Ілюзія боротьби: чому нові обмеження забудови територій не зможуть навести лад на ринку

Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства обіцяє істотно посилити містобудівне законодавство. Відповідні ініціативи відображені у проекті державних будівельних норм (ДБН) Б.2.2-Х:201Х «Планування і забудова територій», які мають намір затвердити найближчим часом. Документ покликаний замінити застарілі ДБН 360-92, а також низку інших державних будівельних норм і правил, які, на думку чиновників Мінрегіонбуду, не відповідають вимогам часу.

Втім, опитані Mind учасники ринку вважають, що більшість запропонованих норм тією чи іншою мірою вже присутні в законодавстві, але порушуються забудовниками чи не повсюдно. Нові ж заборони, при збереженні системної корупції в галузі та відсутності контролю виконання законодавства з боку держави, не зупинять будівельне свавілля, а лише збільшать розмір неформальних відрахувань чиновникам, депутатам і суддям.

Які зміни очікують на будівельний ринок? Запропоновані Мінрегіономбудом норми були розроблені за активної участі Конфедерації будівельників України (КБУ). У їх числі введення «зелених ліній» (обмеження будівництва в зелених, ландшафтних та рекреаційних зонах) і «блакитних ліній» (обмеження висотності забудови в населених пунктах). Заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Лев Парцхаладзе зазначає, що сьогодні є лише обмеження існуючих та запроектованих вулиць і доріг. Це так звані «червоні лінії», які відокремлюють землі загального користування, призначені для прокладки комунікацій, благоустрою вулиць, а також «лінії регулювання забудови».

«Обмеження по висоті у нас відсутні. А «зелені лінії» будуть чітко позначати ті території, де за жодних обставин не можна будувати. Таким чином ми зробимо генеральні плани наших міст більш захищеними від можливих незаконних забудов», – стверджує заступник міністра. Також проект ДБН передбачає введення «жовтих ліній», які окреслюють зону завалів будівель у разі їхнього руйнування при надзвичайних ситуаціях.

Ще одне нововведення – максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки залежно від поверховості будівлі. Відповідно до нових ДБН, при проектуванні будинків вище 11 поверхів пляма забудови може скласти не більше 30% від загальної площі виділеної під проект земельної ділянки, тоді як інші 70% мають бути відведені під облаштування дитячих і спортивних майданчиків, зон відпочинку і озеленення. Максимальний же відсоток забудови ділянки може скласти 45% – для багатоквартирних будинків до чотирьох поверхів.

«Чим більше поверховість будинку, тим менша частина земельної ділянки відводитися під будівництво і велика частина – на облаштування прилеглої території. Бо в такому будинку проживатиме більша кількість жителів», – пояснює Парцхаладзе, додавши, що в діючих ДБН граничні параметри забудови ділянки щодо поверховості відсутні.

З'явилася і заборона на облаштування місць для паркування всередині житлових кварталів. Згідно з проектом нових ДБН, гаражі та стоянки легкових авто рекомендується розміщувати на периферії житлових районів і на міжмагістральних територіях, а також далеко від ігрових майданчиків і зон відпочинку. «Гостьові автостоянки мають розташовуватися з боку вулиці або проїзду, який обмежує квартал, – коментує заступник міністра. – Для постійного ж зберігання авто в історичних і центральний районах міст допускається проектування тільки підземних паркувальних місць. В інших районах дозволені як підземні, так і вбудовані, а також відкриті автостоянки».

При цьому забудовники отримали й послаблення. По-перше, їм надали можливість зменшити кількість необхідних паркомісць. Якщо діючі ДБН передбачають місця для зберігання 100% автотранспорту жителів району і 10% – для гостьових автостоянок, то в проекті показник забезпеченості паркомісцями варіюватиметься залежно від зони міста (100% – у центральній частині міста, 80% – у середній, 50% – у периферійній), а також від типу житла – 40% паркомісць для квартир, які будуються за державної підтримки, 10% – для соціального житла.

По-друге, будівельники отримали право розміщувати у житлових будинках дошкільні заклади, якщо неможливо запроектувати їх в окремих будівлях. «Сьогодні в містах існує велика проблема недостатньої кількості дитячих садків. А в багатьох випадках, особливо в центральних частинах великих міст, немає навіть земельних ділянок, щоб розмістити нові дошкільні установи. Можливість проектування вбудованих або вбудовано-прибудованих невеликих дитсадків дозволить істотно вирішити цю проблему», – впевнений Парцхаладзе. У разі створення дошкільного закладу місткістю до 120 місць допускається виділення 1–2 поверхів у складі житлового будинку. Якщо ж заклад налічує до 160 місць, то його дозволено розміщувати у приміщенні, прибудованому до глухого торця житлового будинку.

Отже, чи зможуть нові норми упорядкувати будівельний ринок?

Ангеліна Деревльова, директор з маркетингу та продажу ЖК RiverStone:

«Зелені» або «блакитні лінії» – це чудово, але чи дотримуватимуться цих обмежень забудовники? У Києві вже були спроби обмежити висотність забудови в центрі, а за фактом з'являються хмарочоси навіть у захисній зоні Софії Київської. Питання – не у відсутності норм або заборон, а в їх недотриманні та відсутності покарання. У нас величезна кількість недобудованих об'єктів, які зведені незаконно. Але жоден з них не знесений.

Максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки – взагалі нереалізована норма. На мій погляд, такі поняття, як щільність забудови, повинні регулюватися ринком. Наприклад, для прибуткового будинку або бізнес-дистрикса  в business district для молодих фахівців не потрібна велика прибудинкова територія. А для будинку, в якому проживатимуть багатодітні родини, і територія повинна бути великою, і по сусідству мають розташовуватися дитячі сади, школи, зелені зони. Крім того, ця норма поширюється лише на нове будівництво і не стосується реконструкції кварталів, що автоматично породжує маніпуляції.

Гостьові паркомісця можна розташувати по периметру мікрорайону, але виникає питання експлуатації. Якщо внутрішню територію при цьому не обнести парканом, то у дворах все одно з'являться машини, і ніхто їх не зупинить. «Це моя квартира, значить, це мій двір, значить, моя машина стоятиме в моєму дворі», – така логіка жителів. До того ж не можна в одних дворах дозволити паркуватися, а в інших – заборонити.

Вимога щодо забезпечення паркомісцями взагалі не витримує критики. Вартість будівництва підземного паркінгу може бути дорожчою, ніж середньостатистичної будівлі, бо земляні та роботи з облаштування фундамента коштують дорого. Тому собівартість паркомісця в середньому становить близько $15 000–20 000, й продати майданчик у 18–20 кв. м досить проблематично. Найчастіше паркомісця реалізують у збиток, перекриваючи втрати за рахунок продажу квартир. Тому забудовники повсюдно порушують ці норми. Якщо держава хоче регулювати цю сферу, нехай виділяє на ці цілі дотації або хоча б дозволяє включати вартість будівництва паркомісць у пайовий внесок в розвиток інфраструктури.

Єдине позитивне нововведення – дозвіл розміщувати у житлових будинках дошкільні установи. По-перше, ця норма по суті узаконює вже існуючі приватні заклади. По-друге, подібна тенденція спостерігається в розвинених країнах, наприклад у Канаді. І причини цієї тенденції чисто економічні: вартість оренди окремої будівлі завжди вище, ніж вартість оренди вбудованого приміщення.

Сергій Костецький, аналітик SV Development:

Жодних кардинальних змін порівняно з існуючими нормами і правилами забудови я не бачу. Наприклад, якщо виконувати існуючі нині будівельні норми, то пляма забудови дев'ятиповерхівки ніколи не перевищить 30–35% від виділеної під будівництво ділянки. Бо треба врахувати відступи від доріг і сусідніх будівель, розмістити дитячий та спортивний майданчик, майданчик для сміттєвих контейнерів, паркування тощо. Ось якби переглянули норми по інсоляції (освітленості), це могло б припинити занадто щільну і висотну забудову. Та й то – за умови дотримання норм. Насправді ж є безліч лазівок, які дозволяють порушувати будь-які норми. Контролюючі органи мовчать, бо за гроші зараз вирішуються абсолютно всі питання.

Єдине правильне нововведення – це дозвіл розміщувати дитячі садочки у вбудовано-прибудованих приміщеннях. Та й ця норма прописана під чиновників і забудовників, яким вигідно звести на ділянці декілька житлових будинків, аніж дитячий садочок.

Іншими словами, практично всі норми нових ДБН вже є в тому чи іншому вигляді та їх просто хочуть перезатвердити, додавши незначні зміни. Для забудовників це нічого не змінить, а для електорату, який в цьому нічого не розуміє, Мінрегіонбуд створює ілюзію бурхливої ​​роботи.

Віктор Глеба, архітектор:

Якщо впродовж останніх 20 років грубо порушуються 109 державних будівельних норм, 27 з яких – основоположні для галузі, невже хтось дасть гарантію, що нових норм будуть дотримуватися? Таку гарантію має давати держава через державні органи контролю. А у нас державних органів контролю немає, бо ДАБІ не контролює, а інспектує, тобто здійснює наглядові функції. Лев Парцхаладзе стверджує, що згідно зі ст. 11 закону України «Про будівельні норми», використання будівельних норм або їх окремих положень є обов'язковим для всіх суб'єктів господарювання, незалежно від форми власності. Але ця норма закону грубо порушується, ігнорується. Слідчі органи не в змозі знайти докази порушень, прокуратура не знає, як прочитати державні будівельні норми, щоб застосувати ті чи інші статті кримінального кодексу.

Всі ці так звані нововведення скопійовані з російської нормативної бази або переведені з європейських норм дилетантами, які перекрутили їх та припустилися низки грубих помилок. Логічніше було б написати норми, засновані на українських реаліях: скільки необхідно занести в ті чи інші інстанції, скільки потрібно заплатити ДАБІ за дозвіл на будівництво... Саме Мінрегіонбуд направо й наліво роздає забудовникам індульгенції, дозволяючи порушувати будівельні норми.

Іван Кудояр, консультант з нерухомості:

В ідеалі нові вимоги почнуть працювати тільки за 5–10 років. Бо ділянки вже придбані, проекти розроблені, фундаменти вже закладені, а хтось і стіни почав зводити. Ламати їх або переробляти проекти під нові вимоги ніхто не буде.

Але це в ідеалі. На практиці ж є забудовники, які зводять свої об'єкти без детального плану території, без землевідведення, без нічого... І це не поодинокі випадки.

Наприклад, один з найбільших українських забудовників «Інтергал-Буд» впродовж двох років будував ЖК «Нивки-Парк» без єдиного документа і тільки зараз отримав детальний план території. Тобто спочатку будують, а потім під це підганяють містобудівну документацію. Ну, і як йому перешкодять «зелені» або «блакитні лінії»? Те ж стосується холдингу «Київміськбуд», у якого маса незаконних будівництв. Компанія GEOS, яка зводить ЖК АuRoom, отримала дозвіл на 16 поверхів, у проектній документації вказано 24 поверхи, а за фактом будує 25. Тобто всі ці обмеження для чесних людей. А їх у цьому бізнесі не так багато.