Цегляний маркетинг: чому забудовники відмовляються від житла економ-класу

Забудовники відмовляються від проектів житлових комплексів економ-класу на користь категорії «комфорт». Ця тенденція захопила практично всі великі міста України – таким чином гравці борються за покупців. Ситуація на ринку зараз не найпростіша: конкуренція посилюється, будматеріали й операційні витрати зростають, а попит і ціни залишаються практично на попередньому рівні.

Чим ЖК класу «комфорт» відрізняється від «економ»?

Класифікатор житлових комплексів не закріплений на законодавчому рівні та багатьма забудовниками використовується суто понятійно. У 2006 тоді ще Українська будівельна асоціація (нині Конфедерація будівельників України. – Mind) під керівництвом Льва Парцхаладзе (нині заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства. – Mind) спробувала навести лад у термінології та розробила класифікатор житла. На підставі 90 пунктів його пропонували поділити на п'ять класів: «соціальне», «економ», «бізнес», «преміум» і «де-люкс».

Після двох криз реалії ринку змінилися: попит впав, іпотека «згорнулася», маржа забудовників скоротилася в декілька разів. Гравцям стало складно конкурувати ціною. І в результаті поряд зі зменшенням операційних витрат, переглядом собівартості квадратного метра, впровадженням розстрочок будкомпанії переглянули позиціонування об'єктів.

Перші ЖК «комфорт» з'явилися ще у 2011-му. Тенденція почала набирати обертів. Тому в 2016 році конфедерація запропонувала нову систему класифікації: «економ», «комфорт», «бізнес» і «преміум».

Об'єкти економ-класу частіше зводяться на околицях або в районах з погано розвиненою інфраструктурою за монолітно-каркасною або панельною технологією. Це також можуть бути промислові будівлі, перепрофільовані під житло. Паркінг, дитячі майданчики, охорона тощо – не обов'язкові.

До «комфорту» основна вимога лежить у площині транспортної доступності. Технологія будівництва: моноліт або цегляна кладка. З інфраструктури в пріоритеті – місця для відпочинку, паркінг із розрахунку 0,5 місця на квартиру. Обов'язкова наявність домофона або місце для консьєржа.

Часто коли йдеться про проекти «комфорт», мається на увазі не поодинока забудова, а житловий комплекс, що включає кілька будинків і прибудинкову інфраструктуру. Перед зміною класифікатора такі проекти відносили або до економ-класу або до не закріпленого в класифікаторі «економ+».

Різниця в ціні між «економ» і «комфортом» становить близько 10–15% у нижньому ціновому сегменті і до 20–25% – у верхньому. Тобто ціна найдорожчого квадратного метра комфорт-класу буде приблизно на чверть вищою, ніж найдорожчого «квадрата» в економ-класі.

Що відбувається зараз?

Всупереч прогнозам, які лунали на початку року, ціни на житло в новобудовах не показали очікуваного зростання. За оцінками консалтингової компанії UTG, за півроку вартість квартир у столичних житлових комплексах економ-класу зросла на 3,6%, до $749 за 1 кв. м, в ЖК комфорт-класу – на 3,7%, до $1133 за 1 кв. м, а квартири в ЖК бізнес-класу подорожчали на 5%, до $1780/кв. м.

У Львові, Одесі, Дніпрі та Харкові ціни ростуть приблизно такими ж темпами. Щоправда, там ринок не настільки насичений, як у Києві. Тому якщо дивитися на динаміку вартості в житлових комплексах різних сегментів, то в деяких із них за шість місяців зафіксовано навіть зниження ціни квадратного метра на 1–2%, а в інших, навпаки, вартість квартир за цей період підскочила на 7–10%

Витрати гравців зростають. «Наприклад, лише за три перших місяці 2019 року будматеріали подорожчали на 5–6%, а вартість будівельно-монтажних робіт збільшилася на 15%», – наводить приклад керуючий партнер AVM Development Group Владислав Кононов.

Збільшується і пропозиція об'єктів, як писав раніше Mind. За даними Держслужби статистики, у січні – березні 2019 року в Україні в експлуатацію введено 2,5 млн кв. м житла, що на 32,3% більше, ніж за аналогічний період 2018 року.

Висока конкуренція змушує забудовників ретельніше продумувати маркетинговий супровід проектів. «Зараз з'являється все менше нових проектів класу «економ», адже забудовникам складно конкурувати за інтерес інвесторів. У тренді – комфортне середовище проживання, сервіси та багатофункціональна інфраструктура, яка покриває work/life баланс», – пояснює провідний експерт інформаційно-аналітичного порталу 3m2 Вікторія Берещак.

Наприкінці червня, за даними порталу lun.ua, у Києві налічувалося 55 новобудов економ-класу і 136 комплексів комфорт-класу, тобто «комфорту» – в 2,5 раза більше. Для порівняння: у грудні 2017 року кількість новобудов рівня «економ» і «комфорт» була приблизно однаковою, а в грудні 2018 року «комфорт» вдвічі перевищував «економ».

У передмісті Києва зараз налічується 100 ЖК економ-класу і 142 комфорт-класу, у Львові – 53 і 119 ЖК відповідно, в Одесі – 25 і 65, у Дніпрі – 13 і 25. І лише в Харкові «економ» поки що перемагає «комфорт»: 34 і 27 ЖК відповідно.

Збільшилася палітра акцій і знижок. Як правило, максимальний дисконт доступний на старті продажів. Він в основному стосується квартир великої площі (3–4 кімнати), які в бюджетних новобудовах користуються набагато меншим попитом, ніж одно- і двокімнатні. Також «особливі пропозиції» актуалізуються напередодні введення об'єкта в експлуатацію, коли потрібно розпродати житло, що залишилося нічийним.

Трапляються і завуальовані знижки. Наприклад, у вигляді «квадратних метрів у подарунок» – це можуть бути комори, лоджії, паркомісця. Причому в перерахунку на «живі» гроші така знижка може становити від 3 до 10% вартості всієї квартири.

Головна вимога, яку повинен виконати покупець для отримання знижки, – внести одразу 100% вартості житла без розстрочок і кредитів.

Розстрочки стали довшими. За нерухомість можна розплачуватися з забудовником вже не півтора-два роки, як раніше, а до п'яти-шести років. Іншими словами, покупець в'їжджає в житло і продовжує гасити розстрочку. При цьому розмір першого внеску теж знизився з 50%, які були своєрідним стандартом, до 20–30%, а іноді і до 10%.

Акцент – на енергоефективність. Усі нові ЖК проектуються з урахуванням сучасних вимог до енергоефективності та до енергозбереження. Серед іншого, це пов'язано зі змінами в державних будівельних нормах (ДБН). Мінрегіон ще в березні оприлюднив проект нових ДБН В.2.2-24: 20ХХ «Висотні будівлі і комплекси», які передбачають проектування багатоквартирних будинків з класом енергоефективності не нижче «В». Такі будівлі споживають на 30–40% менше енергії на опалення, гаряче водопостачання і вентиляцію, ніж будівлі рівня «C» і «D», які будувалися від 10 до 30 років тому.

Найпоширеніші фішки – наявність зовнішнього утеплення та індивідуальних вузлів обліку на всі енергоресурси (у тому числі – воду і опалення) навіть у будинках економ-класу. У проектах вищого рівня, як правило, присутнє автономне (власна котельня на житловий комплекс) або індивідуальне (котли в квартирах) опалення, а іноді ще й система «розумного будинку». У деяких об'єктах забудовники додають сонячні панелі на даху або LED-освітлення сходових клітин та прилеглої території.

Чого чекати в майбутньому?

Житлові комплекси укрупнюватимуться. По-перше, це вимоги нових та оновлених ДБН, які другий рік поспіль переглядає Мінрегіон. Нові нормативи стосуються, зокрема, вбудованих приміщень (офісів, дитячих садків, шкіл, кафе і ресторанів), дворів без машин, створення території дозвілля. І вони ж роблять практично неможливим будівництво одиночних будинків у межах існуючої забудови. Також, згідно з новими нормами, заборонено будувати висотні будинки уздовж великих магістралей і проектувати парковки всередині житлових кварталів.

Навіщо це потрібно? Концепція «міста в місті» дає більше зручностей мешканцям, які отримують комплексне місце для життя, відпочинку і роботи з усією необхідною інфраструктурою – від магазинів і ресторанів до спортклубів, дитячих садів і клінік. «Ринок рухатиметься в бік цілих масивів під маркою одного ЖК з повноцінним інфраструктурним комплексом. Лише в Києві наразі будується 12 ЖК у форматі «місто в місті». І в 2019 році на ринку повинні з'явитися ще близько п'яти об'єктів такого формату», – говорить начальник відділу продажів міні-міста Svitlo Park Олександр Панфілов.

До кінця року вартість житла зросте, але незначно, вважають опитані Mind гравці ринку. «У Києві до кінця 2019-го очікується середнє збільшення вартості квадратного метра ще на 3%», – уточнив керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Костянтин Олійник.