«Монстр» на ринку: власники почали продавати квартири у скандальному будинку на Подолі
Які ціни виставляють та чи варто ризикувати покупцям
«Квартира у сучасному будинку бізнес-класу в історичній частині Подолу, чудові краєвиди Контрактової площі та Андріївської церкви, розвинена інфраструктура, респектабельні сусіди». «Вторинний продаж, від власника». Об’яви, що з’являються на перших позиціях пошукової видачі за запитом «квартира на Подолі», стосуються одного ЖК – «Поділ Престиж». Цікаві на перший погляд для своєї цільової аудиторії пропозиції мають суттєвий недолік: будинок за адресою вул. Нижній Вал, 27–29 – одна з найскандальніших новобудов Києва. Він досі офіційно не введений в експлуатацію і має чинне судове рішення про знесення верхніх чотирьох поверхів. То чому ж помешкання в ньому таки «вийшли на ринок», скільки за них просіть і якою може бути їхня подальша доля, дослідив Mind.
Як розпочиналася історія будинку-монстра? ЖК «Поділ Престиж» на Нижньому Валу відомий киянам як будинок-монстр на Подолі. Від початку свого будівництва об’єкт потрапив у гучний скандал.
2011 року ТОВ «Пателі Лізинг» отримало дозвіл і почало будівництво офісно-житлового комплексу на вісім поверхів, а 2013-го, без погодження з містом, добудувало чотири додаткових поверхи. Цим забудовник порушив заборону зводити будівлі вищі за 27 метрів в історичній частині Подолу та норми об’ємно-просторової композиції району.
У грудні 2014 року Київська міська рада подала позов до суду з вимогою зобов’язати ТОВ «Пателі Лізинг» знести 9–12 поверхи як такі, що не були передбачені проєктом і є самочинно збудованими. У лютому 2015-го суд взагалі заборонив вводити комплекс в експлуатацію.
Але забудовник подав апеляцію. У жовтні 2020-го Північний апеляційний господарський суд скасував рішення і закрив провадження. Пізніше ухвалу оскаржили в касаційній інстанції. У березні 2021 року Шостий апеляційний адміністративний суд Києва скасував рішення Окружного адмінсуду й уже у вересні знову заборонив тоді ще ДАБІ видавати «будинкові-монстру» сертифікат про введення в експлуатацію.
На сьогодні історія скандального ЖК не закінчена, судові справи тривають. Висновки експертиз щодо можливості демонтажу та рішення різних судових інстанцій суперечать одне одному. Але будинок, попри всі юридичні негаразди, функціонує, заселяється і активно представлений на ринку вторинної нерухомості.
Як формується ціна? На порталах продажу вторинної нерухомості квартири в ЖК «Поділ Престиж» продаються за ціною від $1500–1700 за квадратний метр у стані «від забудовника» до $2000–2200 за 1 кв. м з ремонтом. За оцінкою Віталія Чернецького, спеціаліста з продажу нерухомості KDU Realty Group, заявлені ціни є ринковими для локації, якщо не брати до уваги проблемну історію та статус об’єкта.
«Одна справа, за скільки їх виставляють на продаж власники. Інша – скільки за них готові запропонувати потенційні покупці. У будь-якому разі статус будинку нівелює всі його переваги», – стверджує Чернецький.
Цікаво, що вартість квартир в об’явах не залежить від поверху. Однакові цінники власники виставляють як на квартири на «безпечних» поверхах, так і на верхніх, які можуть бути демонтованими.
Рієлтор каже, що цей будинок унікальний тим, що в історичній частині Подолу він майже не має конкурентів. Найближчі співставні за класом нові ЖК розташовуються на вул. Глибочицькій, а це вже трохи інша місцевість. Тому покупці, які націлені саме на цю локацію, можуть розглядати такий варіант: «Ризикнути, щоб жити в топовій локації Подолу, може бути цілком усвідомленою стратегією».
Швидше за все, у реальне знесення будинку чи демонтаж поверхів ніхто не вірить. За всю історію українського ринку нерухомості було лише два таких випадки. І тоді йшлося про ще не заселені будинки.
«У цьому варіанті люди вже мають право власності на своє житло і захищатимуть його. Отже, конфлікт із двостороннього, «забудовник – міська влада», перетворюється на трьохсторонній – плюс власники квартир», – каже фахівець із нерухомості.
«Наразі для знесення будинку немає ані наявного дієвого механізму, ані грошей, ані розуміння, що робити з власниками тих квартир, частина з яких вже оздоблені й заселені», – каже юрист, консультант із купівлі нерухомості Kudoyar&Co Іван Кудояр.
Як оформити право власності в нелегальному будинку? Таких будинків, які існують фізично й живуть власним життям, але не мають сертифіката про введення в експлуатацію, у Києві багато. За практикою рієлторів, продати таку квартиру можна двома шляхами.
Перший – звична для первинного ринку процедура відступлення права вимоги. Людина сплачує за право вимоги на квадратні метри за інвестиційним договором і може роками жити в будинку, очікуючи офіційного введення в експлуатацію.
Другий – оформлення права власності через суд. За наявною процедурою, якщо подати до суду потрібний пакет документів, зокрема інвестиційний договір, докази відсутності заборгованостей перед забудовником тощо – суд видасть документ про право власності.
Оскаржити право власності за таким документом набагато складніше, аніж отримати.
Іван Кудояр уточнює, що навіть суд у таких випадках зараз не потрібен. Достатньо звернутися до державного реєстратора або нотаріуса, який зареєструє право власності за наявності потрібних документів. Перевіряти наявність у будинка сертифіката ДАБІ/ДІАМ в обов’язки реєстратора не входить.
Чому квартири виставляються на продаж? Щоб повністю легалізувати квартиру в такому будинку, вона має змінити кілька власників. «Впевнений, що більшість із тих, хто зараз продає квартири на Нижньому Валу, 27–29, не є первинними інвесторами. Коли право власності на квартиру має історію з кількох власників, скасувати його майже неможливо. Адже той, хто купував у попереднього власника, має «чисту» угоду», – каже Іван Кудояр.
Віталій Чернецький припускає, що одним із мотивів виставляти квартиру на продаж також може бути небажання в непевні часи вкладати кошти в ремонт нерухомості з додатковими ризиками. А також прагнення «вискочити» з цієї історії, хай якою привабливою вона виглядала на початку.
З іншого боку, на думку Івана Кудояра, є висока ймовірність, що будинок простоїть у нелегальному статусі ще кілька років і таки отримає сертифікат: «Тоді ціни в ньому відразу зростуть і сьогоднішній ризик може перетворитися на вигідну інвестицію».
Обидва фахівці стверджують, що попри всі можливі варіанти розвитку подій категорично не рекомендують своїм клієнтам розглядати придбання квартир у цьому будинку.
«Не всі потенційні покупці, особливо ті, хто приїхав до столиці нещодавно, знають історію цього «монстра». Я завжди зауважую, що цього будинку формально «не існує», і не працюю з такими пропозиціями», – каже Віталій Чернецький.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
