Метраж на виріст: як побудувати в Києві сотню Пентагонів

59 млн кв. м – саме стільки житла не вистачає Києву, щоб відповідати західним реаліям щодо обсягів житлової площі на душу населення. Наскільки це багато? Давайте спробуємо порахувати. Наприклад, це 1 млн середньостатистичних українських квартир. Або загальний метраж найвищої споруди світу, побудованої в Дубаї (ОАЕ), – Бурдж-Халіфа, але не однієї, а 171-ї. А ще 59 млн кв. м – це аж 97 Пентагонів. Цифри більш ніж значні, хоч і складно їх уявити в реальності. Але уявити рано чи пізно доведеться – як мінімум жителям Києва і тим, хто планує сюди перебратися. Бо ці мільйони «квадратів» уже в доступному для огляду майбутньому можуть поповнити житловий фонд столиці.

Чому саме стільки? Справа в тім, що сьогодні на кожного з майже 3 млн офіційно зареєстрованих жителів Києва – тобто без урахування близько мільйона приїжджих – припадає 22 кв. м житла. Цифра не особливо показова, якщо не знати, що на одного жителя Євросоюзу припадає майже вдвічі більше – 42,5 м. Причому це не «спущена зверху» норма, а та картина дня, яка склалася в європейських країнах: саме такий метраж там вважається комфортним для життя людини. І якщо ми хочемо бачити Київ дійсно європейським містом, то цю різницю в площі на одного жителя доведеться скорочувати. А саме – будувати ті самі 59 млн кв. м.

Кому потрібні всі ці площі? Скептики все частіше говорять про перенасичення київського ринку нерухомості. Однак він продовжує бити рекорди за введеними в експлуатацію площами і впевнено повниться новими будівельними проектами. Та й порожніх квартир у зданих будинках особливо не спостерігається.

Безумовно, попит на столичному ринку сьогодні не так високий, як за часів фінансових потрясінь 2014–2015 років. Тоді люди буквально штурмували відділи продажів, щоб вкласти свої гривневі накопичення в нерухомість, поки ті не знецінилися через стрибки курсу валют. Але це не скасовує того факту, що сотням тисяч людей, які живуть і працюють в Києві, потрібно житло. Це і приїжджі, які спочатку задовольняються знімними квартирами, і корінні кияни, які прагнуть поліпшити свої житлові умови, і величезна кількість людей, що мають твердий намір перебиратися в центр ділового життя країни в майбутньому.

Так, не всім з них фінансове становище дозволяє купити житло прямо зараз. Але бажання є – отже, справа лише за можливостями. У когось вони з'являться через рік, у когось через п'ять. Головне, що таким чином формується колосальний відкладений попит, що реалізовуватиметься ще багато років. Та й славнозвісні 59 млн «квадратів» теж не з'являться мов за помахом чарівної палички. Їх потрібно ще побудувати.

Скільки на це приблизно знадобиться часу? За минулий рік у Києві ввели в експлуатацію рекордні 1,73 млн кв. м житла. Якщо припустити, що динаміка будівництва залишиться на такому ж високому рівні, і кожен рік ринок поповнюватиметься хоча б на півтора мільйона «квадратів», наздоганяти Європу нам все одно доведеться майже 40 років. А може і довше: хто в змозі передбачити, наскільки за цей час виросте населення міста – як офіційне, так і фактичне?

Де ж розмістити цю «сотню Пентагонів»? Усі, хто більш-менш знайомий з київським ринком нерухомості, чудово знають: земельних ділянок для забудови в місті практично не залишилося. Так де ж побудувати цей мільйон нових квартир?

Думки з цього приводу різняться, але можна виділити два основних шляхи. Перший – це реновація старих кварталів. Коли стара хрущовка зноситься, а на її місці будується сучасний висотний будинок. Ось тільки займатися цим сьогодні практично неможливо. Причиною того є недосконале законодавство, яке поки не може запропонувати дійсно ефективний механізм і навіть створює декілька серйозних перешкод. І бізнес у наявних умовах брати участь у таких проектах не стане.

Тому основним залишається шлях будівництва житла в колишніх індустріальних зонах. За підрахунками столичної влади, з усіх депресивних і напівпокинутих промзон для житлової та громадської забудови підходить майже чверть, а це близько 1800 га. І цього місця цілком достатньо, щоб побудувати як мінімум половину необхідної житлової площі. Само собою, з усією необхідною інфраструктурою і громадським простором.

Власники цих земель, більшість з яких приватні, будуть лише раді такому їх переродженню. Тим паче що в результаті вони отримають солідні бонуси у вигляді частини побудованих площ. А місце під склади – саме так зараз зазвичай використовують промзони – завжди знайдеться і за межами міста.

Що можна побудувати на місці промзон? Концептуально будь-яка промзона – це практично «чистий аркуш». Якщо при точковій забудові умови диктує оточення, то тут можна буквально створювати «місто в місті». Не окремо спальні, ділові або торгові квартали, а самодостатні райони, де все необхідне під рукою. Де приємно жити, легко пересуватися – і пішки, і на транспорті, де є простір для роботи, відпочинку та будь-якого виду дозвілля. Сучасний житловий квартал, спроектований з урахуванням усіх законів урбаністики, з безпечними дворами без машин і з архітектурою, що радує око, здатний дати людині принципово новий рівень комфорту.

Звичайно, такою вчорашня промзона стане далеко не одразу. І ті, хто першими заселяться в нові будинки, спочатку не зможуть похвалитися прекрасним видом з вікна. Чим, по правді кажучи, не може похвалитися більшість жителів Києва: часто їм доводиться «милуватися» або занедбаним  двором, або взагалі вікнами сусіднього будинку. Інша справа – колишня індустріальна зона, яка у міру забудови змінюватиметься просто на очах, і через декілька років її буде не впізнати.

Чим можна скористатися і з чим доведеться рахуватися? Будівництво на території промзон має кілька неочевидних плюсів. Головний з них – наявність транспортних шляхів і комунальних мереж, які були розраховані на серйозні виробничі потреби. Само собою, знадобиться і реконструкція, і прокладка нових комунікацій, але це явно краще, ніж нічого.

А ось головною проблемою точно стане забезпечення нових кварталів соціальною інфраструктурою. Адже вони зажадають нових садочків, шкіл і лікарень. І тут важливо здорове співробітництво з владою в плануванні навантаження на подібну інфраструктуру, прийнятті її на баланс і подальшому обслуговуванні.

Крім того, всі ці грандіозні плани щодо забудови колишніх промзон обов'язково повинні бути відображені в містобудівній документації – у генплані, детальних планах територій. Інакше завжди можуть виникнути проблеми з цільовим призначенням землі, і всі добрі наміри розіб'ються об глуху бюрократичну стіну.

Що з усього цього випливає? А те, що у нас не просто є всі необхідні інструменти для того, аби підтягти метраж на одну людину до європейського показника комфорту. Ми вже зараз можемо перетворювати Київ на справжнє місто майбутнього. Головне, щоб зацікавлені в цьому перетворенні були всі: не тільки бізнес з його фінансовим інтересом, але і чиновники. А в основі був комфорт людей, які живуть у цьому місті. Місті, у якого є шанс стати набагато кращим.