Нерухомість без кордонів: як інвестувати в метри в інших країнах

Нерухомість без кордонів: як інвестувати в метри в інших країнах

Як працюють біржові інвестиційні фонди за кордоном і який обрати

Цей матеріал також доступний російською
Нерухомість без кордонів: як інвестувати в метри в інших країнах
Фото: pixabay

Напередодні стало відомо, що український олігарх Рінат Ахметов купив історичну віллу Les Cedres на півдні Франції. Це один із найдорожчих будинків у світі. Особняк із 14 спальнями розташований на 35 акрах (141 640 кв. м) на Французькій Рив'єрі.

Однак експерти зазначають, що для інвестування в закордонну нерухомість не обов'язково мати статки, як у олігарха: інструменти для покупки нерухомості в інших країнах доступні для всіх охочих.

Як інвестувати через біржові інвестиційні фонди за кордоном, розповів Mind голова аналітичного департаменту HUG'S Артем Щербина.

Як вигідно купувати нерухомість в Україні, раніше в матеріалі для Mind аналізував керуючий партнер інвесткомпанії Capital Times Ерік Найман.

У США найбільш розвинений ринок фондів нерухомості, які називаються REIT (Real Estate Investment Trust). Там можна знайти фонди на будь-який смак: від житлової нерухомості до дата-центрів або хоспісів. У Франції великою популярністю користуються фонди торгових центрів та офісної нерухомості. Німеччина пропонує хороший вибір трастів житлових апартаментів. Великобританія має найприбутковіші фонди з об'єктами в Лондоні й передмісті столиці, а також у студентських кампусах всесвітньовідомих університетів. Також розвинений ринок публічних фондів у Туреччині, Таїланді, Австралії, Бразилії та Сінгапурі.

Інвестування в такі фонди не вимагає експертизи оцінювачів або рієлторів, немає необхідності приїжджати в країну для вибору об'єкта нерухомості. Достатньо ознайомитися з об'єктами на сайті фонду, проаналізувати його фінансові показники та ключові метрики (відсоток вільних приміщень у динаміці, ставки оренди, кількість проданих об'єктів тощо).

Стати акціонером фонду можна, відкривши торговий рахунок у зарубіжному брокері. Для прикладу, всі зазначені вище фонди доступні в терміналі Interactive Brokers – одного з найбільших світових брокерів, який відкриває рахунки українцям.

Вихід з інвестиції також простий. Продаж фонду здійснюється під час торгової сесії американської або європейської біржі. Тому такий вид інвестування в нерухомість набуває все більшої популярності.

5 кроків для покупки нерухомості за кордоном

  1. Відкрити рахунок у зарубіжнім брокері. Для цього необхідно пройти електронне анкетування на сайті брокера і тестування, а також розібратися в торговій платформі. Час: 1 день.
  2. Перерахувати кошти з банківського рахунку на свій особистий рахунок в зарубіжнім брокері. Вартість такої послуги в наших банках 0,5% від суми + $25. Якщо банківського рахунку раптом немає – необхідно підтвердження джерела походження коштів. Мінімальна сума відкриття рахунку в закордоннім брокері $1000. Час: від 1 дня до 1 тижня.
  3. Обрати цікаві для себе напрямки (країни) покупки нерухомості (Великобританія, Німеччина, Іспанія, Франція, США, Канада, інші країни). Знайти в торговельній системі брокера або на аналітичних сайтах публічні фонди, які займаються обраної вами нерухомістю. Час: 1–2 дні.
  4. Купівля акцій фонду на фондовій біржі в терміналі брокера. Вартість угоди: додаткова тарифікація може виникати при купівлі фондів у валюті, іншої, ніж валюта балансу вашого рахунку. Відстеження динаміки й отримання регулярних дивідендів. Час: інвестиції в нерухомість індивідуальні, можуть становити й 10 років.
  5. Продаж акцій фонду в терміналі брокера. Виведення грошових коштів на банківський рахунок. Переведення в готівку. Подача щорічної декларації. Час: 2 дні.
Ми постійно аналізуємо нові та старі фонди в пошуках кращої пропозиції. В інвестиційних стратегіях робоедвайзера HUG'S, які слідують за структурою активів заможних американців, ми використовуємо траст Equity Residential, що володіє і здає в оренду житлову нерухомість у США. Таким чином клієнти виступають власниками американської нерухомості й отримують з цього свій дохід.
Якщо є впевненість у національній валюті й економіці України, то при хорошому виборі об'єкта нерухомості в Києві можна отримати гривневу дохідність на рівні депозитів. Однак інвестиції у фонди на зарубіжних ринках і у валюті – прекрасна можливість пасивного заробітку на довгі роки вперед.
Дамо вам до уваги короткий зріз за варіантами публічних фондів. Кожен фонд має свій корпоративний сайт, на якому можна ознайомитися з портфелем об'єктів нерухомості та інвестиційної політикою (розміром дивідендів, джерелами доходів, з іншою фінансовою інформацією).
Таблиця порівняння публічних фондів нерухомості
Назва Тикер: біржа Країна Опис Обсяг фонду, млрд $ Вартість акції (у валюті торгів) Прибутковість за 2019 рік, %
Equity Residential EQR: NYSE США Найбільший у США фонд житлової нерухомості з апартаментами в Нью-Йорку, Сан-Франциско, Вашингтоні, Бостоні та інших містах. 30 $81,26 21%
American Tower Corp.  AMT: NYSE США Міжнародний фонд, який володіє телекомунікаційними вежами в США, Південній Америці, Африці та Європі. Один із зв'язкових каналів комунікації в мережі 3G, 4G і 5G. 102 $230,80 42%
Equinix Inc.  EQIX: NYSE  США Одна з найбільших мереж дата-центрів по всьому світу. Заробляє на оренді, перепродажу та обслуговуванні мереж. 51 $594,00 60%
Host Hotels & Resorts  HST: NYSE США  Найстаріший у США фонд готелів, казино та інших туристичних місць. 13 $17,52 -1%
Boston Properties BXP: NYSE США  Найбільший у США власник офісних приміщень класу А площею близько 50 млн кв. м. 21 $135,08 13%
Realty Income Corp.  O: NYSE США  Фонд комерційної нерухомості для таких компаній, як Walmart, Home Depot, Coca Cola тощо. 24 $73,74 15%
Derwent London  DLN: LSE Великобританія  Фонд комерційної нерухомості преміум-класу в центрі Лондона 4 39,00 GBP 31%
British Land Company  BLND: LSE Великобританія  Найбільший у Великій Британії фонд житлової та комерційної нерухомості в Лондоні та його передмісті 7 5,85 GBP  1%
London Metric Property  LMP: LSE Великобританія  Керуюча компанія комерційною нерухомістю на території Англії і Шотландії. 2 2,26 GBP 26%
Unibail-Rodamco-Westfield  URW: AMS Франція  Найбільший у Європі фонд комерційної нерухомості (здебільшого ритейл) 20 131 EUR -12%
Gecina SA GFC: PA Франція  Фонд номер один за обсягом офісної нерухомості в Європі. Більшість об'єктів у Парижі та інших найбільших містах Франції. 13 165,2 EUR 36%
Klepierre SA  LI: PA Франція  Керуюча компанія найбільшими торговими центрами в Західній Європі. 37% площ – у Франції і Бельгії, 17% – в Італії, 15% – у Скандинавії. 12 33,02 EUR 16%
Vonovia SE  VNA: XE  Німеччина Найбільший у Німеччині фонд житлової нерухомості, що володіє близько 400 000 об'єктів по всій території країни. 28 49,15 EUR 17%
Aedifica SA  AED: BR Бельгія  Провідний у Західній Європі фонд об'єктів охорони здоров'я. В активах фонду понад 1 млн кв. м лікарень, поліклінік, стоматологій, оздоровчих готелів тощо. 4 112,2 EUR 51%
Mirvac Group MGR: AX Австралія Провідний фонд офісної і житлової нерухомості в Австралії. 9 3,27 AUD 45%
WHA Premium Growth Freehold  WHART: BK Таїланд  Один із найбільших в Азії фондів комерційної нерухомості (здебільшого логістичні комплекси та виставкові центри). Всі об'єкти базуються в Таїланді. 1,4 16,7 THB 52%
Emlak Konut Gayrimenkul Yatirim Ortakligi A.S.  EKGYO: IS Туреччина  Найбільша керуюча компанія житлової нерухомості в Туреччині. 1 1,57 TRY 3%
Як приклад практичного використання: колись один клієнт просив допомогти йому з купівлею нерухомості в Лондоні. Він не знав про фонди, був налаштований дійсно купити квартиру за кордоном, аби здавати в оренду. У процесі спілкування ми запитали, яка мета такої інвестиції. Бажання володіти нерухомістю в Лондоні, отримання прибутку або можливість у майбутньому там жити? Клієнт хотів отримати інвестиційний дохід із мінімумом бюрократичної тяганини і зустрічей з рієлторами.
Ми запропонували купити REIT-фонд. У результаті клієнт отримав актив із реальною нерухомістю в столиці Великобританії, більш того – ліквідний актив (можливість продати будь-коли, без необхідності шукати покупця на квартиру). Також клієнт отримав дохід на зростанні вартості курсу акцій фонду і дивідендах.
Отже, тепер у вас є два путівники ринком нерухомості.
Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті