Плата за «квадрати»: як може змінитися податок на нерухоме майно

Голова Комітету податкової, митної та фінансової політики Верховної Ради Данило Гетманцев нещодавно представив зміни до Податкового кодексу України, які, серед іншого, стосуються податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Ініціатива покликана зробити цей податок «більш справедливим» для різних категорій нерухомості.

Що передбачають ці зміни і як вони відіб'ються на ринку нерухомості в разі їх прийняття, розповів Mind адвокат, к.ю.н., старший партнер TOTUM LF Юрій Хапко. 

Про базу оподаткування

Станом на зараз, податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, розраховують, виходячи з площі цього майна (дані про це є в реєстрі речових прав на нерухоме майно). Тобто базою оподаткування є саме квадратні метри. Планують змінити структуру цього податку й зробити базою оподаткування оціночну вартість нерухомості.

Ймовірно, це зробить більш справедливим розмір податку для різних регіонів і видів нерухомості (тому що оцінка буде значно відрізнятися). Така зміна, звичайно, вбачається позитивною, адже справедливим є те, що власник складу на околиці міста повинен сплачувати менший податок, аніж власник бізнес-центру класу А в центральній частині міста.

Також важливою особливістю законопроєкту є те, що податок планують стягувати не тільки із введених в експлуатацію будівель, а й з тих, які в експлуатацію не ввели, але фактично вони придатні до використання. На жаль, поза увагою законодавця залишилося, хто саме та в якому порядку має право відносити об’єкт незавершеного будівництва до такої категорії.

На практиці великі індивідуальні будинки часто не вводять в експлуатацію, щоб уникнути, серед іншого, й оподаткування.

Ще багато нерухомості (старої забудови) не внесено до реєстру нерухомого майна, тому, інформація про власників і площі недоступна. Місцеві органи самоврядування будуть максимально зацікавлені в створенні нової бази майна з його оцінкою для можливості наповнення місцевих бюджетів.

Скільки доведеться платити?

У разі прийняття законопроєкту за власні квадратні метри доведеться сплатити 0,2% (для житлової нерухомості) і 0,3% (для нежитлової) від вартості нерухомості, яку визначить Фонд державного майна. Наприклад, квартира, яку оцінять у $100 000, на рік обійдеться в $200.

Звільняється від сплати податку житло, яке належить пенсіонерам, інвалідам, ветеранам війни і праці, малолітнім, неповнолітнім і недієздатним особам. Але це стосується тільки тих, у чиїй власності є один об'єкт нерухомості, оціночна вартість якого не перевищує певні показники.

Для квартир у містах-мільйонниках – це 300 мінімальних зарплат (1,4 млн грн), для інших – 100 мінімальних зарплат (472 300 грн).

Що таке «середній показник»?

Законопроєкт вводить поняття «масова оцінка», яке фактично в ньому не розкрито. Як вона проводитиметься і формуватиметься звіт, у законопроєкті не зазначено, тому станом на зараз це схоже на «вимірювання середньої температури по лікарні», що викликає сумніви в об'єктивності. Така оцінка буде проводить раз на 10 років за межами населеного пункту та раз на 5 років у населених пунктах.

Вартість новобудов будуть приймати, виходячи з їх оціночної вартості на дату введення в експлуатацію.
Отже, у розрахунок розміру податку, особливо для новостворених об’єктів нерухомого майна, доцільно закласти понижуючі коефіцієнти за використання передових технологій та матеріалів і за високий ступінь енергоефективності будівель, що дозволить стимулювати забудовників і створювати якісніші квадратні метри для покупців.

Що із цього вийде?

Такі новели значно ускладнять адміністрування податку на нерухоме майно, а багато підприємців підуть оскаржувати результати оцінки їх нерухомого майна в судовому порядку.

Раціональним підходом було б спочатку створити єдину базу нерухомого майна, яка б містила відомості щодо його технічної інвентаризації, результатів масової оцінки та ринкової вартості (вартості, за яку майно було придбано), а вже після цього вводити таку систему оподаткування.

Підсумовуючи, хочу зазначити, що законопроєкт містить у собі, справді, гарну ідею. Проте фактична її реалізація потребує доопрацювання. Маю надію, що перед поданням законопроєкту до Верховної Ради України, він буде доопрацьований і зможе справді реалізувати більш справедливий підхід по сплати податку на нерухоме майно відмінне від земельної ділянки.