Зруйновані квартири відшкодують грошима чи житловими сертифікатами. Як працюватиме механізм компенсації за знищену через війну нерухомість?

Президент України Володимир Зеленський 17 березня підписав законопроєкт №7198 про компенсацію за пошкоджену та знищену під час війни нерухомість. Тепер документ значиться як Закон України №2923-IX.

Відповідно до нього, отримати компенсацію у грошовій формі за пошкоджене житло (на відміну від зруйнованого) можливості не буде. Наразі доступна лише «опція» відшкодування вартості будівельних робіт та/або надання будматеріалів.

«Власники знищених квартир та інших житлових приміщень отримають житловий сертифікат – документ, що підтверджує гарантії держави профінансувати придбання квартири або іншого житлового приміщення (у тому числі такого, яке буде збудовано у майбутньому) в обсязі певної грошової суми», – зазначив народний депутат Ярослав Железняк.

Що ж стосується приватних будинків, то власники зможуть обирати: отримання житлового сертифікату на купівлю квартири чи будинку, або грошову компенсацію, яку перераховуватимуть на рахунок із спеціальним режимом використання для фінансування будівництва.

Верховна Рада ухвалила 23 лютого в цілому законопроєкт №7198, який закріплює порядок державної компенсації за пошкоджене та зруйноване внаслідок бойових дій майно. Під майном автори законопроєкту мають на увазі нерухомість, яка належить фізособам.

Mind розбирався в тому, як механізм компенсації працюватиме на практиці, а українці, які постраждали від військової агресії, зможуть цю компенсацію оформити.

Передісторія застосування механізму компенсації. Законопроєкт №7198 з'явився у Верховній Раді ще навесні 2022 року: група депутатів разом із заступницею голови депутатської фракції «Слуга Народу» Оленою Шуляк зареєструвала його в парламенті 24 березня. Уже 1 квітня парламент проголосував законопроєкт у першому читанні – і після цього документ вирушив на доопрацювання.

Поки йшла підготовка законопроєкту до другого читання, Кабінет Міністрів 19 квітня 2022 року ухвалив постанову №473, у якій прописано порядок проведення експертизи руйнувань за участю місцевої влади.

Трохи згодом Офіс Президента запропонував власникам пошкодженого та знищеного майна алгоритм фіксації збитків, щоб вони згодом могли оперативно отримати відшкодування. Крім того, Міністерство цифрової трансформації презентувало Реєстр пошкодженого та знищеного майна, у якому зберігатиметься інформація про житлові будинки та інші споруди, зруйновані під час російського вторгнення.

Хто зможе отримати компенсацію? Претендувати на компенсацію за пошкоджене або знищене майно зможуть громадяни України, які є:

• власниками нерухомості (у тому числі члени кооперативів, які викупили житло, але не зареєстрували право власності);
• замовниками будівництва;
• інвесторами, які вклали гроші в об'єкти нерухомого майна;
• спадкоємцями власників нерухомості.

За пошкоджене майно багатоквартирного будинку компенсацію зможуть отримати ОСББ, житлові кооперативи, управителі чи особи, уповноважені співвласниками багатоквартирних будинків.

Без компенсації залишаться особи із санкційних списків, із судимістю за скоєння злочинів проти основ національної безпеки та їхні спадкоємці.

Проте Кабінет Міністрів зможе визначати додаткові категорії осіб, які зможуть претендувати на компенсацію.

Читайте також: Кредити за зруйноване війною майно законодавці дозволили списувати. Але чи всі українці матимуть змогу скористатися цим правом?

За яку власність можна отримати компенсацію? Як уже було сказано вище, відшкодування передбачено лише для нерухомості. Тобто на автомобілі, побутову техніку та інше майно дія цього документа не поширюється.

Під компенсацію потрапляють:

• квартири та інші житлові приміщення (наприклад, кімнати в гуртожитках);
• будинки садибного типу, садові та дачні будинки;
• незавершені об'єкти будівництва, у яких побудовано опорні та зовнішні конструкції;
• загальне майно багатоквартирного будинку (у разі пошкодження).

Які варіанти компенсації можливі? Отримати компенсацію можна лише за знищену нерухомість. Тобто експертиза має підтвердити, що квартира чи приватний будинок не підлягають відновленню. Пошкоджене майно держава реконструюватиме власним коштом – оплачуватиме будівельні роботи або надаватиме будматеріали відповідно до порядку, який має визначити Кабінет Міністрів.

1. Власники знищених квартир та інших житлових приміщень отримають житловий сертифікат – документ, що підтверджує зобов'язання держави профінансувати придбання нерухомості, у тому числі її будівництво.

2. Власники приватних будинків зможуть обрати – отримати житловий сертифікат на купівлю нової квартири/будинку або грошову суму, яка буде перерахована на спецрахунок для фінансування будівництва.

Обмеження розміру компенсації немає. При цьому одержувач відшкодування може вибрати дорожче житло в порівнянні з тим, що було зруйноване. Єдине, що різницю у вартості він покриватиме власним коштом.

«Отоварити» сертифікат на купівлю (будівництво) нової нерухомості потрібно протягом п’яти років від дня його видачі. Також цей сертифікат заборонено передавати або продавати будь-кому протягом тих самих п'яти років, окрім передачі у спадок. Аналогічні обмеження поширюються й на те житло, яке буде придбано у вигляді сертифіката.

Читайте також: Житло для переселенців: Київ має намір викупити тисячу квартир, але їх на всіх не вистачить

Хто виділятиме кошти на компенсації? Джерелами фінансування виплат за пошкоджене та знищене майно будуть:

• кошти державного та місцевих бюджетів;
• кошти міжнародних фінансових організацій, інших кредиторів та інвесторів;
• міжнародна технічна та/або зворотна або безповоротна фінансова допомога;
• репарації та інші стягнення з рф;
• інші джерела, які не заборонені законодавством України, у тому числі місцеві фонди, створені з метою виплати компенсацій та відновлення пошкоджених/знищених (зруйнованих) об'єктів нерухомості.

Як подати заявку на компенсацію? Рішення про виділення компенсації прийматимуть спеціальні комісії на місцях, створені за рішенням виконавчого органу сільської, селищної, міської чи районної (у місті) ради, військовою чи військово-цивільною адміністрацією населеного пункту.

Заява на відшкодування може бути подана комісії двома способами:

• в електронній формі – через Єдиний державний веб-портал електронних послуг;
• у паперовій формі – через центр надання адміністративних послуг, органи соціального захисту населення чи через нотаріуса.

Термін, відведений на подання заяви, поширюється на весь час дії воєнного стану та ще на рік після його скасування.

Недоліки механізму компенсації. На адресу законопроєкту лунають як схвальні відгуки, так і критика. Наприклад, Офіс ефективного регулювання (BRDO) вказує на те, що:

• документ спрямований на створення законодавчої бази для якнайшвидшого отримання громадянами компенсації за нерухомість, не чекаючи на рішення міжнародних судів щодо репарацій від росії. Адже такі процеси можуть затягтися на роки;
• кошти, виділені на компенсацію за пошкоджене чи зруйноване майно, працюватимуть на економіку України. Це стане можливим завдяки тому, що українці, які втратили та потребують житла, зможуть використати сертифікат для отримання житла на вторинному ринку чи для фінансування будівництва нового житла.

• передбачити право вибирати варіант компенсації незалежно від типу нерухомості – приватна садиба, квартира, інше житлове приміщення;
• дати одержувачам компенсації можливість спрямовувати її не лише на фінансування придбання/будівництва житлової нерухомості, а й на облаштування такого житла;
• виключити або пом'якшити обмеження, пов'язані з відчуженням житла, отриманим із використанням житлового сертифіката;
• передбачити виплату суми недоотриманої компенсації на спеціальний рахунок, з якого одержувач зможе витрачати кошти на розв'язання житлових проблем;
• врегулювати процедуру формування комісій щодо розгляду питань щодо надання компенсації, прописавши: вимоги до осіб, які можуть входити до складу такої комісії; порядок ухвалення рішень про надання компенсації або про відмову у відшкодуванні;
• виключити можливість Кабміну визначати додаткові категорії осіб, які матимуть змогу отримувати компенсацію, оскільки такий підхід дає надмірні повноваження уряду щодо введення/зняття обмежень.

Transparency International вважає, що запропонований підхід до надання компенсацій враховуватиме інтереси лише частини його власників. Крім того, обмеження в реалізації права власності (заборона на відчуження майна) стане додатковим тягарем для одержувачів компенсації.