Кейс «Гулівера»: куди щороку діваються 2,4 млрд грн із Держскарбниці

Сьогодні всі власники інвестиційно-девелоперських компаній, а також банкіри, які працюють на українському ринку та спеціалізуються на великих інфраструктурних проєктах, чекають розв’язки кредитної історії багатофункціонального комплексу «Гулівер», розташованого в діловому центрі Києва. Головна інтрига полягає в тому, чи буде Агентство з розшуку та менеджменту активів (АРМА) погашати 28 млрд грн боргу названого БФК перед державними Ощадбанком та Укрексімбанком, чи звернуть останні стягнення на нього, як на предмет іпотеки.

Крім цього, всі шукають відповідь на запитання, як цей торгово-офісний комплекс, який друге десятиліття перебуває в заставі державних банків й оціночна вартість якого у 2012 році була $650 млн, могли арештувати та передати в управління АРМА у справі щодо несплати його власником $3,4 млн податків під час проведення господарських операцій у 2019–2021 роках. І для чого агентство занизило його ринкову ціну в 3,5 раза – до $180,9 млн. Про ці питання спеціально для Mind поміркував адвокат Андрій Потьомкін.

Який бекграунд?

З 2006 року постійно в ЗМІ вибухали скандали стосовно толерування державними Ощадбанком та Укрексімбанком неповернення власником «Гулівера» кредитів, поступового збільшення розміру позик, зменшення процентів і відтермінування строків погашення боргів.

До 2020 року заборгованість зросла з 2,6 млрд до 28 млрд грн, яку позичальник має погасити до 2044 року під 3,65% річних (на початку кредитування строк погашення був до 2012 року, а річні – 13,5%).

У квітні 2024-го Київський апеляційний суд арештував БФК у справі щодо несплати 146 млн грн податків, у червні Шевченківський райсуд м. Києва передав його в управління АРМА, яке в серпні оцінило БФК у 7,6 млрд грн.

Чому це брудна справа?

Спочатку ніхто не зрозумів, яке доказове значення у справі щодо несплати податків під час проведення господарських операцій у 2019–2021 роках мають фундамент і стіни будівлі, збудованої 2012 року.

Досвідчені правники знають, що податкові злочини завжди залишають слід у вигляді надання контролюючим органам неправдивих заяв та/або недостовірних документів, що виявляється під час податкової перевірки та фіксується у відповідному акті, який стає основним джерелом встановлення обставин, що можуть свідчити про несплату податків. Тобто будівля «Гулівера» тут взагалі ні до чого.

Після цього насамперед банківську спільноту шокувало свідоме ігнорування органами досудового розслідування, прокуратури та АРМА статусу «Гулівера» як забезпечення по кредитах, а також відверте небажання агентства гасити борги перед державними банками, з майбутніх доходів від управління БФК.

Розберімося, чи не переплачуватиме агентство майбутньому управителю та не обділятиме Державну скарбницю такими підходами.

Якою має бути винагорода управителя?

З першим легко. Кабмін у подібних правовідносинах вважає, що справедливий розмір винагороди за договором управління не повинен перевищувати 5% (див. абз. 1 п. 5 Порядку укладення договору управління об’єктами, примусово вилученими відповідно до закону «Про основні засади примусового вилучення в Україні об’єктів права власності Російської Федерації та її резидентів», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.11.2023 №1307).

А які доходи Держскарбниці?

Щодо другого, то для цього потрібно розібратися, звідки взялися згадані вище щомісячні надходження до Державної скарбниці в розмірі 17,3 млн грн.

У системі «Прозоро» і на офіційному вебсайті АРМА пояснило, що сума 17,3 млн грн була розрахована,  зважаючи на п. 19.13 рішення Київради від 14.12.2023 №7531/7572 «Про бюджет міста Києва на 2024 рік», яким встановлено мінімальну вартість місячної оренди 1 кв. м загальної площі нерухомого майна фізичних осіб у розмірі 38,18 грн, а також коефіцієнту функціонального використання нерухомого майна фізичних осіб – «3», визначеного додатком 12 до названого рішення.

АРМА помножило площу «Гулівера» 151 805,3 кв. м на 38,18 грн, а здобуту суму помножило на «3» і так отримало 17 387 779,06 грн. Саме такими, на думку агентства, мають бути доходи держави від управління «Гулівером», і якщо таку суму майбутній управитель щомісяця перераховуватиме до державного бюджету, то жодних питань до нього не виникатиме.

Скільки насправді коштує оренда?

«Гулівер» є торговельно-офісним комплексом найвищого класу «А». Озброївшись Google і терпінням, за кілька годин можна з'ясувати, що на кінець 2024 року середня вартість оренди офісних приміщень у бізнес-центрі класу «А» в місті Києві становить 928 грн, або $22 за 1 кв. м без ПДВ, а експлуатаційні платежі – 260 грн відповідно.

Крім цього, аналіз оголошень в інтернеті з пропозиціями оренди офісних приміщень у «Гулівері» показує, що середня вартість оренди 1 кв. м у ньому становить 1199 грн, або $28,5, а експлуатаційні витрати – 332 грн.

Комунальні платежі (витрати на опалення, освітлення, водопостачання тощо) орендарі сплачують окремо, згідно з виставленими рахунками. Сказане й близько не схоже на 38,18 чи 114,54 грн за 1 кв. м, які застосовує агентство.

Які перспективи бізнесу?

Враховуючи викладене вище, фінансова модель управління «Гулівером» за один місяць має  бути такою:

Отже, запропонована АРМА бізнес-модель управління БФК або повністю неправильна, або передбачає, що в оренду передаватиметься лише 13,9% площі цього торговельно-офісного комплексу, і тоді за умови встановлення справедливого розміру винагороди управителя (5%), Державна скарбниця дійсно зароблятиме 17,3 грн.

У чому ще складні аспекти?

Втім в управлінні «Гулівером» все не так просто, як описано вище чи може здатися на перший погляд, оскільки йдеться про комплекс, який складається з трьох ключових бізнес-блоків:

1. Торгово-розважальна частина, розташована на 10-ти поверхах, та 6-поверхова надбудова над розважальним комплексом (підземний супермаркет площею понад 9000 кв. м, магазини на перших 4-х поверхах, вище боулінг на 24 доріжки, 7-зальний кінотеатр, дитяча ігрова зона, ресторани, салони краси, фітнес-клуб із 25-метровим басейном тощо);
2. 33-поверховий бізнес-центр (35 поверхів із технічними), який складається з офісних приміщень преміумкласу;
3. Наземна парковка та підземний паркінг на 750 машиномісць (150 + 600).

Орендна офісна площа БФК становить близько 50 тис. кв. м, а під торговий центр у ньому відведено багаторівневий атріум площею понад 45 тис. кв. м.

На основі даних відкритих джерел і наведеної в таблиці вище калькуляції нескладно розрахувати можливі доходи державного бюджету від здачі в оренду офісних приміщень «Гулівера», а саме, що вони мають становити не менше 41 млн грн (за умови здачі в оренду 100% площі).

Яка дохідність торгових точок?

Водночас порахувати дохідність торгових площ дещо важче, оскільки торгово-розважальні центри класу «А» зазвичай не вказують у відкритих джерелах точні ціни на оренду торгових приміщень. Це насамперед пояснюється індивідуальним підходом до орендарів, де плата визначається залежно від типу магазину, найменування бренду, очікуваної кількості відвідувачів, застосування знижок, бонусів, маркетингових програм тощо.

Приховування інформації про вартість оренди не дає орендарям порівнювати умови договорів і вимагати знижок, створюючи цим зайву напруженість. Також на розмір орендної плати впливають сезон, стан ринку, економічна ситуація, передбачені додаткові витрати на маркетинг, експлуатаційні послуги, дизайн-пропозиції тощо. Тобто таке приховування є частиною бізнес-стратегії всіх ТРЦ класу «А».

Однак оголошена в інтернеті здача в оренду 384 кв. м торгової площі на 1 поверсі «Гулівера» прочиняє нам двері в таємний світ його крамарювання. Орендна ставка становить 3528 грн за 1 кв. м.

Беручи за основу 45 тис. кв. м торгової площі БФК і застосовуючи аналогічну наведеній у таблиці вище калькуляцію (експлуатаційні витрати зберігаються на тому самому рівні):

Розрахунки свідчать, що передавши в оренду лише 12,8% торгової площі «Гулівера», АРМА вже досягне своєї бажаної дохідності для державного бюджету в розмірі 17,3 млн грн.

Які прибутки від паркування?

Як уже говорилось, у досліджуваного торгово-офісного комплексу є наземна парковка та підземний паркінг на 750 машиномісць. Бізнес на парковці має такий вигляд:

• вдень 80 грн за 1 год;
• вночі 200 грн за 1 ніч (нічний тариф діє з 20:00 до 8:00), чи 3000 грн за 1 місяць нічних стоянок.
• також паркомісця здаються в оренду за 10 500 грн на місяць.

Погляньмо, які прибутки паркувальний бізнес може показувати за місяць від погодинної оренди (80 грн/год) у денний час (12 год) за середньоринкових експлуатаційних витрат з утримання місць паркування в розмірі 1 грн за 1 год стоянки:

Тепер порахуємо, скільки на паркуванні можна заробити у нічний час (200 грн за 1 ніч, 12 год):

Якщо хтось буде щоночі на 12 год залишати авто на парковці «Гулівера», сплачуючи за це 3000 грн на місяць, то надходження державного бюджету від одного паркомісця становитимуть 2839 грн (25% паркомісць – 530 893 грн, 50% – 1 064 625 грн, 75% – 1 595 518 грн, 100% – 2 129 250 грн).

У разі цілодобової оренди паркомісця впродовж місяця за 10 500 грн, Державна скарбниця зароблятиме 9952 грн на одній стоянці (1 861 024 грн – на 25% паркомісць, 3 732 000 грн – на 50%, 5 593 024 грн – на 75%, 7 464 000 грн – на 100%).
Отже, лише управляючи парковкою БФК, АРМА може досягти своєї бажаної дохідності державного бюджету в розмірі 17,3 млн грн.

Які висновки?

Підходи, які сьогодні застосовує агентство, навіть близько не відображають ринкової реальності й потенціалу доходів «Гулівера». Це може бути наслідком службової недбалості, некомпетентності або можливих корупційних дій. Реальні щомісячні надходження до Державної скарбниці від менеджменту БФК після компенсації витрат управління та виплати справедливої винагороди управителю в розмірі 5%, за грубими підрахунками, мають становити 125 млн грн у разі здачі в оренду 100% площі (62,5 млн грн при оренді 50% площі).

За більш точними розрахунками, від здачі в оренду торгово-офісного комплексу слід очікувати доходи Державної скарбниці в розмірі 202,8 млн грн у разі здачі в оренду 100% площі (101,4 млн грн при оренді 50% площі), з яких від:

• офісних приміщень  – 41,2 млн грн у разі здачі в оренду 100% площі (20,6 млн грн – 50%);
• торгових павільйонів–  136,6 млн грн при оренді 100% площі (68,3 млн грн – 50%);
• наземної парковки та підземного паркінгу – 25 млн грн у разі здачі в оренду 100% паркомісць (12,5 млн грн – 50%).

Те, як сьогодні починається управління «Гулівером», більше схоже на створення передумов для подальшого маніпулювання інформацією з метою приховування реальних доходів, щоб заволодіти останніми за допомогою шахрайських схем, наприклад, шляхом:

• штучного заниження в договорах ставок оренди та отримання реальної плати в конверті;
• укладення з орендарями договорів через підставні компанії (афілійовані зі злочинцями), на рахунках яких осідатиме значна частина прибутків;
• фіктивного завищення витрат БФК (на ремонтні роботи, прибирання, маркетингові послуги тощо), різниця між реальними й завищеними розходами лишатиметься на рахунках посередників, пов’язаних зі злочинцями;
• фальсифікації звітності за допомогою подвійного обліку та маніпуляцій із бухгалтерськими документами, де показуватиметься лише частина договорів оренди (приховані орендні кошти використовуватимуться потайки);
• укладання короткострокових договорів із подальшим підписанням нових після закінчення їхньої дії, щоб не відображати доходи від них у довгострокових звітах, а також приховувати реальну кількість орендарів і справжні прибутки;
• створення частою зміною орендарів враження, що приміщення порожні або тимчасово не здаються в оренду, хоча насправді вони використовуються (проконтролювати паркувальний бізнес взагалі неможливо).

Якщо агентство належно організовуватиме управління та повністю розкриватиме потенціал «Гулівера», то за найкращого сценарію забезпечить щорічні надходження до Державної скарбниці в розмірі 2,4 млрд грн.