Гроші наперед: які шахрайські схеми працюють на ринку нерухомості
І як захистити право власності на квадратні метри чи землю
Днями прем'єр-міністр Денис Шмигаль спрогнозував, що відкриття ринку землі сприятиме зростанню цін на землю щонайменше удвічі протягом перших 3–5 років. Відповідний закон, яким врегульовано відкриття ринку землі, набере чинності з 1 липня 2021 року. Разом із тим, ймовірно зросте й попит на купівлю-продаж земельних ділянок. Проте покупцям варто бути обачними під час здійснення угод як із купівлі землі, так і з нерухомістю. Непоодинокі випадки застосування шахрайських схем у цій сфері фіксувалися й до набрання чинності законом про землю. Кілька прикладів таких захоплень нерухомого майна навела для Mind адвокат, експерт із питань ЄСПЛ та судової практики Тетяна Ігнатенко. Також вона розповіла, як добросовісний покупець може захисти своє право власності.
Купівля нерухомості завжди була та є відповідальним моментом. Спочатку потрібно знайти потрібний об'єкт чи ділянку, які відповідатимуть запиту покупця, а згодом – не стати заручником шахрайських схем продавців. Трапляються випадки, коли при укладенні угоди начебто не виникає жодних питань до відчужуваної нерухомості, проте проблеми можуть виникнути в майбутньому.
Звичайно, не завжди можна застрахуватися на 100%, від проблем із купівлею нерухомості. Проте кваліфікована перевірка останньої допоможе уникнути їх у майбутньому. Нижче наведено кілька прикладів шахрайських схем відчуження нерухомості та рішення Європейського суду з прав людини щодо України в цих справах.
Підроблення документів
Одним із прикладів шахрайських дій може бути підроблення документів. Так, у справі ЄСПЛ «Каневська проти України» (рішення від 17 листопада 2020 року) йшлося про придбання квартири в особи, яка діяла на підставі підробленої нотаріально завіреної довіреності начебто власника. Після укладання угоди купівлі-продажу із покупцем справжній власник квартири оскаржив її в судовому порядку і повернув квартиру у свою власність. При цьому залишається відкритим питання захисту інтересів покупця, який залишився без грошей і без квартири. Ба більше, на момент ухвалення судового рішення останній вже вклав значні кошти в ремонт.
Після судових процесів в Україні, з метою захисту свого порушеного права на майно, заявниця звернулася до ЄСПЛ. Проте Суд визнав заяву неприйнятною, оскільки спір виник між приватними особами (ЄСПЛ розглядає справи проти України, коли права заявника порушує держава в особі своїх органів), а національний суд зі свого боку коректно застосував діючи положення законодавства.
ЄСПЛ також вказав, що заявниця не використала всі національні засоби захисту. Зокрема, цивільним законодавством України передбачена правова можливість повернення сплачених грошових коштів від недобросовісного продавця шляхом звернення до суду з так званим регресним позовом. У цій справі позивачка не зверталася до національного суду з таким позовом.
Проте, як свідчить практика, механізм реалізації зазначеного вище права все одно є неефективним. Так, після проходження судових процедур може виявитися, що в недобросовісного продавця немає ані грошових коштів, ані жодної нерухомості.
Що робити?
У таких неприємних випадках завжди необхідно займати проактивну захисну позицію та застосовувати всі можливі засоби захисту.
Потрібно діяти швидко та вчиняти всі можливі юридичні дії щодо виявлення активів недобросовісного продавця. У разі наявності відразу же просити суд їх арештувати до вирішення спору по суті та набрання судовим рішенням законної сили.
Сумнівний ланцюг
Особа придбала земельну ділянку для будівництва житлового будинку відповідно до договору купівлі-продажу. Під час її укладання нотаріус перевірив, чи існують будь-які заборони на відчуження зазначеної ділянки. Переконавшись, що жодних перешкод немає, посвідчив таку угоду. Покупець розпочав будівництво без жодної підозри, що земельна ділянка може виявитися спірною.
Однак згодом покупець дізнається про існування судових спорів, у яких фігурує придбана ним земельна ділянка. При цьому новий власник не був залучений до участі у справі навіть як третя особа.
Історія «спірності» земельної ділянки полягала в тому, що було здійснено низку угод із зазначеною земельною ділянкою, яка колись була в іпотеці в банку.
При цьому перша угода про переуступку права вимоги за кредитним договором разом з іпотечним майном – земельною ділянкою була визнана нікчемною, оскільки банк продав борг разом із правом на іпотечне майно (зокрема, зазначену ділянку) за заниженою ціною. Нікчемність першої угоди «потягнула» за собою недійсність всіх наступних угод – договору купівлі-продажу, договору міни та наступних договорів купівлі-продажу, на підставі яких покупець отримав зазначену земельну ділянку. Отже, право власності покупця було порушено.
Водночас було проведено аукціон продажу активів ліквідованого банку, серед яких була й зазначена вище спірна земельна ділянка. Надалі переможець аукціону звернувся до суду з позовними вимогами про переведення на нього всіх прав кредитора та іпотекодержателя.
Наразі суд першої інстанції задовольнив такі позовні вимоги. Проте суди ще тривають, а тому крапка в цій справі поки не поставлена.
Для юриста зрозуміло, що результатом такого спору одним із кроків переможця аукціону буде витребування земельної ділянки в останнього покупця.
Що робити?
З огляду на зазначену вище ситуацію, покупець земельної ділянки, що вже розпочав на ній будівництво, має відстояти своє право на майно. Зокрема, довести, що діяв законно та добросовісно, сплативши грошові кошти за придбану земельну ділянку.
Як захистити своє право власності?
Ситуації з нерухомістю дійсно можуть бути непередбачуваними. Звичайно, під час посвідчення угод із нерухомістю нотаріус здійснює перевірку в Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та встановлює, чи існують будь-які перешкоди для купівлі-продажу нерухомості. Однак, як свідчить практика, цього може бути недостатньо.
З огляду на наведені приклади, покупцеві бажано перед придбанням нерухомості також перевірити і Єдиний державний реєстр судових рішень, щоб переконатися у відсутності судових спорів щодо потенційної власності.
Якщо ж вже після придбання землі або іншої нерухомості виникає спір, не потрібно зволікати та звернутися до суду за захистом свого порушеного права.
Попри те, що судовий процес може тривати довго, іноді саме завдяки такому захисту добросовісний покупець лишає за собою право власності на придбану нерухомість. До того ж судовий захист передбачає кілька додаткових інструментів, що допоможуть повернути власні гроші, якщо не вдасться відстояти придбану власність.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
