Колесо Сансары: что мешает сносить аварийные хрущевки

Колесо Сансары: что мешает сносить аварийные хрущевки

Реконструкция устаревшего жилья – снова на повестке дня у власти и девелоперов

Цей матеріал також доступний українською
Колесо Сансары: что мешает сносить аварийные хрущевки

Год назад киевлянка Лана купила квартиру в доме на Подоле, построенном еще в «царские» времена. А после узнала, что, несмотря на заверения риэлтора, дом аварийный и находится в соответствующем списке. «Сейчас я хочу сделать ремонт в квартире, обновить балкон и т. д., но не знаю, стоит ли этим заниматься и на какой стадии находится вопрос о реконструкции или сносе дома», – спрашиваету она на профильном форуме.

Всего в Украине насчитывается 45 600 старых домов, аварийных – 17 200, свидетельствуют данные Государственного комитета статистики. И дальнейшая судьба этого жилья зависит от продвижения законопроекта, разработанного Министерством развития общин и территорий. Документ уже прошел общественные слушания и находится на рассмотрении в Кабмине.

Это попытка адаптировать к реалиям плохо работающий закон «про хрущевки»принятый Верховной Радой еще в 2006 году. По словам профильного министра Алексея Чернышева, документ содержит ряд нововведений, которые позволят запустить процесс обновления жилого фонда. В частности, предлагается снизить необходимое количество жителей аварийных домов, согласных на переселение, со 100% до 75%, а также устранить норму о повышенной компенсации.

Mind разбирался, может ли этот законопроект помочь в решении проблем аварийных и изношенных зданий и на что могут рассчитывать их жители.

Закон есть, механизмов нет

Впервые вопрос о необходимости модернизации старого жилья встал в 2006 году. Тогда был принят закон №525-V «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда». Представители профильных учреждений и застройщики активно обсуждали перспективы реализации предусмотренных законом возможностей.

Примером для подражания в то время была Москва, уже достаточно активно проводившая программу реновации своих хрущевок, и некоторые европейские государства (страны Балтии и бывшая ГДР), которые тоже имели у себя типовые малогабаритные пятиэтажки. При этом россияне пошли путем реновации – комплексной перестройки кварталов после сноса старой застройки и возведения нового жилья, объектов инфраструктуры и перепланировки территории. В Восточной Европе предпочтение отдали реконструкции зданий – замене коммуникаций, утеплению, обновлению подъездов, иногда с достройкой нескольких этажей.

Но в Украине процесс не пошел. Закон оказался недееспособным в отечественных реалиях. Непонятным был механизм определения домов, нуждающихся в первоочередной реконструкции, источники финансирования, ведь даже Киев не предложил застройщикам реальной финансовой поддержки в этом вопросе.

Камнем преткновения также были нормы о получении согласия на переселение 100% жителей и о компенсации жилой площади с коэффициентом 1,5 (1,5 кв. м за каждый 1 кв. м в старой квартире). Эти нормы все девелоперы назвали наиболее проблемными для начала работ.

«Практика показала, что получить согласие всех жильцов дома просто невозможно или занимает очень много времени. Нередки и случаи мошенничества со стороны жителей хрущевок, которые регистрируют в квартирах друзей и родственников, надеясь на получение жилья большей площади. Кроме того, хотя закон действует еще с 2006 года, но некоторые механизмы так и не были до конца проработаны. Например, непонятно, как проводить расселение людей, конкретно делать со старыми домами и т. д.», – рассказывает Анна Лаевская, коммерческая директор компании «Интеграл-Буд».

С 2006 года закон получил уже четыре пакета поправок – к попыткам наконец запустить процесс законодатели возвращались каждые три-четыре года. Но изменений, которые привели бы к «размораживанию» процесса, не происходило. При этом вопрос не исчезал с повестки дня. Ведь, по данным Госстата, только в столице более 200 домов признаны подлежащими сносу или реконструкции.

Старый жилфонд, который могут передать застройщикам, по данным КГГА, занимает около 400 га. Это, в частности, такие кварталы:

  • в пределах улиц Маршала Гречко и Стеценко (Виноградарь);
  • улиц Воскресенской, бульвара Перова и проспекта Алишера Навои;
  • улиц Попудренко, Хоткевича, Минина, Красноткацкой;
  • проспекта Лесного, улиц Милютенко, Шолом-Алейхема;
  • улиц Российская, Симферопольская, Ялтинская, Новодарницкая.

Есть еще один список – так называемых перспективных микрорайонов, обновить которые планируется «в будущем». Это, в частности, кварталы на бульваре Дружбы народов, на Лукьяновке, Воздухофлотском и Голосеевском проспектах. Также много хрущевок на Печерске – на бульваре Леси Украинки и прилегающих к нему улицах.

В июле 2021 года года Министерство развития общин и территорий направило на рассмотрение новый проект изменений. От предшественников он отличается тем, что затрагивает именно те «болевые» точки, которые останавливали девелоперов.

Согласно новому документу, чтобы поддержать проект реконструкции, необходимо согласие 75% жильцов. А тех, кто не согласен, можно будет выселить принудительно по решению суда. Предлагается устранить и норму о повышенной компенсации: вместо предоставления новой квартиры с коэффициентом повышения ее площади 1,5 законопроект предусматривает предоставление равноценного жилья.

Доля ветхого и аварийного жилья в областях Украины

 Область  %
Кировоградская 0.01
Харковская 0.08
Закарпатская 0.15
Чернивецкая 0.21
Николаевская 0.23
Луганская 0.28
Запорожская 0.29
Волинская 0.34
Львовская 0.36
Днепропетровская 0.37
Ивано-Франковская 0.39
Черниговская 0.48
Херсонская 0.5
Тернопольская 0.56
г.Киев 0.59
Хмельницкая 0.61
Киевская 0.64
Ровненска 0.7
Винницкая 0.97
Житомирская 1.08
Донецкая 1.1
Полтавская 1.21
Одесская 1.29
Сумская 1.48
Черкаская 1.64

Источник: Госстат

Чего не хватает законопроекту?

В нем нет ответа на вопрос, как быть с остальными 25% жителей, которые могут быть не согласными, отказаться вывозить вещи и т. д. «Новый закон должен четко определить механизмы действия в таких ситуациях», – говорит руководитель проектов Perfect Group Алексей Коваль. По его словам, есть еще несколько аспектов.

Первый – это срок решения проблем ветхого жилого фонда. Даже если сегодня формально дома не являются аварийными и продержатся еще 20–40 лет, проблему невозможно решить за год или два. Замещение старого жилфонда продлится десятки лет, и процесс должен был начаться уже давно.

Второй фактор – это урбанистические реалии. Районы со старыми домами со временем теряют привлекательность для людей с определенными финансовыми возможностями и молодежи. Это приводит к превращению районов в неблагополучные, в результате чего еще больше усиливается тенденция отъезда жителей, у которых есть такие возможности. «Эффект развивается по спирали. Чтобы потом не разбираться с большими проблемами, город должен не доводить ситуацию до такой точки», – отмечает Алексей Коваль.

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Юрий Пита считает, что стоит акцентировать внимание на ряде вопросов, без которых новый законопроект, если он станет законом, будет малоэффективным. Это:

  • Механизмы привлечения частных инвесторов. Должна быть четко прописана дорожная карта (концепции новых кварталов, прозрачные аукционы, тендеры, условия допуска к таким конкурсам), соблюдение сроков строительства, соотношение средств частных компаний и местных бюджетов и т. д.
  • Кто будет финансировать прокладку новых инженерных сетей. В себестоимости строительства нового многоэтажного дома обустройство сетей может достигать 40–60% от общей себестоимости.
  • Участок и разрешительные документы для строительства жилья для переселения граждан (маневренного фонда). От того как будет устроен этот процесс, будет зависеть успешность всего проекта реконструкции.
  • Предохранители от мошенничества со стороны подрядчиков, банкротств стройкомпаний, чтобы реконструкция не превратилась в ряд очередных долгостроев.
  • Механизм взаимопонимания с местной общиной, чтобы не оказывалось необоснованное сопротивление строительству.
  • И еще, безусловно, нужны четкие финансовые расчеты, экономический эффект от реконструкции.

На низком старте

Девелоперы готовы рассматривать проекты реновации и готовятся к их воплощению. Например, в «Интеграл-Буд» уже начали работы над жилым комплексом Makarovsky по ул. Макаровской в ​​Шевченковском районе столицы. Это проект масштабной реновации старого заброшенного микрорайона. Там расположены несколько аварийных домов, жителям которых компания по собственной инициативе предложила новые квартиры с ремонтами в 24–25-этажных новостройках. Застройщик уверяет, что на сегодняшний день уже получено согласие 95% жителей аварийных домов.

Подобный опыт точечного построения высоток вместо домов в аварийном состоянии («довоенная» 2-этажная застройка) Киев имеет. Например, появились новостройки в Днепровском районе на пересечении улиц Краковская, Красноткацкая и Хоткевича (проекты от «Житло-Инвест» и «Житлоинвестбуд-УКБ»). Там застройщик предусматривал 5% квартир передать жителям снесенных домов, другие –  реализовать по рыночной стоимости. Но прецедентов реальной реновации кварталов хрущевок в стране пока нет.

В частности, у столичных властей была идея не ограничиваться расселением и реконструкцией исключительно аварийного «дома-убийцы» (в доме насчитали 39 видов грибков. – Mind) по ул. Милютенко, 23-А в Киеве, а обновить весь квартал – 2000 домов. Но пока она затормозилась на этапе строительства жилья для переселения жителей дома-убийцы.

Список и адреса жилых домов Киева, признанных аварийными и непригодными для проживания (по районам, по состоянию на 1 января 2019 года)

 Голосеевский р-н

№ п/п Улица № дома Ведомственная принадлежность Состояние дома
1 Саперно-Слободской проезд 6 Ведомственный Непригодный для проживания
2 Саперно-Слободской проезд 8 Ведомственный Непригодный для проживания
3 Саперно-Слободской проезд 22 Ведомственный Непригодный для проживания
4 Саперно-Слободской проезд 26 Ведомственный Непригодный для проживания
5 Саперно-Слободской проезд 28 Ведомственный Непригодный для проживания
6 Саперно-Слободской проезд 32 Ведомственный Непригодный для проживания
7 Саперно-Слободской проезд 34 Ведомственный Непригодный для проживания
8 Казацкая 60-А Коммунальная собственность (КС) Непригодный для проживания
9 Казацкая 60-Б КС Непригодный для проживания
10 Казацкая 60-В КС Непригодный для проживания
11 Казацкая 60-Г КС Непригодный для проживания
12 Валерия Лобановского проспект (бывший Краснозвездный) 140-А КС Непригодный для проживания
13 Валерия Лобановского проспект (бывший Краснозвездный) 140-Б КС Непригодный для проживания
14 Голосеевский проспект 70, к.2 КС Аварийный
15 Жуковского переулок Aug-2017 Ведомственный

 Оболонский р-н

№ п/п Улица № дома Ведомственная принадлежность Состояние дома
1 Лесная 13-А Коммунальная собственность (КС) Непригодный для проживания
2 Лесная 13-Б КС Непригодный для проживания
3 Новикова-Прибоя 14-А КС Непригодный для проживания
4 Новикова-Прибоя 18 КС Непригодный для проживания
5 Новикова-Прибоя 21 КС Непригодный для проживания
6 Квитки Цисык (бывшая Гамарника) 67-А КС Непригодный для проживания
7 Приорская (бывшая Полупанова) 9 КС Непригодный для проживания
8 Федора Максименко (бывшая Краснофлотская) 21-А ОСМД Непригодный для проживания
9 Федора Максименко (бывшая Краснофлотская) 86 КС Непригодный для проживания
10 Федора Максименко (бывшая Краснофлотская) 5-А КС Непригодный для проживания
11 Федора Максименко (бывшая Краснофлотская) 5-Б КС Непригодный для проживания
12 Федора Максименко (бывшая Краснофлотская) 5-В КС Непригодный для проживания

 Печерский р-н

№ п/п Улица № дома Ведомственная принадлежность Состояние дома
1 Большая Васильковская 17-Б ОСМД Аварийный

 Подольский р-н

№ п/п Улица № дома Ведомственная принадлежность Состояние дома
1 Андреевский спуск 22-А-Б Коммунальная собственность (КС) Непригодный для проживания
2 Боричев спуск 5 КС Непригодный для проживания
3 Верхний Вал 32-А КС Непригодный для проживания
4 Волошская 29-А КС Непригодный для проживания
5 Игоревская 12-А КС Непригодный для проживания
6 Ильинская 18-А КС Непригодный для проживания
7 Константиновская 21/12-А КС Непригодный для проживания
8 Межигорская 22-А КС Непригодный для проживания
9 Набережно-Крещатицкая 7-Б КС Непригодный для проживания
10 Набережно-Крещатицкая 7-В КС Непригодный для проживания
11 Нижний Вал 23-А КС Непригодный для проживания
12 Нижний Вал 23-Б КС Непригодный для проживания
13 Сагайдачного 25-Б КС Непригодный для проживания
14 Введенская 6-А КС Непригодный для проживания
15 Введенская 25-А КС Непригодный для проживания
16 Фроловская 1-А КС Непригодный для проживания
17 Житнеторжская 8 КС Непригодный для проживания
18 Хорива 18-Б КС Непригодный для проживания
19 Хорива 18-А КС Непригодный для проживания
20 Ярославская 39-В КС Непригодный для проживания
21 Сырецкая 48-А КС Непригодный для проживания
22 Сырецкая 50 КС Непригодный для проживания
23 Набережно-Луговая 1 КС Непригодный для проживания
24 Академика Зелинского переулок 8-А КС Непригодный для проживания
25 Хорива 2-А ОСМД Аварийный
26 Введенская 32 КС Непригодный для проживания
27 Еленовская 34 КС Непригодный для проживания
28 Еленовская 34-А КС Непригодный для проживания
29 Туровская 19-А КС Непригодный для проживания
30 Телиги Елены 49 КС Непригодный для проживания
31 Верхний Вал 40-Б КС Непригодный для проживания
32 Сырецкая 52 КС Непригодный для проживания
33 Контрактовая площадь 7-Г КС Непригодный для проживания
34 Ярославская 20-А КС Непригодный для проживания

 Святошинский р-н

№ п/п Улица № дома Ведомственная принадлежность Состояние дома
1 Отдыха 9 Коммунальная собственность (КС) Непригодный для проживания
2 Серповая 16/21 КС Непригодный для проживания
3 Победы 103-А КС Непригодный для проживания
4 Михаила Котельникова 47 Ведомственный Непригодный для проживания
5 Бахмачская 20 (4 подъезд) Ведомственный Непригодный для проживания

 Соломенский р-н

№ п/п Улица № дома Ведомственная принадлежность Состояние дома
1 Медовая 10 Коммунальная собственность (КС) Непригодный для проживания
2 Докучаевская 18 КС Непригодный для проживания
3 Академика Потебни 14 КС Непригодный для проживания
4 Академика Потебни 16 КС Непригодный для проживания
5 Академика Потебни 18 КС Непригодный для проживания
6 Академика Потебни 20 КС Непригодный для проживания
7 Академика Потебни 22 КС Непригодный для проживания
8 Академика Потебни 24 КС Непригодный для проживания
9 Яна Райниса 3 КС Непригодный для проживания
10 Яна Райниса 4 КС Непригодный для проживания
11 Яна Райниса 5 КС Непригодный для проживания
12 Далекая 22 КС Непригодный для проживания
13 Далекая 23 КС Непригодный для проживания
14 Далекая 24 КС Непригодный для проживания
15 Вадима Гетьмана 30-А КС Непригодный для проживания

 Шевченковский р-н

№ п/п Улица Ведомственная принадлежность Состояние дома
дома
1 Дмитриевская 52-А КС Аварийный
2 Дмитриевская 19-А КС Непригодный для проживания
3 Дмитриевская 19-Б КС Непригодный для проживания
4 Дмитриевская 23-Б КС Непригодный для проживания
5 Дмитриевская 29-Б КС Непригодный для проживания
6 Олеся Гончара 47-Б КС Непригодный для проживания
7 Олеся Гончара 36-Б КС Непригодный для проживания
8 Отто Шмидта 14-Б (А) КС Непригодный для проживания
9 Нагорная 16/13-А КС Непригодный для проживания
10 Студенческая 11-А КС Непригодный для проживания
11 Полтавская 12 КС Непригодный для проживания
12 Владимирская 7-А КС Непригодный для проживания
13 Ясногорская 27 КС Непригодный для проживания
14 Тараса Шевченко бульвар 36/14-А КС Непригодный для проживания
15 Жилянская 114 КС Непригодный для проживания
16 Тургеневская 19-А КС Непригодный для проживания
17 Дмитриевская 102-А КС Непригодный для проживания
18 Дмитриевская 102-Б КС Непригодный для проживания
19 Бульварно-Кудрявская 24-Д КС Непригодный для проживания
20 Старовокзальная 13/146-А КС Непригодный для проживания
21 Гоголевская 32-А Ведомственный Непригодный для проживания
22 Нагорная 7 Ведомственный Непригодный для проживания
23 Овручская 19 Ведомственный Непригодный для проживания
24 Тропинина 6 Ведомственный Непригодный для проживания
25 Аллы Тарасовой 6-А ОСМД Непригодный для проживания

Источник: domik.net

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате