mind
Вичікувальна позиція: чому завмерли продажі житла на вторинному ринку

Вичікувальна позиція: чому завмерли продажі житла на вторинному ринку

І на якому ціновому рівні вони зупинилися

Цей матеріал також доступний російською
Вичікувальна позиція: чому завмерли продажі житла на вторинному ринку
Фото: pixabay.com

Курсові коливання і нові правила оцінки заморозили київський ринок вторинної нерухомості. Покупці і продавці зайняли вичікувальну позицію, а активність спостерігається лише в сегменті оренди квартир. Експерти вважають, що девальвація не приведе до істотного зниження цін на житло. Продавці не готові значно поступатися і вважають, що вартість житла досягла свого «дна».

Ринок завмер. За останній тиждень продажі на київському ринку вторинки практично зупинилися, розповідає Mind директор АН «Брок-Ріелті» Дмитро Корчев. «Інтерес до покупки нерухомості зараз мінімальний, що нехарактерно для цього періоду часу. Кінець літа-початок осені – традиційний період підвищення попиту на житло», – говорить експерт.

Причин дві. Одна з них – девальвація гривні, що спостерігається в серпні: національна валюта за останній місяць втратила 5% своєї вартості. Згідно з офіційними даними НБУ, якщо 30 липня долар коштував 26,76 грн, то 30 серпня – 28,11 грн. Експерти з екранів телевізорів і сторінок ЗМІ прогнозують можливе падіння нацвалюти до 30 грн за долар. Саме негативні прогнози і стримують покупців. «Зазвичай активність на ринку завмирає в тому випадку, якщо гривня падає на 10% і більше», – говорить віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолій Топал. За останній місяць національна валюта втратила в ціні лише 5%. Але вже зараз покупці не знають, що буде з цінами, а продавці – скільки просити за свою квартиру.

Дмитро Корчев відзначає, що на ринку зникають дешеві квартири. «Наприклад, гостинку за $20 000 зараз дуже складно знайти, а деякі продавці пропонують квартири в жахливому стані за $30 000 або однокімнатну в новобудові площею 47 кв м за $60 000. Кому потрібні квартири за такими цінами?», – розповідає він.

Друга причина – зміни правил оцінки майна, які в кінці минулого року ухвалила Верховна рада. Новації прописані в ст. 172 Податкового кодексу. Згідно з новими вимогами Фонд держмайна (курирує роботу оцінювачів) зобов'язаний ввести електронні майданчики, які б дозволили контролювати результати оцінки вартості нерухомості. Перша з них – «Ві Ай Пі Департамент» діє з 18 липня.

Суть новацій полягає в тому, що оцінювач зобов'язаний ввести дані про оцінку квартири, будинку, земельної ділянки або об'єкта комерційної нерухомості в спеціальний Модуль єдиної бази даних Фонду державного майна. Програма порівнює ціну на об'єкт зі своїми даними і може не зареєструвати оцінку через її низьку ціну. У цьому випадку розрахунки доведеться переробляти. За кожне звернення в систему спочатку потрібно було заплатити 390 грн, але зараз плата підвищилася до 510 грн. За кожну операцію в модуль потрібно відправляти, як мінімум, два запити. Один раз ціну з програмою погоджує оцінювач, другий раз цю інформацію повинен перевірити нотаріус, раніше писав Mind.

«Проблема полягає в тому, що реальна і оціночна вартість угод часто не збігаються. Як правило, Модуль вказує ціну приблизно на 20-30% вище, і з неї необхідно сплатити податки. Це часто призводить до конфліктів, оскільки люди відмовляються платити на 6-10 тис. грн податку більше тільки тому, що система не згодна з погодженою сторонами ціною. Це велика проблема, особливо в сегменті інвестиційних угод. Навіщо вкладати гроші в київську нерухомість, якщо за таку ж суму можна купити житло в Грузії, Болгарії та здавати його в оренду?», – розповідає директор агентства нерухомості, який побажав залишитися неназваним.

Непогані результати. До кінця серпня київський ринок вторинного житла непогано розвивався. За даними консалтингової компанії SV Development, за вісім місяців цього року в Києві зареєстровано 6,96 тис. угод купівлі-продажу вторинного житла. Це на 58% більше в порівнянні з минулим роком. «На вторинному ринку з'явилося багато смарт-квартир, які користувалися популярністю у покупців. Тому загальна площа квартир, куплених за вісім місяців 2018 року і за вісім місяців 2017 року, практично не змінилася», – констатує керуючий партнер консалтингової компанії SV Development Сергій Степенко.

Влітку цього року на вторинному ринку продавалися квартири, які розташовані в уже введених в експлуатацію будинках і на них оформлені документи на право власності. Потенційні покупці поспішали укласти договори до набрання чинності новими правилами оцінки, що також призвело до підвищеного попиту на житло. На початку літа, каже Анатолій Топал, деякі покупці знижували ціни на квартири. «Наприклад, гостинки можна було придбати за $18 000, однокімнатні хрущовки – $22-23 тис., а житло в будинках кращого рівня – $28-29 тис.», – говорить він.

Приблизно кожен четвертий покупець на ринку нерухомості – інвестор, який здає квартири в оренду. Генеральний директор АН KDU Юлія Смирнова розповідає, що один з її клієнтів купив на Осокорках одразу десять квартир. «Він здав їх усі в оренду за один місяць. Попит на оренду житла зараз дуже високий», – говорить вона. За останній рік орендні ставки в столиці зросли в середньому на 15-20%: зараз середня ціна за однокімнатну квартиру в хорошому стані складає 7-7,5 тис. грн на місяць без урахування витрат на комунальні послуги.

За прогнозами ріелторів, девальвація гривні не призведе до істотного зниження цін на нерухомість. Продавці вважають, що вартість житла вже досягла свого «дна», і не мають наміру поступатися. Чи готові до такого покупці – покаже час.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті