Спроєктувати майбутнє: як зміняться офісні простори незабаром
Якими мають бути бізнес-центри, щоб уникнути проблеми заповнюваності
Ринок офісної нерухомості Києва, як і практично кожен сегмент комерційної нерухомості, за роки розвитку переживав як періоди стагнації, так і періоди буму та відновлення. Проте саме вплив пандемії на ринок приніс абсолютно інші, небачені раніше зміни. До прикладу, торік на ринок офісної нерухомості Києва вийшов значний обсяг нової пропозиції – близько 148 000 кв. м, це найвищий річний показник із 2012 року. Наскільки нова пропозиція, що вийшла на ринок, може вважатися адаптованою до вимог new normal і відповідати сучасним стандартам бізнес-центрів, розповів Mind керуючий партнер CBRE Ukraine Радомир Цуркан.
Ще 2019 року більшість з нас не могли уявити роботу поза офісом, а тепер, майже через два роки після спалаху пандемії, практично всі бар’єри знищено. Якщо у 2020 році віддалена робота з дому та її ефективність тестувалися буквально на практиці, то вже протягом 2021-го відбулося поступове повернення працівників в офіси, і повністю нова модель гібридної роботи вийшла на передній план. Незважаючи на досвід роботи з дому протягом майже року, переважна більшість організацій вважають, що фізична присутність працівників в офісі є критичною з певною періодичністю.
Якими будуть офіси майбутнього?
Сьогодні ми точно можемо сказати – майбутнє буде гібридним, але пропорції роботи з дому та в офісі ще далекі від чіткого визначення. Офісні інвестори й орендарі прагнуть дізнатися ці ідеальні параметри, щоб визначити необхідну кількість площ для офісів, а також проєкти та конфігурації, які сприятимуть тому типу взаємодії, якого шукають працівники. Хоча протягом останніх років відбувається переосмислення офісного простору, можна зробити висновок, що підхід one size fits all однозначно не є рішенням для кожної компанії. Ми очікуємо, що 2022 року замість однієї унікальної робочої моделі, яка була б зручною для всіх компаній, таких моделей буде кілька, де ключовим фактором усе ще залишатиметься якісний офісний простір.
Уже сьогодні можна виділити кілька різних форматів роботи, як-то:
- activity-based work, де в офісі можуть поєднуватися як індивідуальна, так і командна робота;
- team-based work, де насамперед офіс є місцем для спільної командної роботи над конкретним завданням чи проєктом;
- event-based work, де працівники виконують більшу частину своєї індивідуальної роботи вдома і приходять в офіс переважно на заплановані зустрічі та івенти.
Усі ці концепції об’єднує одне основне – сучасний бізнес-центр.
Сьогодні без врахування актуальних стандартів будівництва й тенденцій проєктування офісних площ, особливо в часи пандемії, новий об’єкт може мати проблеми із заповнюваностю.
Серед основних проблем і помилок під час будівництва бізнес-центрів є критичні:
- будівництво за застарілими проєктами з високим коефіцієнтом загальних площ і непродуманою концепцією поверху;
- неефективні площі типового поверху;
- відсутність якісної внутрішньої інфраструктури для орендарів (наприклад, тісні лобі, відсутність якісного обслуговування, чіткого плану навігації бізнес-центром чи поганий wi-fi у ліфті);
- і явно не остання проблема для Києва – малий або непродуманий паркінг.
Яким має бути бізнес-центр?
Сьогодні сучасний бізнес-центр, щоб привабити орендаря повинен мати свій набір обов’язкових переваг. Перш за все плюсом буде наявність великих поверхів для оренди (від 1500 кв. м.), наявність коворкінгу або гнучкого офісу для проведення великих зустрічей, лаунж- чи конференц-зони, велопарковки та паркінгу, наявність спортзалу та зони для відпочинку, фуд-зони і тераси з івент-зоною.
Крім того, протягом останніх років на європейських ринках активно розвивається сертифікація офісної будівлі за «зеленим» стандартом. Згідно з дослідженням CBRE, доля сертифікованих офісних будівель в обсязі валового поглинання в Європі за 5 років зросла з 24% до 31% у першому півріччі 2021 року, що є підтвердженням тенденції, згідно з якою орендна активність усе більше зосереджена на сертифікованих будівлях.
Цілком імовірно, що, в разі коли орендні ставки для двох різних офісних центрів будуть на однаковому рівні, орендар віддасть перевагу «зеленому» БЦ, оскільки така будівля буде підтвердженням sustainable-стратегії компанії.
Підписуючи довгостроковий договір оренди, компанії одночасно замислюються, як обрана офісна будівля буде відображати їхню позицію щодо соціальної та екологічної відповідальності (ESG та CSR) та як це вплине на добробут їхніх працівників.
Сучасний бізнес-центр більше не «бетонна коробка», тепер це про workplace experience, який передбачає розумну інфраструктуру, сучасні технології енергоефективності та екологічності, асист-застосунки, для полегшення комунікації на рівні орендар – адміністрація БЦ, забезпечуючи тим самим зручність, комфорт і сприятливі умови для роботи орендарів. Ми ж можемо очікувати, що застарілі локальні бізнес-центри модернізуватимуться, щоб відповідати очікуванням орендаря.
Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.
Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.
Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.
