»дем на взлет: почему дорожает аренда офисов

»дем на взлет: почему дорожает аренда офисов

» как коворкинги и Ђхабыї отбирают арендаторов у бизнес-центров

Ётот материал также доступен на украинском
»дем на взлет: почему дорожает аренда офисов
‘ото: pixabay

–ынок коммерческой недвижимости бьет все возможные и невозможные рекорды. јрендные ставки в офисных центрах  иева после удорожани€ в 2018 году почти вполовину, с начала 2019-го выросли еще примерно на 20%.

 атализатором спроса стало постепенное оживление экономики и расширение структуры потребностей потенциальных арендаторов. Mind вы€сн€л, кого в первую очередь сейчас интересуют офисные помещени€, и какое предложение на рынке наиболее востребовано.

Ќасколько дорожает аренда?

  концу первого полугоди€ 2019 года максимальна€ стоимость аренды офисов класса «ј» в  иеве достигла $40 за квадратный метр в мес€ц, а офисов класса «¬» – $27/кв. м в мес€ц, свидетельствуют данные консалтинговой компании CBRE Ukraine.

ѕри этом средн€€ арендна€ ставка, согласно исследованию Colliers International, в офисах класса «ј» составл€ет около $30 за 1 кв. м в мес€ц, в офисах класса «¬» – $19–21. ќфисные помещени€ класса «—» по-прежнему остаютс€ самыми дешевыми: квадратный метр можно арендовать за $9–10 в мес€ц.

≈ще одна тенденци€ – это стремительное сокращение вакантности в офисных центрах столицы. «¬ течение первого полугоди€ 2019 года рост спроса и незначительный объем нового предложени€ офисных помещений привели к снижению среднего уровн€ вакантности с 6,5% до 6%», – сказано в исследовании Colliers International. ¬ отдельных объектах вакантность вообще находитс€ в пределах 4–5%. 

ƒл€ сравнени€: в 2016 году в столичных Ѕ÷ в среднем пустовало 16% площадей, а в 2015 году – более 20%.

¬ других крупных городах – Ћьвове, ќдессе, ƒнепре и ’арькове, – похожа€ ситуаци€. ѕравда, арендна€ плата по сравнению с  иевом там все еще ощутимо ниже. ¬ офисах ј/¬-класса арендодатели прос€т за квадратный метр до $20–25 в мес€ц. ¬акантность сохран€етс€ на уровне более 10%.

ѕочему растут цены?

Ёксперты объ€сн€ют драйв на рынке коммерческой недвижимости несколькими причинами. ѕостепенное оживление экономики формирует спрос на офисные площади со стороны бизнеса. » структура арендаторов становитс€ более разношерстной.

  примеру, в прошлом году около 40% офисов арендовали телеком и IT-компании. ¬ нынешнем году их дол€ сократилась до 27–28%, зато выросло количество арендаторов из промышленности, транспортной и логистической сфер, јѕ  и сферы услуг.

¬ структуре валового поглощени€ с начала 2019 года 28% офисов, по данным консалтинговой компании CBRE Ukraine, «забрали» бизнес производственной и промышленной сфер, а также энергетики.

ќпределенную роль в росте спроса на офисные помещени€ сыграла и политическа€ ситуаци€ в стране. Ќапомним, что практически всю весну и лето ”краина жила в состо€нии предвыборной гонки. —начала были выборы президента, а затем внеочередные выборы в ¬ерховную –аду.

«Ѕизнес в такой ситуации видел неопределенность и риски курсовых колебаний после выборов, что в результате могло спровоцировать рост арендных ставок. ѕоэтому арендаторы подстраховывались и старались застолбить места в качественных объектах, и это подстегнуло спрос на офисные помещени€ уже летом. ’от€ обычно пик приходитс€ на начало-середину осени», – говорит агент по недвижимости ≈вгений “качук.

ƒл€ многих компаний наличие офиса в деловом центре или престижном районе города становитс€ одним из эффективных инструментов мотивации персонала. «“рудова€ миграци€ диктует свои правила: работодателю проблематично не только найти, но и удержать квалифицированного сотрудника. Ќаступает эра работника, который выставл€ет свои услови€. ќн хочет центральное расположение офиса, оборудованные рабочие места, кухню и т. д.», – по€сн€ет —EO и управл€ющий партнер девелоперской компании DC Evolution јндрей –ыжиков.

—колько строитс€ новых площадей?

ѕо данным √осударственной службы статистики, за первое полугодие 2019-го в ”краине было введено в эксплуатацию 160 000 кв. м офисов. ¬  иеве за этот период сдано три объекта суммарной площадью 18 500 кв. м. Ёто офисный центр класса «ј» Maidan Plaza на ћайдане независимости (8000 кв. м), бизнес-центр класса «¬» «ѕаладис», ул. —ечевых —трельцов (5600 кв. м) и офисный комплекс класса «¬» Palo Alto, ул. —тарокиевска€, на 4900 кв. м.

ƒо конца года ожидаетс€ ввод в эксплуатацию офисных центров ј и ¬-класса суммарной площадью 70 000 кв. м. » если все проекты будут завершены в срок, то всего за 2019 год  иев получит пор€дка 88 000 кв. м новых офисов. Ёто почти в 1,8 раза больше, чем годом ранее. “огда в столице было введено в эксплуатацию 50 000 кв. м офисных площадей.

’ватит ли этого на всех?

„астично. ћногие арендаторы нуждаютс€ в крупных площад€х, от 5000 до 10 000 кв. м, и они – даже при наличии свободных офисов – не могут подобрать себе нужный вариант.

≈сли посмотреть на структуру спроса, то 46% приходитс€ на офисные помещени€ площадью свыше 1000 кв. м, 27% – на офисы размером от 500 кв. м до 1000 кв. м. Ќебольшие офисы, метражом менее 200 «квадратов», пользуютс€ наименьшим спросом – их дол€ составл€ет около 7%.

ѕоэтому доходит до того, что съемщики подписывают с арендодател€ми предварительные договора аренды в объектах незавершенного строительства. ѕоследний раз такое практиковалось еще до кризиса 2008 года.

ћалому бизнесу проще: предприниматели-одиночки и небольшие команды в качестве альтернативы традиционному офису выбирают коворкинги или так называемые хабы. ««ачастую это тот же офис в крутой локации, с сообществом единомышленников и массой дополнительных услуг. ќчевидно, что коворкинг на голову выше, чем отдельное, но дешевое во всех смыслах помещение на отшибе без доступа к качественным коммуникаци€м», – рассказывает јндрей –ыжиков.

ѕо данным Cushman&Wakefield, дол€ коворкингов в объеме сделок аренды с офисными помещени€ми в первом полугодии 2019 года составила около 13%.

 ак рынок поведет себ€ дальше?

ѕо прогнозам экспертов, тенденци€ роста арендных ставок в бизнес-центрах в ближайшие 3–6 мес€цев сохранитс€. «¬ысокий спрос, низка€ вакантность, а также отсутствие нового предложени€ в достаточном объеме толкают цены вверх», – объ€сн€ет управл€ющий партнер консалтинговой компании UTG Offices ¬ладимир √елюта. Ќе исключено, что к началу 2020 года средн€€ арендна€ ставка в офисах класса «ј» достигнет $35/кв. м, а в офисах класса «¬» – $23–25/кв. м.

«¬акантность продолжит постепенно снижатьс€. » существует больша€ веро€тность, что часть новых офисов будет арендована еще до момента ввода объектов в эксплуатацию. Ёто €вл€етс€ одним из индикаторов дефицита офисных помещений», – прогнозирует управл€ющий директор Colliers International (”краина) јлександр Ќосаченко.

ѕо его словам, будет набирать обороты сегмент инновационных парков, таких как UNIT.City, Innovation District IT Park, Manufactura, LvivTech.City. “акже можно ожидать по€влени€ р€да крупных коворкингов в традиционных бизнес-центрах. «Ёто указывает на то, что все большую попул€рность приобретает многофункциональность офисных помещений, где, кроме места дл€ работы, арендаторы хот€т видеть также место дл€ коллаборации, обучени€ и нетворкинга», – считает эксперт.

—ледите за актуальными новост€ми бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате