Подвійний контроль: як змінилися правила оцінки житла перед його продажем?

Подвійний контроль: як змінилися правила оцінки житла перед його продажем?

Фонд держмайна ввів спеціальний модуль оцінки вартості нерухомості. Податки доводиться платити з вказаної в програмі суми

Цей матеріал також доступний російською
Подвійний контроль: як змінилися правила оцінки житла перед його продажем?
myrealtor.by

Українське товариство оцінювачів наприкінці липня звернулося до президента Петра Порошенка з проханням втрутитися в нові правила оцінки нерухомості, які діють з 18 липня. Оцінювачі зобов'язані звіряти інформацію про вартість квартир, будинків, об'єктів комерційної нерухомості і землі з Модулем єдиної бази Фонду державного майна. За кожне звернення в систему необхідно заплатити 390 грн, а податок розраховується зі встановленої Модулем суми. Таким чином Фонд держмайна бореться із заниженням оціночної вартості нерухомості.

Mind розбирався, як працюють нові правила і чому незадоволені оцінювачі.

Коли нові правила набрали чинності? Зміни прописані в ст. 172 Податкового кодексу, які набрали чинності з початку цього року. Депутати зобов'язали Фонд держмайна (курирує роботу оцінювачів) ввести електронні майданчики, які б дозволили контролювати результати оцінки вартості нерухомості.

ФДМУ розробив вимоги до майданчиків, і 18 липня перший з них – компанія «Ві Ай Пі Департамент» – отримала право надавати свої послуги оцінювачам і нотаріусам. Власником компанії, за даними Єдиного державного реєстру юридичних та фізичних осіб Міністерства юстиції, є Сергій Хмара. Хмара очолює Професійну асоціацію ріелторів і сертифікованих аналітиків, яка зареєстрована в Одесі.

Як працюють нові правила? Оцінювач зобов'язаний ввести дані про оцінку квартири, будинку, земельної ділянки або об'єкта комерційної нерухомості до спеціального Модуля єдиної бази даних Фонду державного майна.

Програма порівнює ціну на об'єкт зі своїми даними і може не зареєструвати оцінку через її низьку ціну. У цьому випадку розрахунки доведеться переробляти. За кожне звернення в систему потрібно заплатити 390 грн. За кожну операцію до модуля потрібно відправляти, як мінімум, два запити. Один раз ціну з програмою погоджує оцінювач, другий раз цю інформацію повинен перевірити нотаріус.

Навіщо потрібні нові правила оцінки? В.о. голови Фонду держмайна Віталій Трубаров вважає, що електронний модуль зупинив махінації на ринку оцінки та унеможливив ухиляння від сплати податків при продажу нерухомості.

Наприклад, за його даними, за п'ять днів роботи модуля і нової бази даних звітів відмовлено в реєстрації по 417 об'єктам на загальну суму майже 135 млн гривень. «Причина – занижена у 2-3 рази оціночна вартість», – заявив Трубаров. Як приклад, він наводить будинок площею 80 кв. м у місті Чортків Тернопільської області, який був оцінений в 760 грн.

Приклади заниження оціночної вартості об'єктів існують, і найчастіше це відбувається, коли об'єкт продають через рік-два після отримання на нього права власності, розповів Mind голова асоціації оцінювачів, який побажав залишитися неназваним.

«Якщо фізична особа продає другий свій об'єкт за рік або нерухомість, власником якої він став менш як три роки тому, то він платить додатковий податок в розмірі 5% від суми угоди. Найчастіше в подібних випадках вартість активів знижується і, таким чином, усі заощаджують на сплаті податків», – додав він.

На кому позначаться нові правила оцінки? Нові правила більше позначаться на вторинному ринку, стверджує директор з маркетингу та продажу ЖК RiverStone Ангеліна Деревльова.

«На первинному ринку користуватися послугами оцінювачів найчастіше потрібно в тому випадку, якщо забудовник переписує на себе квартири після введення будинку в експлуатацію», – говорить експерт. За словами Деревльової, в сегменті бізнес-класу після введення будинку в експлуатацію не продано 40-50% від загальної кількості квартир, в економ-класі їх менше – приблизно 30-40%.

Чому оцінювачі та ріелтори незадоволені? Українське суспільство оцінки звернулося із закликом втрутитися до президента Петра Порошенка, а Асоціація фахівців з нерухомості (ріелторів) України – до прем'єр-міністра Володимира Гройсмана.

Причин для невдоволення у експертів три. Перша – це начебто неправильні ціни в єдиній базі Фонду держмайна. «Вони не збігаються з реальними цінами на житло. Наприклад, у центрі Львова є квартири різного рівня – елітні й ті, куди потрапити можна через балкон. Але ціни на них в базі даних ідентичні», – розповів Mind директор львівського агентства нерухомості «Істейт-Ексклюзив» Олена Мішанчук.

Віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолій Топал каже, що встановлені програмою ціни можуть бути вдвічі вищі на землю, будинки і квартири в регіонах у порівнянні з реальними. Але податки доводиться платити з більш високої вартості. «Основна маса при укладанні угоди платять 1% від оціночної вартості житла в пенсійний фонд і 1% – за послуги нотаріуса», – говорить він.

Друга причина – це висока вартість послуг. Оцінка коштує близько 300-400 грн, додатково за доступ до бази потрібно заплатити, як мінімум, 780 грн. Українське товариство оцінювачів пропонує зменшити розмір збору до 0,5% від мінімальної заробітної плати (186,15 грн).

Третя причина – це необхідність взаємодіяти лише з однією компанією, яка надає послуги з доступу до Модуля єдиної бази. Всі кошти перераховуються компанії «Ві Ай Пі Департамент». «Чому управлінням повинна займатися приватна компанія?», – цікавиться Олена Мішанчук.

Як вирішиться конфлікт? Ріелтори вважають, що нові правила контролю за оцінкою майна у підсумку будуть скасовані. Прем'єр-міністр Володимир Гройсман вже доручив міністру Кабінету міністрів Олександру Саєнко внести свої пропозиції щодо врегулювання конфлікту. А Фонд держмайна розширив перелік операторів, які надають послуги з доступу до єдиної бази. Авторизацію отримав електронний майданчик «Експрес Оцінка» (оператор – ТОВ «Акцепт Онлайн») і електронний майнданчик «Професійна оцінка» (оператор – ТОВ «Про Закупівлі»).

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті