Універсальної стратегії, яка однаково підходить всім покупцям, не існує. Вибір залежить від того, яку мету людина ставить перед собою.
Якщо пріоритетом є регулярні надходження, можна розглядати об’єкти з потенціалом орендного доходу. Якщо головна мета – збереження капіталу, на перший план виходять характеристики ринку, ліквідність нерухомості та пов’язані з нею ризики. Для географічної диверсифікації важливими стають особливості різних країн і юрисдикцій.
«Дуже важливо для інвесторів – не змішувати стратегії. Наприклад, «купити, щоб жити, і паралельно здавати в оренду» – хибна стратегія: інвестор або не захоче жити у квартирі чи будинку, які здавалися всім охочим, або житиме сам і не пускатиме до себе орендаторів», – констатують в агенції Trustmont Capital.
