Де лишитись: як українцям купити нерухомість у Хорватії

Багато наших громадян та бізнесу через війну в Україні були вимушені шукати притулку для себе, своїх сімей та працівників у інших країнах. Одним з таких місць стала Республіка Хорватія, що має економіку, яка постійно розвивається, з багатою стародавньою культурою, яскравою природою та затишними курортами на узбережжі Адріатичного моря. Тому об’єкти нерухомості у цій країні користуються неабияким попитом, при цьому коштують менше, ніж у «старій Європі». Про умови придбання резидентами України об’єктів нерухомості в Хорватії розповів Mind адвокат, к.ю.н., керуючий партнер TOTUM LF Юрій Хапко. 

Які об’єкти можуть купити іноземці? 

Основними нормативно-правовими актами, що регулюють питання придбання об’єктів нерухомості в Хорватії, є закон «Про власність та інші речові права»  (надалі – Закон про власність) та Закон «Про загальну адміністративну процедуру».

Так, за законодавством Хорватії об’єктом для придбання можуть бути:

1. Земельна ділянка – сільськогосподарського або несільськогосподарського призначення, яка являє собою окремий предмет власності (причому іноземцям заборонено купувати деякі земельні ділянки, про це поговоримо нижче).
2. Будинки, будівлі, споруди, які хоч і пов'язані із землею, є індивідуальним нерухомим майном, право власності на яке не залежить від права власності на земельну ділянку.
3. Частини будинків (квартири в багатоквартирному будинку).
4. Нежитлові приміщення (комерційна нерухомість).

Хто може стати покупцем? 

Суб’єкти, які можуть бути покупцями об’єктів нерухомості як іноземна особа, зазначені в ст. 355 Закону про власність, а саме:

1. Фізична особа, яка не має громадянства Республіки Хорватії.
2. Юридична особа, якщо вона має юридичну адресу за межами території Республіки Хорватії.

Які документи потрібні для оформлення правочину? 

Однією з основним умов для придбання іноземними особами нерухомості в Хорватії є наявність умов взаємності (умови взаємності – це визнання іноземними державами прав власності громадян Хорватії за кордоном на рівні з власними громадянами).

Якщо між країною, резидентом якої є покупець, та Хорватією не встановлений принцип взаємності, придбати нерухомість неможливо. Водночас, між Україною та Хорватією принцип взаємності в питанні придбання право власності на нерухоме майно встановлено. 

Проте, існують наступні обмеження в придбанні для резидентів України:

• неможливість придбання земельних ділянок сільськогосподарського та лісогосподарського призначення;
• неможливість придбання об’єктів, які вважаються пам'ятками культури, що охороняються, за винятком випадків, коли місцеві органи влади відмовляються від свого переважного права на придбання об'єктів;
• неможливість придбання об’єктів нерухомості, які в цілях захисту інтересів та безпеки Республіки Хорватія перебувають на території, яка  оголошена законом районом, де іноземні громадяни не можуть мати право власності.

Витрати покупця: з чого складаються і їх розмір

Податок на передання нерухомості в розмірі 3% від ринкової вартості стягується під час передання права власності на нерухомість. Цей податок сплачується покупцями після отримання згоди (детальніше про згоду – далі за текстом). Податок на передання не поширюється на придбання новобудов, тобто перший продаж.

Податок на додану вартість (ПДВ) стягується за фіксованою ставкою 25%.

Комісія агента з нерухомості становить від 3 до 6% та оплачується окремо покупцем та продавцем. Агенти в Хорватії не мають ліцензії, тому покупці мають бути обережними під час роботи з ними.

Реєстраційні збори та інші збори становлять від 0,01 до 0,05% вартості нерухомості та сплачуються після отримання згоди.

Послуги нотаріуса обійдуться сторонам в 1% від вартості об’єкта (порядок сплати витрат оговорюється сторонами).

Який порядок оформлення правочину? 

Договір про купівлю нерухомості має бути оформлений у вигляді нотаріального договору купівлі-продажу. Договір купівлі-продажу складається хорватською мовою. Сторонами може бути укладений договір як в один етап (відразу основний договір купівлі-продажу), так і в два етапи (попередній договір, а потім уже основний договір купівлі-продажу).

При укладанні попереднього договору купівлі-продажу, як правило, сплачується авансова вартість об’єкта (від 5 до 15% від вартості нерухомості).

Після оформлення та підписання договору купівлі-продажу покупцю необхідно отримати згоду від Міністра юстиції Республіки Хорватії на придбання іноземною особою об’єкта нерухомості.

Для отримання згоди необхідно подати заяву про згоду на набуття права власності на нерухомість у Хорватії іноземними особами. Така заява подається до Департаменту реєстрації та архівів особисто або поштою з додаванням наступного пакета документів:

• правова підстава набуття права власності (договір купівлі-продажу нерухомості, договір дарування, договір довічного утримання та ін.), оригінал або завірена копія;
• свідоцтво про право власності продавця на відповідну нерухомість, тобто копія із земельної книги;
• довідка адміністративного органу, компетентного в галузі містобудівного та фізичного планування, за місцезнаходженням нерухомого майна, про правовий статус нерухомого майна (чи воно знаходиться в межах будівельного майданчика, передбаченого містобудівним планом);
• підтвердження громадянства майбутнього власника (наприклад, засвідчена копія паспорта) або підтвердження статусу юридичної особи (копія з реєстру суду), якщо передбачуваний власник є іноземною юридичною особою;
• при поданні довіреною особою заявника необхідно подати оригінал довіреності або її засвідчену копію;
• якщо заявник перебуває за кордоном та не призначив довіреної особи для представлення своїх інтересів, він повинен призначити довірену особу для отримання документів із місцем проживання у Хорватії.

Заява разом з поданими документами розглядається від 90 (дев’яноста) до 180 (сто вісімдесяти) календарних днів з дати подачі відповідної заяви. Погодження видається на безоплатній основі.

Також слід врахувати, що при відмові в отриманні згоди на придбання об’єкта нерухомості наступну заяву іноземна особа може подати не раніше ніж через п'ять років.

Право власності виникає після отримання згоди міністра юстиції Республіки Хорватії в момент реєстрації в поземельній книзі муніципального кадастрового управління (Zemljišne Knjige) та сплати податку на перехід права власності.

До того моменту покупець має обмежений правовий титул власник (тільки право володіння та користування об’єктом нерухомості).

Також слід пам’ятати, що якщо ви захочете продати свою нерухомість впродовж трьох років після придбання, доведеться виплатити 35%-вий податок від вартості об'єкта.

Чим відрізняються умови придбання нерухомості в Хорватії від українських? 

1. Отримання згоди на придбання нерухомого майна.  Умовами придбання нерезидентами України майна у фізичних або юридичних осіб – резидентів України не є отримання будь-яких згод або погоджень від органів державної влади та/або місцевого самоврядування.
2. Витрати та оподаткування. При придбанні об’єктів нерухомого майна в Україні є свої особливості: наприклад, сплачується військовий збір (який сплачується разом з ПДФО) для покупців – фізичних осіб. Також в Україні покупцями сплачується державне мито та збір на загальнообов’язкове державне пенсійне страхування.
3. Реєстрація. За законодавством України, реєстрація відбувається спеціальною особою – державним реєстратором у спеціальному реєстрі (Державний реєстр речових прав на нерухоме майно). В Хорватії це роблять органи юстиції в поземельній книзі.