Повна децентралізація: Саакашвілі запропонував реформу ДАБІ

Міхеїл Саакашвілі запропонував передати функції Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) приватним особам. Про це він розповів у середу під час презентації альтернативного бачення реформи відомства, розробленої «Офісом простих рішень і результатів».

ДАБІ – регулятор будівельної галузі, який видає дозвільні документи на будівництво і приймає будівлі в експлуатацію – є однією з найбільш корупційних установ на ринку. Її реформу розпочав у березні прем'єр-міністр Денис Шмигаль. Під час перехідного етапу видача документів ДАБІ впала на 80%, а розмір хабарів виріс у три-чотири рази.

Mind розбирався, які нововведення пропонує ввести Міхеїл Саакашвілі і як це вплине на роботу будівельного ринку.

«Офіс простих рішень і результатів» (ОПРР) презентував своє бачення реформи ДАБІ на круглому столі, організованому Конфедерацією будівельників України.

Згідно з презентацією, пропонується:

• відмовитися від детального плану розвитку територій (ДПТ). Основним джерелом містобудівної документації має стати містобудівний кадастр;
• функції ДАБІ (об'єкти СС2 і СС3) частково передати приватним юрособам. Контроль над об'єктами підвищеної поверховості (СС3) залишається за державою. Держава рандомно визначає, хто з юросіб може контролювати СС2 і СС3 і також перевіряє якість роботи юросіб;
• отримання техумов (ТУ) на інженерну інфраструктуру відбувається не до початку будівництва об'єкта, як зараз, а до введення об'єкта в експлуатацію;
• контроль за самовільним будівництвом покладається на громадськість. При цьому активістам пропонується отримувати 20% від накладеного на забудовника штрафу.

Запропонована система кардинально відрізняється від наявної, а також запропонованої раніше Шмигалєм. «Я розмовляв із президентом. Він не хоче половинчастих рішень, він хоче повністю перебудувати систему, а не окремі шматочки», – наголосив Саакашвілі. За його словами, Володимир Зеленський ще не бачив презентації цієї реформи, але ознайомиться з нею найближчим часом.

Чому вирішили ліквідувати ДАБІ?

Про те, що Саакашвілі може очолити реформу ДАБІ, Mind писав ще в травні.

Нагадаємо, реформа розпочата 13 березня. Тоді Шмигаль проанонсував ліквідацію цього відомства і створення замість неї трьох нових структур:

• Державної інспекції містобудування України (ДІМУ);
• Державної сервісної служби містобудування України (ДССМУ);
• Державного агентства з питань технічного регулювання містобудування України (раніше ці функції виконував один з департаментів Мінрегіону).

Існує й альтернативне бачення реформи ДАБІ. Зокрема, профільне міністерство розробляло відповідний законопроект, розповідав в інтерв'ю Mind міністр розвитку громад і територій Олексій Чернишов. У ньому, зокрема, пропонувалося створити два відомства, а не три: Державну інспекцію містобудування України (ДІМУ – виконує контрольно-інспекційну функцію) і Державну сервісну службу містобудування (ДССМ – будівельний ЦНАП). Функції третього відомства, робота якого полягає в нормотворчості, передбачалося віддати сторонній структурі, наприклад, профільному міністерству.

На сьогодні створено ДІМУ під керівництвом Юрія Васильченка, що раніше очолював ДАБІ. А саму ДАБІ очолює тимчасовий керівник Богдан Федоренко.

Поки чиновники визначаються з кінцевим баченням реформи, на ринку панує хаос. «Такого, що відбувається зараз, не було навіть за Януковича. Рівень корупції зріс, документи видаються одиницям. Більш того, тепер забудовники з регіонів повинні їздити за документацією до Києва», – говорить народний депутат (партія «Слуга народу») Олена Шуляк.

Раніше виконавчий директор Асоціації міст Олександр Слободян зазначав, що в країні зростає кількість незаконного будівництва та будівництва зі значними порушеннями чинного законодавства.

За словами декількох керівників великих будівельних компаній, «цінник» у ДАБІ збільшився в три-чотири рази. Втім, багато гравців ринку зайняли вичікувальну позицію й не поспішають здавати об'єкти в експлуатацію.

Як поставився ринок до ініціативи Саакашвілі?

Запропонований формат реформи ДАБІ викликав неоднозначну реакцію гравців ринку. Деякі нововведення забудовникам сподобалися, але в цілому вони зійшлися на думці, що реформі не вистачає системності, а її укладачам – знань про правила гри, які є на ринку.

За словами адвоката й партнера юркомпанії KPD Consulting Владислава Кисіля, частина пропозицій ОПРР уже давно впроваджені (наприклад, дозвіл проектувати за єврокодами діє з 2011 року), частина – суперечать активно впроваджуваним зараз рішенням. Те, що прописано як частина Містобудівного кадастру, вже створено як елемент Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Також уже розробляється законопроект щодо захисту інвесторів.

Містобудівний кадастр – єдина база для містобудівної інформації

Юрист компанії DreamDim, експерт із містобудівного та земельного права Юрій Брикайло підтримує запропоновану тезу. За його словами, у цьому реєстрі повинні міститися ще й дані Державного земкадастру.

Проблема лише в тому, що він не оновлюється. «Тому що це не вигідно багатьом забудовникам, які лобіюють свої інтереси», – вважає юрист, керівник компанії Monitor.estate Володимир Копоть.

Відмова від ДПТ

Тут думки експертів розділилися. З одного боку, ДПТ не гарантують стійкого розвитку територій, яке можливо забезпечити лише на підставі зонування та генпланів. Однак ДПТ, наголошує Владислав Кисіль, з'явилися саме через відсутність або погану якість генпланів. І однозначне, їхнє скасування не розв'язує проблему, а загострює.

«Я завжди був проти ДПТ і вважаю їх абсолютно безглуздим документом. Але таке різке їхнє виключення з правового поля без якихось речей, що регламентують стратегію розвитку, – це дуже сміливий крок, який точно призведе до хаосу», – погоджується СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков.

Громадський контроль

Запропонований варіант нагадує, за словами Рижикова, казкову історію, по-перше, тим, що зі штрафу фізична особа отримує 20%, по-друге, процедурою визнання будівництва самочинним. З урахуванням наявної містобудівної документації, більшу частину будівництв формально можна визнати самочинними й оштрафувати. Як раніше писав Mind, більшість столичних новобудов зводяться без дозвільної документації.

«Насправді громадський контроль вже існує. Але, з одного боку, без належної реакції органів контролю він не працює, а з іншого – часто громадський контроль перетворюється на бізнес і боротьбу з конкурентами», – додає Володимир Брунько.

Містобудівний контроль – у приватні руки + страхування

Ця пропозиція викликала найактивнішу підтримку серед експертів.

«Віддати контроль над будівництвом приватному капіталу – це хороша ідея, мені подобається. Але диявол криється в деталях», – заявив під час круглого столу співвласник компанії KAN Development Ігор Ніконов. Він зазначив, що реформа не врахувала роль Міністерства культури, яке погоджує будівництво в центрі міста та історичних місцях столиці.

«І потім, як будують аферисти? Вигнали пару поверхів, продали за умовні $100 квартири, а потім використовують своїх покупців як інструмент тиску на владу. Влада не повинна давати можливості будувати проти закону, тому що на демонтаж таких будівель немає грошей», – сказав він.

Головною умовою реалізації цієї ініціативи, на думку Кисіля, є сформований зрілий ринок із відповідальними професійними об'єднаннями, які самі здійснюють допуск і виведення з нього тих суб'єктів, які не відповідають якимось морально-етичним і професійним нормам.

«В інших випадках державі завжди краще створити новий орган із нуля й наділити його функціоналом, це менш небезпечно з погляду корупції, ніж віддача на відкуп дикому ринку. Перш ніж передавати функції, держава має бути впевнена, що приватники можуть вибудувати систему в інтересах суспільства, а не своїх особистих. Це стосується і страхування», – підсумував він.

Ексдіректор департаменту нормативно-правового забезпечення ДАБІ Сергій Шеченко на своїй сторінці в Фейсбук зазначив, що така ініціатива суперечить ст. 42 Конституції України.

Він пояснює: якщо цю функцію передати юрособам, то кожен великий забудовник матиме власних, підконтрольних лише йому, уповноважених осіб з усіма можливими наслідками.

Технічні умови

Експерти згодні, що отримання технічних умов потребує вдосконалення. Але отримувати їх під час будівництва, а не на початку – означає піддати інвестиції ризику. «Якщо немає технічних умов, отже, забудовник не знає, чи отримає він ресурс чи ні, де запроектувати введенні комунікацій, як формувати внутрішні приміщеннятощо. Тому це дуже ризикований момент – починати будівництво без отриманих ТУ або хоча б розуміння, звідки їх буде отримано», – наголошує Андрій Рижиков.

Якою є ймовірність того, що реформу Саакашвілі буде впроваджено?

Запропонована концепція потребує систематизації та опрацювання базових понять. Експерти зійшлися на думці, що при впровадженні її в наявному вигляді настане хаотична забудова країни.

Цілком можливо, що деякі елементи реформи отримують підтримку нардепів. Наприклад, за словами голови КБУ Льва Парцхаладзе, зараз урядом і парламентом розробляється кілька варіантів законопроектів щодо подальшої реформи системи державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду. «Є різні варіанти, які пропонують залишити повністю державний або ввести приватний контроль», – уточнює він.