Інвестор vs забудовник: як отримати право власності на збудовану квартиру
І чим може зарадити відповідний правовий висновок Верховного Суду
Скандальні забудови вже не поодиноке явище, з огляду на кількість будівництв, які тривають у містах і передмістях. Проте не тільки під час зведення виникають проблеми з новими будівлями, а й уже готові житлові метри можуть завдавати клопоту інвесторам. Одна з них – отримання права власності на вже оплачені квадратні метри в новобудові. З якими проблемами стикаються власники і чим може зарадити відповідний правовий висновок Великої палати Верховного Суду, розповів Mind керуючий партнер Адвокатського об’єднання «Сабадаш, Різунов та партнери» Роман Різунов.
Докладніше про інші проблеми з новобудовами читайте в матеріалах Mind «Зась, але кортить: як виникають проблемні будівництва в Київській області» та ЖК «Зухвалобуд»: як звести багатоповерхівку з порушенням усіх норм і правил».
З чим стикаються інвестори при купівлі нових метрів?
В Україні склалася стала тенденція щодо зростання кількості проблемних новобудов через відсутність єдиного державного реєстру, у який би вносилась інформація щодо проданих майнових прав на квартири на первинному ринку нерухомості. Крім того, непоодинокими є випадки, коли будівництво вже завершено, а на етапі заселення чи реєстрації права власності виявляється по два чи три власника на ту саму квартиру чи приміщення. Або забудовник відмовляється видати документи, необхідні для реєстрації права власності, вимагаючи доплату за квадратні метри чи висуваючи інші вимоги, не передбачені договором.
Досі відстоювати свої права в такій ситуації було надзвичайно складно, оскільки правоохоронні органи зазвичай відмовлялися порушувати карні справи з огляду на те, що склад злочину у цьому разі «нібито відсутній». Ба більше, навіть наявність відкритої карної справи не наближувала інвестора до набуття права власності на квартиру.
Вирішувати всі спори доводилося в суді, при цьому останні десять років судова практика була сформована так, що інвестор мав змогу лише звернутися з позовом про «зобов’язання завершити будівництво», «зобов’язати передати документи для оформлення квартири» або повернути кошти. Однак жоден із цих варіантів не був належним способом захисту порушеного права власника майнових прав на квадратні метри.
Рішення суду «зобов’язати завершити будівництво» чи «передати документи» на практиці де-факто не виконувалося, а в судових виконавців обмежений набір повноважень із виконання немайнових рішень судів.
Щодо повернення коштів, які інвестор сплатив у національній валюті п’ять чи десять років тому: звісно, з огляду на інфляцію та ріст курсу валют уже не є тією сумою, за яку можливо придбати житло на сьогодні, або забудовник уже збанкрутував чи передав право забудови іншій особі, що унеможливлює фактичне стягнення коштів.
Як позиція Верховного Суду може захистити інвесторів?
Проте наприкінці минулого року, 14 грудня, Велика палата Верховного Суду у справі № 344/16879/15-ц змінила підходи щодо захисту прав особи, яка постраждала від недобросовісного забудовника – відступила від попередньої судової практики та підготувала новий правовий висновок для формування єдиної судової практики в подібних правовідносинах.
Зокрема, Велика палата Верховного Суду вважає, що, у тих випадках коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи, може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень ст. 392 ЦК України.
Така можливість з'являється в покупця у зв`язку з порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої оплачена покупцем в повному обсязі, та в разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру.
Відповідно після отримання рішення суду про визнання права власності на квартиру як об’єкт нерухомого майна покупець матиме змогу звернутися до держаного реєстратора чи нотаріуса для реєстрації права власності на належну йому квартиру без участі забудовника та без документів, які останній відмовляється передати (або взагалі відсутній чи збанкрутував), що є значним зрушенням для захисту ошуканих інвесторів новобудов.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
