Експерти розповіли про основні тенденції на ринку нерухомості цього року

Низка експертів розповіла про основні тенденції  на ринку нерухомості, в рамках конференції «Ринок нерухомості: рефлексія після зміни влади чи поштовх до зростання». Про це йдеться у прес-релізі URE Club. 

Однією з найголовніших тенденцій 2019 року є розвиток ревіталізації занедбаних промзон.

«Сьогодні спостерігаємо цікаву тенденцію скуповування старих заводів, цілих промзон з метою надання їм нового життя в комерційній сфері. Також важливим у першому півріччі слід вважати зростання впливу айті та агросфери на ринок нерухомості. Зазначені сектори економіки, по суті, «утримують» ціни, тому що у цих компаній є валютні надходження, є розвиток, вони можуть дозволити собі розширення», – розказав старший партнер юридичної фірми Totum Юрій Хапко.

Об’єкти нерухомості купуються за ціну, яку готовий платити покупець, а не яку запрошує продавець. Тому, використовуючи занижені ціни, варто інвестувати у нерухомість, відмічає Хапко.

У більш довгостроковій перспективі через збільшення капіталізації об’єктів очікується значне зростання цін в сегменті комерційної нерухомості.

В той же час, в першому півріччі 2019 через президентські та парламентські вибори на ринку офісної нерухомості з боку орендарів спостерігалась легка невизначеність, пояснив керівник департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine Ярослав Горбушко.

За його даними, непевність орендарів призвела до зниження орендної активності та укладення лише незначних за обсягом угод. Загалом, обсяг валового поглинання в першому півріччі 2019 року склав 65 500 м2 (-20% рік до року). 

 Горбушко також звернув увагу на те, що в першому півріччі найбільшу частку в структурі валового поглинання 43% (+42% з початку року) склали компанії сфери виробництва, промисловості та енергетики. Однак, тенденція зростаючого інтересу до офісного простору з боку компаній ІТ сфери, що зберігалась протягом чотирьох років, дещо зменшилась. 

Однією з тенденцій є також зростання кількості нових багатофункціональних житлових комплексів. В них продають не «голі» квадратні метри, а комфортне середовище існування, за півроку їх кількість зросла в середньому на 30%.

Зараз забудовники намагаються втілити в концепції проекту не тільки житлову функцію, але й будують ТРЦ в складі ЖК, реалізують офісні площі, створюють коворкінги тощо, розповіла головна експертка інформаційно-аналітичного порталу 3m2 Вікторія Берещак.

Варто відмітити, що у першому півріччі 2019 року спостерігався сталий попит на іпотеку, що тримається у межах 10%. З початку цього року в Києві було анонсовано 45 нових житлових проектів, в багатьох з яких уже стартували продажі і ведеться будівництво. 

«З них понад 2/3 – це об’єкти бізнес- і комфорт-класу. Тобто зростає пропозиції ЖК бізнес-класу і попит на них. Покупець з грошима голосує за цікаві самобутні концепції», – зазначила Берещак.

Окрім того, одним з лейтмотивів 2019 року було очікування введення в експлуатацію великих проектів, підкреслила керівниця відділу оцінки та консалтингу NAI Ukraine Ірина Трунова.

Експертка також зазначила, що спостерігалося поступове зростання пропозиції торгових площ у зв’язку з введенням в експлуатацію декількох нових об’єктів середньої площі та повільне зростання орендних ставок у зв’язку зі збільшенням вартості обслуговування торгових площ.

«Окрім цього, важливою тенденцію слід вважати переформатування і ребрендінг старих об’єктів, які втрачають свою популярність (ТРЦ Gorodok, Dream Town II, Караван, Квадрат тощо)», – зазначила  Трунова.

 У першому півріччі 2019 року орендні ставки в найбільш успішних ТРЦ показали незначний приріст. На даний момент це пов’язано з невеликою кількістю таких об’єктів на ринку. 

За її даними, орендні ставки в торгово-розважальних центрах, залежно від формату, становлять: дитячий розважальний центр від 5 до $10/м2, кінотеатр – $5-15/м2, продуктові супермаркети – $10-20/м2, великі магазини одягу (600-1500 м2) – $6-25/м2, супермаркети електроніки – $20-40/м2, ресторани і кав'ярні – $15-52/м2, галереї моди (100-200 м2) – $50-70/м2, дрібноформатні магазини та кіоски – $75-350/м2.  

«Здебільшого це торкнеться ТРЦ, побудованих 10-15 років тому, що вже не відповідають вимогам сучасності. Ці ж торгові об’єкти будуть змушені знижувати орендні ставки, щоб утримати орендарів від міграції у нові проекти», – підсумувала експертка.

Варто зазначити, що орендні ставки в якісних регіональних ТРЦ збільшилися на 6-12%. Ринок якісних торгових площ у регіонах залишається ненасиченим, і це обумовлює низьку вакантність у вже існуючих торгових центрах, яка залишається на рівні технічної й складає 2-4%.Така ситуація також впливає збільшення розміру орендних ставок, повідомила  керівниця відділу торгових площ компанії JLL Катерина Весна.

За словами експертки, вже існуючі регіональні об’єкти, користуючись ситуацією, що склалася, перейняли київський тренд до розширення, оновлення та реконцепції ТРЦ.

Максимальне збільшення ставок спостерігалося у ТРЦ City Center в Одесі, оскільки в цьому місті купівельна спроможність населення традиційно одна з найвищих. Даний об’єкт входить в список найкращих торгових центрів України за ефективністю продажів на 1 м2. 

В Івано-Франківську та Вінниці за 6 місяців поточного року орендні ставки зросли в середньому на 6-10%. 

«У Дніпрі ситуація унікальна: крім внутрішньої нестачі торгових приміщень, у міста є великий сусід – Запоріжжя, понад 760 000 осіб. Його жителі задовольняють потребу в шопінгу в Дніпрі, оскільки в самому Запоріжжі є лише невеликі ТРЦ з дуже обмеженим вибором брендів», – розповіла експертка.  

На її думку, на збільшення вартості квадратних метрів у регіональних ТРЦ впливають 4 основні фактори: традиційний перегляд рівня орендних ставок на початку року, зростання купівельної спроможності населення, обмежена пропозиція якісних площ, а також необхідність розвитку торгових мереж.

Детальніше про продаж столичних ТРЦ читайте у матеріалі Mind «Причина в ціні: 5 столичних ТРЦ, виставлених на продаж».