Безпечно інвестувати в нерухомість: що треба знати перед укладанням угоди

Кожен із нас прагне отримати додатковий дохід від зароблених і накопичених грошей. При цьому багато хто боїться вкладати в криптовалюту, не довіряє бізнесам, які залучають інвесторів, а банки пропонують надто низькі відсоткові ставки за депозитами. Звісно, ще є акції та облігації, але велика кількість людей досі схиляється до думки, що інвестиції в нерухомість як були, так і залишаються найбезпечнішим активом. Принаймні, якщо не для заробітку, то для збереження проінвестованих коштів. Але як обрати об'єкт інвестування? Які критерії вибору об'єкта? Як надійно вкласти, якщо об’єкти нерухомості покупці все ще часто обирають за «картинкою» на сайті забудовника? На ці запитання спеціально для Mind відповідає Володимир Копоть, юрист, автор Youtube-каналу Monitor.Estate.

На написання цієї колонки мене наштовхнуло нещодавнє інтерв’ю з колегою-юристом про безпечні угоди з нерухомістю. Начебто тема говорена-переговорена, але, на диво, не втрачає своєї актуальності.

З чого почати?

Насамперед кожному інвестору варто вивчити та проаналізувати пропозиції на ринку нерухомості, перевірити всі необхідні документи і договори, поцікавитися схемою фінансування та пересвідчитися в легітимності коштів для інвестування. Скажіть, нічого нового, еге ж бо? Але третина угод з інвестування зриваються через неможливість для інвестора підтвердити в банку походження своїх коштів.

Конкретніше про ризики. Де вони можуть ховатися?

• тип об’єкта нерухомості (новобудова, вторинне житло, земля, складські приміщення тощо). Від цього залежить пакет документів, які слід проаналізувати, їхній зміст і кількість;
• титул власника, наявність майнових прав на об'єкт нерухомості, кількість власників. Інвестору слід переконатися, що об’єкт продає належний власник нерухомості з усіма правами на відчуження;
• наявність заборон, арештів, іпотек тощо. За цих умов існує ризик появи прав третіх осіб на об’єкт нерухомості, що може ускладнити користування ним у майбутньому;
• умови договору та схеми залучення фінансування. І тут, як кажуть, диявол ховається в деталях. Навіть за наявності всіх прав і дозволів на об’єкт нерухомості, саме умови договору можуть унеможливити отримання очікуваної прибутковості, ба більше, ускладнити вихід з інвестиції;
• дозвільні документи на будівництво. Без наявності таких уся інвестиційна історія може закінчитися, так і не почавшись. В Україні заборонено будувати об’єкти нерухомості без належних дозвільних документів;
• відсутність адекватного фінансового плану. В багатьох інвестиційних пропозиціях зазначається прогнозована дохідність. Жоден з операторів дохідної нерухомості не вказує гарантовану дохідність, а це означає, що вона може бути більшою (недооцінили об’єкт) або значно меншою (переоцінили);
• податкове навантаження. Купуючи нерухомість різного типу, інвестор завжди має пам’ятати про кінцевий результат і сплату податків після продажу об’єкта. Наприклад, якщо купувати і продавати в одному календарному році, то ставка податку буде від 5%, що може суттєво вплинути на кінцеву дохідність.

Що потрібно врахувати?

На перший погляд інвестування в нерухомість – найкращий варіант збереження коштів без ризиків. Однак він передбачає низку нюансів, про які важливо знати заздалегідь.

• Заниження ціни об’єкта інвестування з метою уникнення податків.

Ризик: при виході з інвестиції інвестору повернеться лише «зафіксована» ціна об’єкта.

• Використання незаконної схеми фінансування. Наприклад, залучення асоційованих членів до житлово-будівельних кооперативів, що прямо заборонено законом.

Ризик: визнання договорів нікчемними. Інвестор залишиться без грошей і без об’єкта інвестування.

• Завищена прогнозована дохідність.

Ризик: через неправильно сформований фінансовий план (зумисно або ненавмисно) інвестор недоотримає свою прибутковість з об’єкта.

• Відсутність права будувати, продавати об'єкт інвестування або відчужувати його в майбутньому.

Ризик: інвестор може втратити всі свої вкладення через недобросовісність забудовника / продавця.

Отже, врахуйте все вищезазначене. Це допоможе примножити капітал. Мало хто має час, знання і можливості для оцінки юридичної законності угоди самостійно, також буває важко порахувати дохідність і мінімізувати ризики. Це «домашнє завдання» за вас ніхто не зробить. Хіба що перевірені юристи з нерухомості та інвестицій.