Захворіло у світі
18,117,821
Померло у світі
690,181
Вилікувалось у світі
10,739,036
Захворіло в Україні
73,158
Померло в Україні
1,738
Вилікувалось в Україні
39,876
Покоління новоселів: хто купує квартири в новобудовах

Покоління новоселів: хто купує квартири в новобудовах

І чому чиновники – найскладніші покупці

Цей матеріал також доступний російською
Покоління новоселів: хто купує квартири в новобудовах
Фото: DR

Портрет і звички покупців квартир у новобудовах змінюються. Зменшується частка інвесторів, дедалі більше їх приходять у супроводі юристів-консультантів і навіть дизайнерів. Такими є наслідки коронакризи, краху «Укрбуду» та законодавчих нововведень.

Mind дізнався, як саме змінилася структура покупців квартир і яке житло зараз користується найбільшим попитом.

На що дивиться покупець? Коронакриза повернула покупців до базових потреб. Найголовніша вимога – реальне ведення будівельних робіт на майданчику. Велика увага також приділяється термінам будівництва та репутації забудовника.

Покупці стали недовірливішими. За словами президента «Київміськбуду» Ігоря Кушніра, у відділи продажів покупці все частіше приходять з юристами, які уважно вивчають договори купівлі-продажу тавсю супровідну документацію проєкту.

У цієї тенденції кілька причин: крах «Укрбуду», мітинги інвесторів проєктів банку «Аркада», карантин, який призвів до зупинки багатьох будмайданчиків, і реформа ДАБІ, яка практично заморозила видачу дозвільних документів.

Важливу роль як і раніше відіграє місце розташування об'єкта. Крім того, більше уваги інвестори приділяють інфраструктурі всього житлового комплексу та плануванням квартир.

Як розповіла Mind директор з маркетингу багатофункціонального ЖК Polaris Home & Plaza Анжеліка Саакян, для прийняття рішення про купівлю клієнтові важливо ще на етапі будівництва отримати точну концепцію розподілу інфраструктурних складових житлового комплексу. «Сьогодні троє з п'яти потенційних інвесторів цікавляться, які саме оператори «зайдуть» у проєкт, як буде реалізовано комерційну нерухомість, чи буде створено всі з обіцяного», – говорить вона.

Також, за словами керуючого партнера консалтингової компанії Kiev Standard real estate boutique Олега Перегинця, покупці приводять до відділу продажів своїх дизайнерів – для консультації щодо планувальних рішень і подальшої реалізації дизайн-проєкту.

Хто й що зараз купує? За останні два роки не помітно істотного розриву в портреті споживача бізнес- і преміум-секторів. «Можна сміливо стверджувати лише одне: споживач молодіє з кожним роком, а цільова аудиторія розширюється. Інвестор, який для життя обирає комфорт-клас, готовий інвестувати в бізнес за рахунок своїх накопичень, бажаючи в подальшому отримати вигоду на подорожчанні квадратного метра», – каже Перегинець.

Керівник департаменту корпоративних комунікацій City One Development Галина Мартиненко підтверджує, що в бізнес-класі аудиторія помолодшала: «Раніше можна було говорити про те, що переважно це люди віку 35+, то зараз це 30+».

У масштабних проєктах KAN Development, за словами керівника продажів компанії Дениса Морозова, середній вік покупців не змінився, тому що від самого початку він був у межах 25–35 років. «І це не дивно, адже наша ЦА – молоді сім'ї з дітьми. Саме ця категорія дає 70% покупців», – пояснює він.

Хто інвестує «на виріст»? Частка інвестиційних угод відрізняється від об'єкта до об'єкта і залежить від проєктної історії та репутації забудовника. Але в середньому на ринку в структурі продажів професійні інвестори, які купують квартири з метою подальшого перепродажу і здачі в оренду, займають від 10 до 30%. Причому за період карантину їхній обсяг скоротився.

«Інвестори зайняли вичікувальну позицію, але це більше відноситься до несистемного їх сегменту. Системні та великі гравці, які викуповують поверхами й пакетами від п'яти лотів, приходять у проєкт на початковому етапі продажів, часто резервуючи метри задовго до офіційного старту. А у зв'язку з пандемією багато проєктів відклали свій запуск», – пояснює Перегинець.

За даними City One, частка інвестиційних угод у проєктах компанії відрізняється за класами. Найбільше, 60%, їх спостерігається в бізнес-класі. У преміум – 30%, у комфорт-класі – 20%. А в проєкті «Новопечерські Липки» існує поняття постійного покупця, і ця частка зросла за останні два роки. Сьогодні 90% угод у цьому проєкті здійснюють жителі кварталу. Купують або для членів своєї родини, або з метою вкладення коштів.

За спостереженнями маркетинг-директора будхолдингу «Інтергал-Буд» Ірини Михальової, у бізнес-класі два роки тому переважав інвестиційний попит. Зараз же переважна більшість покупців купують нерухомість бізнес-класу для власного проживання.

Михальова пояснила, що в разі покупки з метою перепродажу на початкових стадіях, прибутковість у середньому становить до 30% для комфорт-класу, а в бізнес-класі в центральному діловому районі – до 40–50%.

Оренда розглядається також, але тут відсоток прибутковості дуже залежить від характеристик самої квартири та її локації. «Користуються попитом однокімнатні 40–45 кв. м, адже за ціною вони є не набагато дорожчими від малогабаритних квартир, але набагато зручніші й функціональніші. Мода на смарт для оренди вже теж минула», – зазначає Михальова.

Понад 70% інвестиційних покупок припадає саме на об'єкти підвищеної комфортності, вважає Олександр Ізаров, керівник проєкту Rusaniv Residence. «Кілька років тому можна було говорити про зародження нового типу житла: на ринку стали з'являється ЖК формату «місто в місті». Але зараз це чи не єдиний якісний напрям розвитку ринку, з яким погоджуються практично всі девелопери», – говорить експерт.

Чому «найпроблемніший» покупець – чиновник? Значну частку інвесторів становлять фахівці-професіонали в будь-якій галузі, керівники середньої та вищої ланки, а також власники бізнесу.

З їхніх лав практично зникли ресторатори, співробітники івент- і туристичних агентств, пілоти. Це теж – наслідки коронакризи. «Металурги вже давно пішли, зменшилася частка аграріїв, які зараз стабілізують бізнес після зміцнення гривні та непередбачуваних погодних умов. Зростає частка айтішників і будівельників: у нашій структурі продажів їх приблизно однакова кількість – по 7%», – розповідає про зміни портрета покупця в проєктах бізнес-класу директор з маркетингу та продажу ЖК RiverStone Ангеліна Деревльова.

Частка експатів залежить від проєкту. Наприклад, за словами Кушніра, в одному з проєктів «Київміськбуду» іноземці в структурі продажів зайняли понад 50%.

Найскладнішими покупцями стали чиновники та політики. Проблеми пов'язані частково з  тим, що правила фінмоніторингу, які набули чинності 28 квітня цього року, стали більш суворими. Закон зобов'язав банкірів, нотаріусів, ріелторів та інших суб'єктів первинного фінансового моніторингу посилити контроль великих покупок і витрат українців, а також повідомляти про них Держслужбу фінансового моніторингу.

До держслужбовців і чиновників, як до публічних осіб, також спостерігається підвищена увага контролюючих органів. Для легалізації великої суми доходів (1–3 млн грн) законних способів не так вже й багато, що створює додаткові проблеми при оформленні угоди.

«Найскладніші – це не чиновники й політики зі стажем, які вже пройшли через обов'язкове декларування доходів, а саме «нові обличчя». Вони несуть гроші у валізах і дивуються, чому співробітники відділів продажів вимагають якісь довідки», – розповідає начальник одного з відділів продажів на умовах анонімності.

Яким буде покупець через кілька років? Попит на нерухомість залишиться високим. Причому конкуруватимуть між собою вже не проєкти, а бренди компаній-девелоперів.

Покупець стане вимогливішим до продукту й додаткових можливостей, які будуть запропоновані разом із купівлею квартири. Йдеться про комплексну пропозицію – не квадратні метри, а середовище проживання з додатковим пулом сервісів тощо. Частка інвестиційних угод в успішних проєктах також зберігатиметься – за рахунок того, що довіра до банківської системи поки низька.

Олег Перегинець прогнозує збільшення кількості іноземних покупців. «Зросте частка запитів на квартири з ремонтом. Зокрема – попит на прибуткові будинки з професійною керуючою компанією і послугою довірчого управління. Тренд до зниження віку цільової аудиторії збережеться. Загалом покупець майбутнього буде мобільним і швидким в ухваленні рішень», – підсумовує експерт.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті