Зміна президента: що тепер чекає на покупців квартир у ЖК «Київміськбуду» та «Укрбуду»
Чи повторять вони долю інвесторів банку «Аркада»
Найстаріша будівельна компанія України «Київміськбуд» отримала нового президента. Василь Олійник понад десять років працював у Stolitsa Group, яка контролюється Владою Молчановою. Саме йому доведеться витягувати КМБ з найглибшої фінансової ями за всю історію компанії. Зараз у КМБ «у роботі» майже 1,5 млн кв. м житла – 22 житлових комплекси більш ніж на 100 будинків різного ступеня готовності. До цього переліку входить і «спадщина» «Укрбуду». При цьому «касовий розрив» холдингу станом на тепер становить орієнтовно 6 млрд грн.
Mind з'ясовував, чи зможе екскерівник підрядних організацій оживити холдинг, з яких джерел фінансуватимуться проєкти та чи буде застосовуватися стратегія добудови заморожених об’єктів банку «Аркада».
Що з фінансами в гіганта? Історія з найстарішим українським будівельним холдингом «Київміськбуд» – найнеприємніша подія минулого року на девелоперському ринку України. Вона почалася з дивної заяви тоді ще президента холдингу Ігоря Кушніра про зупинення робіт на всіх 35 майданчиках. Потім будівництво на чотирьох із них відновилося. Компанія виступила з проханням до свого основного акціонера – столичної громади (80% акцій, ще 3,02% належить ексдепутату Київради Вячеславу Супруненку, 2,3% – ексвіцепрезиденту компанії Станіславу Мартинюку, ще 14,6% – у власності понад 2000 фізосіб. – Mind) надати 1 млрд грн фінансової допомоги. Саме в цих числах медіа опублікували інформацію про розкішну віллу Кушніра у Франції, виведення грошей з КМБ тощо.
Депутати Київради вирішили ініціювати аудит і перевірити фінансовий стан будівельного холдингу, на який припадає приблизно 30% первинного ринку столиці. До аудиту залучили три компанії: відомі Ernst&Young і Baker Tilly та маловідому «НХД-Аудит», яка чомусь і надала загальний висновок.
За даними КМБ, у компанії приблизно 100 будинків у 22 житлових комплексах знаходиться на різних стадіях будівництва. З них:
- 7 ЖК зі ступенем готовності понад 80%: «Урловський-2», «Абрикосовий», «Кирилівський гай», Twin Hous, Freedom, «Гвардійський», «Поділ град»;
- 5 ЖК зі ступенем готовності менше 30%: «Курнатовського», «Мілос», «Італійський», «Чарівне місто», Urban Park.
Щоб усе це добудувати, сказано у звіті, потрібно майже 21 млрд грн за прогнозованої вартості об’єктів 26,86 млрд грн.
Грошей у компанії не надто багато – 15,44 млн грн на рахунках. Ще є непродані квартири на трохи більше ніж 500 млн грн і майнові права – на 12 млрд грн.
Як так вийшло? Не закрито багато боргових зобов’язань перед холдингом (дебіторська заборгованість становить понад 1,22 млрд грн, що вшестеро більше за показники 2019 року). Покупці квартир (інвестори) теж завинили КМБ значну суму: одного разу Ігор Кушнір казав, що йдеться про 700 млн грн, а іншого – називав цифру 300 млн грн. Ще 900 млн грн своїх коштів холдинг витратив на добудову частини проєктів «Укрбуду». Отже, «касовий розрив» сягає приблизно 6 млрд грн.
Експрезидент «Київміськбуду» Ігор Кушнір
До речі, «спадщину Укрбуду», а це 18 проєктів (сім об’єктів уже здано в експлуатацію, а ще п'ять – здано частково. – Mind), КМБ розглядав як один проєкт, який холдинг брати на себе не хотів, але наполіг Кабмін. Ігор Кушнір декілька разів публічно заявляв, що на добудову цих об’єктів потрібно орієнтовно 2 млрд грн. Обговорювали різні варіанти виходу із ситуації, навіть із залученням Державної іпотечної установи. У процесі холдинг збільшив площу проєктів «Укрбуду» та запланував загальний збиток у розмірі 2,28 млрд грн.
«Ці квадратні метри, особливо квартири [у будинках «Укрбуду»], передавалися КМБ у так званих облікових передавальних цінах, які нижче ринкових в 1,5–2 рази. Наприклад, [квартири у] ЖК «Кадетський гай» передавалися за 29 000 грн, а продаються за 40 000 – 45 000 грн за кв. м», – казав на пресконференції інвестор ЖК «Урбан Парк» Олександр Дадюк.
Але аудитори не знайшли жодних суттєвих порушень. І дійшли висновку, що до фінансових проблем компанію призвела низка причин: пандемія, фактор «Укрбуду», а після – війна, коли попит знизився, а собівартість та дебіторська заборгованість зросли. Щоправда, експерти кажуть, що основною причиною касового розриву стало перехресне фінансування проєктів, заборонене законодавством, оскільки вже спричинило проблеми й банкрутства багатьох будівельних компаній.
А що ж Ігор Кушнір? Після завершення аудиту він написав заяву на звільнення. Декілька тижнів його обов'язки виконував віцепрезидент із питань будівництва Едуард Шевчук. А в п’ятницю, 9 лютого, Наглядова рада призначила головою правління-президентом Василя Олійника.
Хто такий Василь Олійник? Пресслужба КМБ пише, що за 43 роки праці в будівельній галузі пан Олійник пройшов шлях від слюсаря й бетоняра до директора та керівника підрядних організацій. Сам він каже, що має досвід роботи у великих європейських компаніях, але пресслужба КМБ згадує лише «Волиньспецбуд», «УіФК Волинь» та інших українських забудовників. На групу компаній Stolitsa Group родини Молчанових він працював із 2005 до січня 2024 року.
Василь Олійник
«Загалом добре, що призначили нову людину й КМБ не збанкрутував. Це було б великим ударом для ринку», – вважає СЕО «Саільнота-девелопер нової генерації» Ігор Райків. Але додає: найгірше, що можна було зробити в цій ситуації, це взяти на найвищу керівну посаду в компанії девелопера (тобто замовника будівництва) людину, яка працювала виключно в підрядних організаціях. «Адже замовник і підрядник – це дві різні функції», – пояснює він.
Чи зможе холдинг повернути клієнтів у відділи продажів? Директор компанії M4U Володимир Даниленко впевнений, що це доволі реальний сценарій. «Перезапустити продажі вони зможуть, і зараз найкращий час для цього. Якщо протягом 3–6 місяців компанія покаже результат, відновить активні роботи, то клієнти, які заточені на такий формат житла, повірять і підуть до них. Оскільки в людей перед очима буде реальна картина – компанії не дали потонути», – каже він. І уточнює: насправді конкурентів у «Київміськбуду» в економкласі не так багато: до війни більшість девелоперів переключилися на житло класів «комфорт» і «бізнес», тому в «економ» виник певний дефіцит.
Випадіння компанії з ринку відчутно зіграло на руку іншим столичним девелоперам, які продовжували будівництво та змогли «взяти на себе» потенційних покупців КМБ. За словами Володимира Даниленка, зараз у київських забудовників – «Столиці» родини Молчанових, ДІМа братів Носіковських, «Ковальської» родини Пилипенків – продажі в діапазоні 30–50% від показників 2021 року. Він упевнений: якби КМБ ці два роки був реальним гравцем на ринку, приблизно половина клієнтів пішла б саме до цього холдингу.
Але, щоб люди почали купувати квартири в КМБ, потрібно, що відновилися будівельні роботи. А для цього потрібні оборотні кошти. Тому спочатку слід визначити, скільки грошей треба залучити, і залучити їх – кредитні або від великого інвестора – і визначити пріоритетні проєкти для добудови.
«Добудувати та ввести в експлуатацію три-п’ять будинків (швидше за все, тих, що вже мають великий ступінь готовності). Репутаційно краще, якщо це будуть об’єкти як КМБ, так і «Укрбуд». І тільки після цього вони зможуть повернутися до тієї схеми, якою користувалися раніше – перехресне фінансування. Найімовірніше, такий план вони й мають», – прогнозує Райків.
Скільки грошей потрібно на добудову? EY прорахував майбутнє компанії за трьома сценаріями: оптимістичним, базовим і консервативним, де ключовими чинниками є дата завершення бойових дій та відновлення попиту. Незалежно від сценарію, який буде втілено, «Київміськбуд» потребує фінансової підтримки:
- при оптимістичному сценарії (дата закінчення бойових дій – липень 2024) – $10,24 млн (приблизно 390 млн грн);
- при базовому (листопад 2024) – $107,57 млн (майже 4,09 млрд грн);
- при консервативному (квітень 2025 року) – $272,49 млн (приблизно 10,36 млрд грн).
«Те, що публічно показали в аудиті – це загальні суми. Потрібен розрахунок, скільки грошей вкладено по кожному проєкту, скільки квартир продано, скільки ще можна залучити на кожен об’єкт. Такий баланс – зараз закрита інформація. У своєму звіті вони «нахімічили», включивши потенціал проєктів / ділянок, на яких ще немає активного будівництва», – пояснює Ігор Райків.
Звідки ж надійде фінансування? Поспілкуватися з Владою Молчановою та новим президентом КМБ під час підготовки цього матеріалу не вдалося. Але більшість опитаних Mind експертів висловили сумніви, що власниця Stolitsa Group фінансуватиме об’єкти КМБ.
«У неї багато своїх нових проєктів, а є ще об’єкти «Аркади». Та й вона не всіх їх добудовує, а використовує інвесторів для діалогу з владою. Наприклад, пропонує добудувати ЖК «Еврика» за земельну ділянку на Лівому березі... Новий президент холдингу – це людина, яка буде її слухати. Тому це призначення говорить про посилення впливу Молчанової та її партнерів (Владу Молчанову пов’язують із Денисом Москалем. – Mind) на ринку. Але «кінцеві бенефіціари» нікуди не поділися», – каже власник девелоперської компанії, який попросив не розкривати його ім’я.
Потрібно зазначити, що Влада Молчанова – не чужа для «Київміськбуду» людина. Компанії вже реалізували спільні проєкти. Наприклад, з компанією bUd development, контроль над якою приписують депутату з фракції ОПЗЖ Вадиму Столару, Ігорю Кушніру та родині Молчанових. Так само КМБ активно співпрацювала з IB Alliance, BudCapital (обидві пов'язують з іменами Столара – Кушніра). Чи залишаться ці компанії партнерами «Київміськбуду» – наразі не відомо. Сам же Ігор Кушнір в інтерв'ю раніше нарікав, що «Київміськбуду» бракувало будівельних потужностей, тому він і ухвалив рішення співпрацювати з іншими компаніями. Можливо, голова КМБ не зміг порозумітися зі «старою гвардією» – керівниками компаній, які входили до холдингу.
Протестна акція ошуканих інвесторів ЖК банку «Аркада»
Як уже писав Mind, Stolitsa Group брала на себе зобов'язання добудувати проєкти після банку «Аркада»: ЖК «Патріотика» (п'ять будинків), «Евріка» та «Патріотика на озерах» (550 квартир продано, проєкт перейменовано в Н2О). За три роки з моменту підписання меморандуму компанія добудувала два будинки ЖК Н2О. В інших проєктах ситуація різна. У ЖК «Еврика» та «Патріотика», де будинки були високого ступеня готовності, інвестори створили кооперативи та завершили проєкти власним коштом.
У загальних висновках аудитори рекомендували Київраді звернутися до Кабміну з вимогою компенсувати зовсім іншу суму – 2,28 млрд грн (понад $60 млн) – як запланований збиток, пов’язаний із добудовою проєктів «Укрбуду». Ще на 1 млрд грн (приблизно $26 млн) місто планувало викупити в холдингу квартири. Можна зробити висновок, що депутати не визначилися, на який сценарій орієнтуватися: оптимістичний чи базовий.
Але у пресрелізі холдингу про призначення нового президента ці джерела фінансування не згадуються. Сказано лише, що «для перезапуску об’єктів буде залучено кошти державних фінансових установ і спеціалізованих компаній, таких, як «Укрфінжитло» та державні банки, про що ще тривають переговори». На початку лютого голова правління «Укрфінжитло» Євген Мецгер заявив, що цього року компанія планує надати майже 12 000 іпотечних кредитів на 20 млрд грн. Він також додав, що програма відмовлятиметься від вторинного ринку та приблизно за рік зосередиться лише на первинному.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
