Тo build or not to build: Київрада невдовзі має вирішувати долю «Київміськбуду». Що відбувається з компанією?
Та чи отримає холдинг додаткові гроші від столичних депутатів
Після 10 травня депутати Київради вирішуватимуть: надавати чи ні гроші найбільшому столичному забудовнику – ХК «Київміськбуд» (КМБ). Історія з КМБ, що в межах десяти днів то закривав будмайданчики, то відкривав їх, неабияк сколихнула ринок нерухомості. Перед тим «сигнали тривоги» лунали від «Київміськбуду» протягом півроку. І читачі Mind зверталися до редакції із запитаннями, що ж коїться зі столичним девелопером, який багато років позиціонував себе як найнадійніший.
Mind розбирався, що відбувається з компанією – важливим активом Києва, та як ця історія може розвиватися далі.
Чому постало питання про порятунок «Київміськбуду»? У середині квітня ХК «Київміськбуд» заявив про зупинення робіт на основних своїх будмайданчиках – ЖК «Абрикосовий», «Курнатовського», «Мілос», Mirax, «Урлівський-1», «Урлівський-2», «Отрада», «Медовий-2», «Чарівне місто», «Райдужний», Star city. Компанія повідомила про гострий брак коштів і звернулася по допомогу до свого найбільшого інвестора – Київради (80% акцій). Йшлося про викуп квартир на 300 млн грн і дофінансування в 1 млрд грн.
«Переконливо прошу людей, які купили нерухомість на виплату, платити. Борг за такими договорами на сьогодні становить 326 млн грн», – написав голова правління «Київміськбуду» Ігор Кушнір на своїй сторінці у фейсбуці. Причинами скрутної ситуації, у яку потрапила компанія, він назвав війну та подорожчання будматеріалів, скорочення кількості кваліфікованих кадрів і відсутність продажів. Саме через це, за його словами, будівельні майданчики компанії перестали працювати.
«Київміськбуд» був змушений зупинити роботи на будмайданчиках. Додалося ще відключення світла, але відсутність продажів і несплата «розстрочниками» усе ж таки першочергове. Логічним є питання «Коли будівництво буде відновлено у повному обсязі?», – йшлося також у дописі Ігоря Кушніра.
Як пояснили Mind у самій компанії, за рік повномасштабної війни КМБ вичерпав певну кількість запасів.
Але за 10 днів після заяви про зупинення будівельних робіт ситуація раптом змінилася. Ігор Кушнир написав у фейсбуці, що компанія відновлює роботи на чотирьох будмайданчиках – ЖК «Урлівський-1», «Урлівський-2», Mirax та «Абрикосовий».
«Цим кроком «Київміськбуд» засвідчує готовність будувати далі. На компанії лежить відповідальність перед майже 20 000 інвесторів, і ми не збираємося її перекладати», – пояснив Кушнір.
Що це взагалі було? Заява «Київміськбуду» говорить про кризу ліквідності в компанії, вважає керівник аналітичного відділу ІК Concorde Capital Олександр Паращій. «У КМБ закінчилися гроші. Це стан, який передує потенційному банкрутству. Якщо вони говорять про фактичну діру розміром 1,3 млрд грн, ми розуміємо, що проблеми дуже серйозні. Це при тому що у них оборот колись був більшим, але у 2020 році складав 1,5 млрд грн», – пояснює Паращій.
Згідно з фінансовими результатами «Київміськбуду», чистий дохід від реалізації продукції у 2022 році був 1,81 млрд грн, а у 2021-му – 2,29 млрд грн. При цьому собівартість реалізованої продукції торік становила 1,6 млрд грн, а 2021-го – 2,15 млрд грн.
Ситуація навколо холдинга важка, але не унікальна для ринку. Але «Київміськбуд» має свою «секретну зброю», до якої і вдався у важки часи.
«Компанія «з’їла оборотку» за час війни. Ця проблема зараз у багатьох гравців. Тому холдинг і попросив допомоги в основного акціонера – міста. Попередня заява про зупинення будівництва була необхідною, щоб прохання про викуп квартир і докапіталізацію стало переконливішим», – розповідає знайомий із ситуацією власник девелоперської компанії, який попросив зберегти його анонімність.
Яке рішення ухвалить Київрада, стане зрозумілим після 10 травня, пояснив у коментарі Mind представник бюджетного комітету Ради, депутат Тарас Козак.
У чому причина того, що сталося? Гравці ринку впевнені, що це сталося через помилки менеджменту. «Той, у кого є зобов'язання, мав би передбачити, за рахунок чого він ці зобов'язання має виконати. Коли будь-яка компанія каже: «Дорогі клієнти, ми не можемо виконати наші зобов'язання», це виглядає як помилка менеджера, який не зміг побудувати ефективну модель бізнесу», – вважає засновник компанії M4U Володимир Даниленко. За його словами, у більшості українських будкомпаній є великий портфель розтермінування. «Але кожна компанія спілкується з клієнтами, які їй винні, і вибудовує комунікацію у такий спосіб, щоб комунікація була в ситуації win-win: ви платите, ми будуємо», – пояснив девелопер.
Кожен девелопер має розуміти логіку покупця за воєнних часів: на великі продажі на первинному ринку з першого дня вторгнення годі було сподіватися, вважає експерт ринку Ярослав Цуканов.
«Під час будь-якої кризи припиняють будувати нерухомість. «Київміськбуд» банкрутує, бо намагався активно будувати під час війни, що є абсурдом. Нехай цивілізовано виходять із цієї ситуації – згортають бізнес, домовляються з вкладниками в недобудованих проєктах, частково повертають кошти. Компанію слід переводити на мінімальні оберти, щоб вона вижила й змогла будувати згодом», – впевнений експерт.
Що буде, якщо «Київміськбуд» впаде? Компанія заснована ще 1955 року. На 80% вона належить київський громаді, а 20% – міноритаріям. Завдяки цьому позиціонується як найнадійніший девелопер країни. Саме «Київміськбуд» добудовує 22 з 25 будинків після падіння компанії Максима Микитася «Укрбуд Девелопмент» (входила в державну корпорацію «Укрбуд»).
За рік війни «Київміськбуд» ввів в експлуатацію три житлові комплекси: «Райдужний», «Гвардійський» і першу чергу «Оберегу-2» на понад 101 700 кв. м. Загалом холдинг має в роботі 20 ЖК. На будівництво ще шести комплексів розроблено всю необхідну дозвільну документацію. У Києві, за даними LUN.ua, продаж ведеться у 380 новобудовах від КМБ.
Один проєкт, за даними сайту LUN.ua, девелопер реалізує у партнерстві: ЖК «Урлівський-1» зводиться спільними зусиллями з BUD capital. Це небагато – як щодо практики холдингу останніх років. До війні «Київміськбуд» активно реалізовував спільні проєкти з іншими девелоперами: IB Alliance (обидві входять до бізнес-орбіти скандально відомого надрепа Вадима Столара), Futura Huta (належать Степанові Черновецькому), «Ріел» (Роман Мельник), Perfect Group (нардеп Дмитро Ісаєнко) та інші – всього понад десять партнерств.
Падіння холдингу буде поганою новиною для ринку – насамперед постраждають вкладники. Це близько 30 000 – 40 000 інвесторів. І це буде третє, після «Укрбуду» та «Аркади», гучне падіння, якщо не рахувати історію «Укобуда» Войцехівського.
«Буде як з «Укрбудом»: компанію розділять на окремих гравців ринку, а завдяки субвенції з державного бюджету місцевому дофінансують завершення будівництва. І врешті-решт вирішуватимуть проблему знову за рахунок платників податків. Як і з докапіталізацією статутного фонду», – прогнозує можливий розвиток подій за найгіршого сценарію засновник і СЕО девелоперської компанії «Спільнота» Ігор Райков.
Чому інші гравці ринку проти докапіталізації КГС? Опитані Mind забудовники категорично не згодні з можливим рефінансуванням холдингу «Київміськбуд». На їхню думку, запит до громади про 1 млрд грн зараз виглядає не надто неадекватно.
«У самому проханні до акціонера докапіталізувати компанію немає нічого поганого. Але, коли власником виступає громада, у киян є запитання до менеджменту: як вийшло, що ви не можете завершити ваші проєкти та за рахунок чого ви отримали цей мільярд збитку?» – вважає Володимир Даниленко.
На думку Ігоря Райкова, дофінансування КБМ можна кваліфікувати як неконкурентне ведення попри те, що місто є засновником і головним акціонером холдингу.
«Чому комусь місто має віддавати кошти платників податків, а іншим не має. Це неконкуретна гра. Чим «Київміськбуд» кращий за інші компанії, які також потерпають від обставин війни? І в цей момент холдинг може дозволити собі сказати: я візьму мільярд із бюджету. Тоді постає питання: якщо бюджет міста формується з податків усіх підприємств, у тому числі будівельних, чому ці кошти мають надходити лише в одну компанію», – наголосив девелопер.
За його словами, у цій ситуації і з боку інших учасників ринку може виникнути аналогічний запит на вливання. «Або хай місто дофінансує всі майданчики інших девелоперів, що потребують вливань, або хай просто візьме кредит у банку або виступить гарантом повернення боргу «Київміськбудом», – резюмував Райков.
Що буде далі? «На бюджетній комісії, якщо дійде до цього пункту, розглянемо це питання докладніше. Ми орієнтуємося на земельну комісію, яка наразі не ухвалила рішення щодо «Київміськбуду». Справедливе рішення чи ні – залежатиме від того, для чого ці кошти можуть бути видані. Одна справа, якщо за них потім Київ отримає житло для соціальних потреб, інша – якщо це просто капітал, щоб було, – це звісно нікому не треба. Гроші віддати комусь за красиві очі не хочеться», – пояснив Тарас Козак.
За його словами, Київ має свій бюджет на викуп житла: йдеться про чергу для людей, які його потребують і за законом мають на нього право. Черга рухається повільно, але столиця регулярно закуповує «квадратні метри» на сотні мільйонів гривень. «Можна було профінансувати ці квартири «Каївміськбуду», за пільговою ціною викупити й роздати черговикам. Але точно не давати компанії, яка частково належить Києву, кошти в статутний капітал, щоб вона собі щось вирішувала», – впевнений Козак.
Водночас два члени земельної комісії сказали в коментарі Mind, що не пам'ятають, щоб останнім часом розглядався проєкт рішення, яке б стосувалося «Київміськбуду».
Наскільки доцільно столичній владі зараз вливати гроші в КМБ? Київрада мусить допомогти «Київміськбуду», якщо не хоче його втратити, вважає Олександр Паращій. Але він наголошує: перш ніж ухвалювати рішення та виділяти кошти, необхідно провести аудит діяльності компанії, щоб зрозуміти глибину проблеми.
На його думку, найбільш дієвою підтримкою справді може стати муніципальна або державна програма викуп житла під потреби певних соціальних груп, зокрема переселенців. «Міська влада також може продати свої активи, щоб врятувати компанію. З боку Київради це також можуть бути державні гарантії під кредити, які банки, можливо, дадуть», – зазначив економіст.
Втім, якщо про викуп соціального житла у КМБ ще можна говорити, рефінансування за рахунок податкових надходжень виглядає не дуже реальним рішенням. «Загальний чек – 1,3 млрд грн. Навряд чи можна знайти посеред року в київському бюджеті таку суму», – пояснив Паращій.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
