«Козацькі» забави: як ФДМУ та Міноборони змагаються за готелі

Фонд державного майна України (ФДМУ) нарешті отримав для подальшої приватизації частину непрофільних активів Міністерства оборони. Йдеться про готель «Козацький» у самому центрі Києва, готель «Власта» у Львові та готель «Братислава» у Кривому Розі. Торік ці готелі «згенерували» для Міноборони 13,2 млн грн збитків, що становило більше половини від загального обсягу (21,7 млн грн) збитків підприємств оборонного відомства. Але військові вперто продовжували тягти на собі, здавалося б, очевидні «валізи без ручки».

Mind розбирався, чим згадані активи можуть привабити потенційного інвестора, за скільки їх можна продати і чому Міноборони зволікав з реалізацією.

Чому ФДМУ очікує ажіотажу серед інвесторів?

Інвестиційна привабливість готелів «Козацький» та «Власта» висока – з огляду на їхнє розташування. Про це зазначили у ФДМУ, відповідаючи на запит Mind. «Є всі підстави вважати, що аукціон із продажу готелю «Козацький» викличе такий же великий попит та ажіотаж серед потенційних покупців, як і продаж ПрАТ «Готель «Дніпро», що знаходиться поруч, і який приніс понад 1 млрд грн надходжень до держбюджету. Але багато об’єктів, які знаходяться в управлінні різних органів влади, як правило, обтяжені боргами, судовими справами тощо. Тому їхня підготовка до прозорої приватизації вимагає додаткових зусиль», – наголосили у фонді.

Щодо важелів впливу на Міноборони, які б спонукали військових прискорити передачу непрофільних та збиткових активів на приватизацію, у ФДМУ певний час досить скромно оцінювали власні можливості: «Фонд держмайна реалізує державну політику приватизації. Рішення щодо передання об’єктів повинні прийматися на рівні КМУ. За ініціативи фонду, під керівництвом держсекретаря КМУ проводяться регулярні робочі наради з питань ефективного управління державним майном та передачі на приватизацію На одній із таких нарад розглядалося питання готелів у сфері управління Міноборони».

У процесі підготовки цього матеріалу, поки ще точилися суперечки між двома відомствами, Mind звертався за роз'ясненнями до МО. На жаль, відповіді на свій запит стосовно військових готелів від міністерства ми так і не дочекалися, тому наводимо інформацію ФДМУ: «На листи-пропозиції Фонду щодо приватизації готелів Міноборони у своїх листах відповіло відмовою, аргументуючи, зокрема, необхідністю розміщення в згаданих готелях військовослужбовців, що перебувають у службових відрядженнях. Втім, зазначимо, що військовослужбовці ЗСУ розміщуються в цих готелях на загальних підставах, як і решта відвідувачів, що має всі ознаки виключно комерційної діяльності, непрофільної для Міноборони. Крім того, у переважній більшості міст України, де є військові частини ЗСУ, відсутні готелі Міноборони, а військовослужбовці, що перебувають у службових відрядженнях успішно користуються готельними послугами інших суб'єктів господарювання, в тому числі приватних».

Хто ще «бавиться» непрофільними активами?

Заради справедливості варто визнати, що Міністерство оборони не є винятком, а швидше діє у звичному для інших держустанов тренді – триматися за непрофільні активи до останнього. Так, у ФДМУ Мind нагадали, що за результатами аудиту держмайна, проведеного 2020 року, виявлено 28 млн кв. м площ у держвласності, які використовуються неефективно: «Прикладом непрофільного об’єкта є гірськолижний курорт у Львівській області у сфері управління Державної фіскальної служби (Тренінговий центр «Майдан «Чарівні Озера»). Фонд ініціював питання передачі цього об’єкта на приватизацію. Але відповідно до «Прикінцевих положень» Закону України «Про Бюро економічної безпеки України», майно ДФС повинно бути передано до сфери управління БЕБ. Вже новий орган управління буде приймати рішення про доцільність передачі цього об’єкта на приватизацію».

«На жаль, протягом багатьох років за браком коштів держава не інвестувала в ці об’єкти, неефективно управляла активами, і вони, як правило, перебувають у жахливому технічному стані, часто не відповідають нормам пожежної безпеки, обтяжені боргами та судовими справами», – нарікає Фонд держмайна.

Скільки їх – готелів «Козацьких»?

Восьмиповерховий готель «Козацький» (будівля та ділянка площею 2425 кв. м), який пропонує своїм гостям 126 номерів, ресторан, кав'ярню, парковку та п’ять залів для проведення конференцій і банкетів, розташований за адресою вул. Михайлівська, 1/3, а його головний фасад виходить на Майдан Незалежності. Однойменне держпідприємство – «Готель «Козацький» входить до складу Концерну «Військторгсервіс» Міноборони.

Будинок на Ярославовому Валу – це сумнозвісний «будинок Сікорського», у якому вже багато років збираються зробити музей видатного авіаконструктора, але наразі будівля перебуває в напівзруйнованому стані.

На початку червня цього року Окружний адміністративний суд м. Києва задовольнив позов Офісу Генпрокурора «про зобов’язання укласти охоронний договір та привести до належного стану пам’ятку національного значення – будинок всесвітньо відомого авіаконструктора І. Сікорського по вул. Ярославів Вал у м. Києві». Здійснити консервацію та реставрацію суд зобов’язав Міністерство оборони та ДП «Готель «Козацький».

Доля будинку та ділянки у провулку Т. Шевченка, 5 залишається невизначеною, адже з повідомлень у ЗМІ можна дізнатися, що так званий Козацький дім, який розташовується за цією адресою, ще в лютому 2021 року займали представники політичної партії «Національний корпус». 

Те, що навколо ДП «Готель «Козацький» можуть виникнути юридичні перипетії, випливає і з ухвали Шевченківського районного суду м. Києва від 16 березня 2021 року. Тоді суд зобов’язав зняти арешт з рахунків ДП «Готель «Козацький», накладений за позовом ТОВ «Карлтон Трейдінг Україна» ще 2017 року. Але не факт, що на цьому все й закінчиться, і рішення не буде оскаржено судом вищої інстанції. Адже ТОВ «Карлтон Трейдінг Україна» ще з 2010 року сперечається з Міноборони за готель «Козацький». Договір про спільну інвестиційну діяльність був укладений між ДП «Готель «Козацький», компанією Carlton Trading ltd та ТОВ «Карлтон Трейдінг Україна» у далекому 2000 році.

У 2019 році Національне антикорупційне бюро відкрило кримінальне провадження за фактами зловживання службовим становищем керівниками ДП «Готель «Козацький». Останні, отримуючи кошти за проживання в готелі через сервіси інтернет-бронювання, скеровували їх на приватні рахунки замість рахунку держпідприємства.

Якщо вдасться владнати усі ці юридичні перепони, то приватизація «Козацького» може відчутно поповнити державний бюджет. Щодо інших двох готелів – львівської «Власти» та криворізької «Братислави», то вони могли б теж принести держбюджету зиск, але набагато скромніший.   

Про які гроші йдеться?

«Із зазначених готелів найвищу інвестиційну привабливість має готель «Козацький» з преміум-локацією на Майдані Незалежності в центрі Києва. За нашими оцінками, вартість цього готелю може бути в діапазоні 200-300 млн грн залежно від суми необхідних капітальних витрат на реконструкцію», – говорить керуючий директор інвестиційно-банківського департаменту Concorde Capital Сергій Чуйкін.

При цьому оцінка вартості реконструкції готелів вимагає окремого технічного аналізу й аудиту. «З відкритих джерел ми бачимо, що всі готелі – у поганому стані та не відповідають сучасним вимогам і стандартам. Їх точно потрібно буде реконструювати. Думаю, слід виходити з бюджету $20 000-40 000 на номер», – обрахував Сергій Чуйкін, додавши, що попри нинішній кепський стан готелів на ринку буде інтерес до цих об'єктів у разі продажу.

Чому Міноборони зволікало з передачею готелів на приватизацію?

«Готель «Козацький» так само, як і, приміром, готель «Україна», – це активи, які звітують про збитки, але паралельно генерують «сірий кеш» певним особам у керуючих ними структурах. Саме тому ці особи зацікавлені у тому, щоб ця нерухомість максимально довго перебувала в невизначеному статусі. Мовляв, ми не можемо нічого з ними зробити, бо вони настільки проблемні», – так пояснює причини неквапливості МО керуючий партнер консалтингової компанії ArtBuild Hotel Group Олексій Євченко.

«Розпорядником у цьому випадку є Міноборони, яке підпорядковано Кабінету Міністрів, який у свою чергу не підпорядкований Офісу Президента. Незважаючи на те, що президент є головнокомандувачем ЗСУ, він не має права розпоряджатися майном Міністерства оборони. Треба чітко розрізняти, де політична воля та реальні справи, покликані позбавити державу тягаря непрофільних збиткових активів, яких у наших міністерств та держустанов налічуються сотні, а де декларативні заяви», – пояснює Євченко.

При цьому експерт переконаний у необхідності якомога швидшої передачі усіх непрофільних активів, які перебувають в управлінні державних органів: «Залишаючись під державним керуванням, ці активи, зокрема й готелі, ніколи не будуть ефективно функціонувати. Це по-перше. Натомість ці активи породжуватимуть корупцію – це по-друге. По-третє, за відсутності справжнього господаря самі активи занепадатимуть та руйнуватимуться. Альтернатива – приватизація, завдяки якій держава отримає реальні гроші (як у прикладі з готелем «Дніпро»), а у випадку з готелями – привабливі об’єкти туристичної інфраструктури. Водночас буде покращено імідж державних установ, які перестануть зазнавати критики через неефективне управління».   

На завершення варто зазначити, що вже найближчим часом нас може чекати переформатування уряду, а разом із ним і новий міністр оборони. Як підказує досвід, у такій обстановці в порядку денному поточного керівництва оборонного відомства навряд знайдеться місце для питання готелів. Натомість в опонентів нинішнього міністра оборони Андрія Тарана готель «Козацький» уже став одним з елементів критичних зауважень на його адресу. Отже, зараз саме час для скидання «зайвого баласту».