Долари під матрацом: як вторинний ринок житла реагує на курсові гойдалки

На ринку вторинного житла настав дефіцит бюджетних квартир. Такого не спостерігалося в останні декілька років. Позначився відкладений попит і курсові коливання на українському валютному ринку. Mind з'ясовував, чи має ця тенденція тимчасовий характер, чи ціни на вторинному ринку житлової нерухомості зростатимуть і надалі.

Як ринок відреагував на здешевлення долара?

На вторинному ринку житлової нерухомості близько 95% продажів проводяться у валюті. Зміцнення гривні, яке спостерігається протягом останніх чотирьох місяців, призвело до того, що продавці восени стали коригувати ціни відповідно до курсу.

Оскільки ціни вказують у доларах, то відбулося незначне їхнє зростання. Але це не відлякало покупців «вторинки», на відміну від первинного ринку. «Коли курс впав, рішення про купівлю стали приймати швидко. Вперше за багато років спостерігаємо дефіцит на ринку вторинного житла. Зараз квартири продаються в термін до місяця. Зазвичай на це йшло від трьох місяців до півроку», – говорить Лариса Ставинога, голова комітету з сертифікації та навчання в Спілці фахівців з нерухомого майна України.

Як раніше писав Mind, на одного покупця припадає 5–10 об'єктів, які відповідають його потребам. При цьому близько 80% угод відбувається в бюджетному сегменті: купуються-продаються квартири вартістю до $80 000. Однак, запевняє Лариса Ставинога, найдешевше житло розкупили ще навесні.

Що сталося з цінами?

«Якщо раніше однокімнатна квартира в столиці в житловому стані коштувала $28 000–32 000, то сьогодні її вартість збільшилася на 10–20% залежно від району», – розповідає керівник відділу продажів агентства нерухомості «Валіон» Владислав Кобелєв. Ставинога додає, що однокімнатна квартира в хрущовці подорожчала з $23 000–25 000 до $33 000–35 000.

За даними консалтингової компанії SV Development, середня ціна продажу в жовтні 2018 року склала $1058 за 1 кв. м, а в жовтні цього року – $1018 за 1 кв. м.

Первинна нерухомість vs вторинна

При зростанні долара покупець більше інвестує в новобудови, де розрахунок у гривні, каже голова Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України Юрій Піта. А через літнє зміцнення національної валюти «первинка» своїх покупців недоотримала.

Сьогодні понад 60% угод припадає на первинний ринок нерухомості. До 2008 року ситуація була прямо протилежною: близько 70% квартир купували на «вторинці». Але за часів фінансової кризи банки відмовилися від іпотеки. Пізніше кредитування поновилося за ставками, що в декілька разів вищі за показники докризового періоду.

За кілька років забудовники адаптувалися до нових умов і ввели інструмент розстрочки, що і призвело до перетікання покупців на «первинку». Ріелтори сподіваються, що скандали з компанією «Укрбуд Девелопмент», яка супроводжує всі проєкти житлових комплексів державної корпорації «Укрбуд», переламають цю тенденцію на користь «вторинки».

Нагадаємо, сьогодні корпорація зводить у столиці 26 житлових комплексів (з 177 ЖК, що будуються наразі в Києві). Більшість їхніх проєктів, за словами керуючого партнера KopotLawyers Володимира Копотя, втягнуті в судові розгляди. На деяких майданчиках будівельні роботи не ведуться або уповільнені темпи зведення. Крім того, «Укрбуд Девелопмент» змінив власників, що викликало паніку серед покупців.

Як скандали впливають на ринок?

«Скандал з «Укрбудом», на мою суб'єктивну думку, принесе додатковий стрибок цін на вторинне житло», – вважає Владислав Кобелєв. Приватний ріелтор Сергій Руденко дотримується іншої думки. «На первинному ринку завжди є ризик, що об'єкти не добудують чи побудують не так. Скільки вже таких історій було. Згадайте «Еліту-центр» або аферу Войцеховського. І що? А нічого», – говорить він.

Нагадаємо: компанії, афілійовані з Анатолієм Войцеховским, звели близько 40 новобудов. Багато з них так і не здані в експлуатацію, практично всі побудовано з різними порушеннями. Загалом від діяльності його компаній постраждало 14 000 інвесторів. Однак первинний ринок нерухомості доволі спокійно пережив цей момент: сильного відтоку покупців тоді не спостерігалося. «Так, вторинний ринок надійніший, але забудовники дають розстрочки, кредитують покупців – і це їхній головний аргумент. Покупці відвернуться від новобудов, тільки якщо подешевшає іпотека», – робить висновок ріелтор.

А що там з іпотекою?

Наразі середній розмір іпотечної ставки при купівлі житла на вторинному ринку становить 20,31% річних, свідчать дані «Простобанк консалтинг». 

Нагадаємо, наприкінці серпня прем'єр-міністр Олексій Гончарук заявив, що наступного року іпотечні ставки можуть знизитися до 12–13% річних. Якщо ж вони залишаться на нинішньому рівні, а курс долара втримається в межах, закладених у держбюджеті на наступний рік – 28 грн за $1, то кількість угод, як і раніше, буде більшою на первинному ринку. Таким чином, підвищення цін на «вторинці» носитиме сезонний характер.