Нові умови для рантьє: яку площу ФОПи можуть здавати в оренду

Нові умови здачі в оренду житлових і нежитлових приміщень набрали чинності від початку року. Зміни торкнулися фізичних осіб – підприємців (ФОП) та площ, які можна здавати в оренду. Що саме змінилося в законодавстві, що можна здавати в оренду без ризику отримати штраф від податкової, розповіла Mind  партнер юридичної компанії ESQUIRES Вікторія Ковальчук.

Що змінилося в законодавстві

17 грудня 2020 року Верховна Рада України в другому читанні та в цілому прийняла законопроєкт про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо забезпечення збору даних та інформації, необхідних для декларування окремих об’єктів оподаткування №4065. 

Документ, зокрема, відтерміновує дію окремих положень і коригує зміни, які було внесено до Податкового кодексу законами №466 та №786-IX (впровадження плану дій BEPS, нова концепція відповідальності платників податків, зміни щодо податку на прибуток підприємств і спрощеної системи оподаткування тощо).

На додачу до наведених змін одним пунктом документу запроваджено зміни щодо обмеження площі нерухомості, яку може здавати в оренду фізична особа-підприємець (ФОП) на спрощеній системі оподаткування.

Так, з 1 січня 2021 року набрала чинності норма, якою збільшено ліміти площ, що платник єдиного податку може здавати в оренду, до 400 кв. м. житлової (замість 100 кв. м. раніше) та 900 кв. м. (замість 300 кв. м. раніше) нежитлової нерухомості. Площа ж земельних ділянок, допустима для передачі в оренду платником єдиного податку, залишилась незмінною – 0,2 га.

Як зміняться правила оренди для ФОПів?

Такі незначні нововведення із збільшення площ не спричинять змін на ринку рантьє. Ті власники нерухомості, що здають об’єкти за прямими договорами, зможуть частково вийти з тіні. При застосуванні ж складніших структур для передачі нерухомості в оренду, які врегульовані законом №1117 (законопроєкт №4065), значення не має..

Обмеження за площею

Обмеження площі є єдиним для всіх без винятку ФОПів-єдинників 1–3 групи. Але це далеко не єдине, окремі правила встановлені для кожної групи.

• Група 1. Відомо, що платниками 1 групи можуть бути тільки ФОПи без найманих працівників, які здійснюють виключно роздрібний продаж товарів із торгових місць на ринках та/або провадять діяльність з надання побутових послуг населенню, і обсяг доходу яких протягом календарного року не перевищує 167 розмірів мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня податкового (звітного) року або 1 002 000 грн (п.п. 1 п. 291.4 ПКУ).

  Оренди в Переліку дозволених для ФОП-єдинників побутових послуг населенню, на жаль, немає. Звідси випливає невтішний висновок: єдиноподатники 1 групи не можуть здавати в оренду власне майно.

Група 2. ФОПами 2 групи можуть бути підприємці, у яких протягом календарного року одночасно працює не більше 10 людей, а обсяг їхнього доходу не перевищує 834 розміри мінімальної заробітної плати, або 5 004 000 грн (п.п. 2 п. 291.4 ПКУ). Серед дозволених видів діяльності – надання послуг населенню та іншим платникам єдиного податку. А оскільки надання майна в оренду для податкового законодавства 0 це не що інше як послуга, передавати нерухомість в оренду єдиноподатник групи 2 може, але (!) тільки:

•  іншим єдиноподатникам і населенню та
•  з дотриманням обмеження за площею.

Відповідно, не можна, будучи платником ЄП 2 групи, здавати нерухомість в оренду, наприклад:

а) підприємствам-платникам податку на прибуток;

б) неприбутковим організаціям;

в) ФОП на загальній системі оподаткування;

г) фізособам, що здійснюють незалежну професійну діяльність;

д) фізособам-нерезидентам.

• Група 3. Платниками ЄП 3 групи є, зокрема, ФОП, у яких обсяг доходу протягом календарного року не перевищує 1167 розмірів мінімальної заробітної плати (п.п. 3 п. 291.4 ПКУ). Причому ніяких обмежень за видами діяльності, кількістю найманих працівників або щодо контрагентів тут немає.

  Що ж: ФОП – єдиноподатники групи 3 мають право здавати своє майно в оренду будь-кому. Головне – дотриматись обмеження за площею.

Та щодо обмеження площ вихід є. Реєстрація юридичної особи, передача титулу власника нерухомості цій юридичній особі дає змогу здавати нерухоме майно без обмежень.

Коли та скільки?

Сам об’єкт оренди може мати й більшу площу, ніж встановлено законом №1117. Обмеження стосується тільки тієї його частини, що передається в оренду. Тобто факту наявності у власності в особи об’єкту площею понад норму для цього недостатньо. Для формального порушення умов необхідно законтрактувати більшу площу.

Часто інспектори цю формальність упускають і, виявивши у ФОПа нерухомість понад встановлені площі, вже не з’ясовують, яка частина передана в оренду фактично, та автоматично фіксують порушення податкового закону.

Податкові органи повинні встановлювати факти надання понаднормової нерухомості в оренду, а також з’ясовувати всі обставини здійснення таких операцій: площа нерухомості, що здається в оренду, на підставі яких документів і яким фіз/юрособам передавалося майно.

У разі здачі в оренду декількох об’єктів, площі сумуються і їх загальна площа не повинна перевищувати допустиму.

Наприклад, маєте у власності три об’єкти нежитлової нерухомості: 250 кв. м., 300 кв. м. і 800 кв. м., тобто їх загальна площа перевищує допустиму – 900 кв. м. Отже, здавати три приміщення повністю й залишатися при цьому на спрощеній системі оподаткування – взаємовиключні речі. Та частини кожного з них здавати податковий закон не забороняє.

Крім цього, обмеження щодо різних видів нерухомості не є взаємовиключними. Тобто можете здати в оренду квартиру, комерційний склад і земельну ділянку в межах обмеження кожного з видів.

Єдиним і безальтернативним наслідком порушення обмеження щодо площі орендної нерухомості для ФОП – сплата податку в розмірі 18% і 1,5% військового збору із суми доходу отриманого з порушеннями та обов’язок перейти на загальну систему оподаткування з 1 числа наступного за порушенням місяця.

Досить часто як ще один варіант розв'язання проблеми з обмеженнями пропонують частину об’єкта нерухомості (у межах, встановлених цим підпунктом) здавати від імені ФОП-єдиноподатника, а все, що понад, – від імені звичайної фізособи.

Фізичні особи без статусу підприємця здають вільно будь-які площі, при цьому ставка податку значна порівняно з єдиним – 18% податок на доходи фізичних осіб і 1,5% військовий збір.

Тож, допоки існує така велика відмінність між ставками оподаткування для простих громадян і підприємців, власники нерухомості шукатимуть складніші структури для організації бізнесу рантьє в Україні.