ФДМУ хоче продати готель «Україна» у центрі Києва за 1 млрд гривень. Наскільки це реально та що отримає новий власник?

Фонд державного майна відновлює велику приватизацію – продаж державних активів, балансова вартість яких перевищує 250 млн грн. Одним із перших об'єктів, який буде виставлено на торги, стане готель «Україна» у центрі Києва. Аукціон з його продажу запланований на другу половину вересня, він пройде в системі Prozorro.

«Готель «Україна» – це перший об'єкт великої приватизації, який точно має хороший потенціал. Важливо під час війни використати внутрішні резерви. А готель – це безперечно не стратегічний об'єкт, який має залишитися у держвласності», – прокоментував майбутній аукціон голова ФДМУ Віталій Коваль.

Як вважає ФДМУ, приватизація готелю «Україна» приверне увагу не лише українських, а й іноземних інвесторів. Фонд розраховує на те, що новий власник цього об'єкта зможе перетворити його на сучасний готельний комплекс у центрі столиці, який відповідатиме світовим стандартам.

Mind розібрався, чим цей об'єкт може зацікавити потенційних покупців.

Коротка історія та портрет готелю. Будівництво готелю «Україна» розпочалося 1954 року під час реконструкції Хрещатика – головної вулиці Києва. До цього на місці готелю знаходилася 12-поверхова будівля – хмарочос Гінзбурга, яка була побудована в 1910-х роках фірмою, власником якої був купець Лев Гінзбург. Після Другої світової війни будівлю було зруйновано, а її місце зайняла 14-поверхова «Україна».

Офіційне відкриття готелю «Україна» відбулося 1961 року. 2003-го було проведено часткову реставрацію готелю. Тоді ж на початку 2000-х років з'явився проєкт глобальної модернізації споруди.

Головний архітектор Києва Сергій Бабушкін пропонував збудувати на місці «України» 210-метровий хмарочос. Згідно з проєктом, його надземну частину мав зайняти сучасний готель з офісним центром та конференц-залами, а підземну – найбільший у столиці паркінг. Втім, цю ідею так і не було реалізовано.

Що саме виставив на приватизацію ФДМУ? Згідно з інформацією, яку оприлюднив фонд, буде приватизовано єдиний майновий комплекс державного підприємства «Готель «Україна». До нього належать сама будівля готелю площею 22 500 кв. м, кілька нежитлових прибудов, автостоянка та інші дрібні об'єкти (огорожі, рампа тощо).

Майновий комплекс розміщено на земельній ділянці площею 1,51 га, власником якої є Київська міська держадміністрація.

На балансі готелю обліковуються дев’ять транспортних засобів 2000–2016 років випуску. Серед них – легкові автомобілі виробництва Volkswagen, Toyota, Skoda, Mercedes-Benz, а також два малотоннажні вантажні фургони.

Середньооблікова чисельність співробітників готелю – 133 особи.

За підсумками І кварталу 2024 року активи ДП «Готель «Україна» становили 1,048 млрд грн, дохід за згаданий період – 10,3 млн грн, чистий збиток – 3,1 млн грн. Варто зауважити, що готель зазнав збитків і 2022 року, і 2023-го.

На 31 березня 2024 року «Україна» мала накопичені борги:

• заборгованість із заробітної плати – 3,88 млн грн;
• прострочена кредиторська заборгованість – 21 млн грн ;
• непогашена заборгованість перед бюджетом – 10,8 млн грн, у тому числі:

• податок на доходи фізичних осіб – 4,8 млн грн;
• туристичний податок – 1,5 млн грн;
• земельний податок – 4,5 млн грн.

Які базові умови приватизації? З огляду на дані, що вказані у приватизаційному лоті, стартова ціна готелю «Україна» становитиме 1,05 млрд грн.

ФДМУ приймає пропозиції від потенційних покупців до 17 вересня включно, а безпосередньо аукціон із продажу готельного комплексу відбудеться 18 вересня.

Приватизація відбудеться у форматі англійського аукціону – тобто з підвищенням ціни. Мінімальний крок – 1% стартової вартості, або 10,5 млн грн. Переможцем стане покупець, який запропонує найвищу ціну за об'єкт приватизації.

Новий власник готелю має виконати такі умови:

• збереження основного виду діяльності підприємства;
• погашення протягом 6 місяців боргів із заробітної плати та заборгованості перед бюджетом;
• погашення простроченої кредиторської заборгованості;
• недопущення звільнення працівників готелю з ініціативи роботодавця протягом 6 місяців;
• забезпечення соціальних гарантій працівникам готелю згідно з вимогами трудового законодавства.

Які переваги та недоліки в готелю для потенційних покупців? Судячи з інформації ФДМУ й тих даних, які розміщені на сайті готелю, інфраструктура «України» та її номерний фонд підтримуються в належному стані, який дозволяє приймати гостей, проводити конференції та інші заходи.

Отже, навіть якщо новий власник спочатку не здійснюватиме значні інвестиції в реновацію готелю, він усе одно зможе вести операційну діяльність і генерувати виручку.

Ціна проживання в «Україні» не особливо відрізняється від вартості, яку встановлюють для гостей довколишні готелі. Уточнимо, що йдеться про готелі, які раніше також перебували в держвласності, але були приватизовані.

Наприклад, ніч перебування у готелі «Дніпро», який розташований поблизу Хрещатика на Європейській площі, коштує від 1840 до 4400 грн. Його рівень такий самий, як в «України» – «чотири зірки». Готель «Козацький», який розташовується на Майдані Незалежності за кількасот метрів від готелю «Україна», бере з гостей від 1000 до 3600 грн за ніч. Щоправда, його статус трохи нижчий – «три зірки».

До недоліків належить негативний вплив війни на фінансову діяльність готелю. Його виручка за останні роки скоротилася в рази. Наприклад, у 2021 році дохід «України» становив близько 100 млн грн, у 2022-му – 21 млн грн, у 2023 році – 32 млн грн. Не варто забувати про те, що готель із 2021 року не отримує прибутку. У 2022 році його чистий збиток перевищив 26 млн грн, а у 2023-му становив 11 млн грн.

Ну й не варто забувати, що інвестору рано чи пізно доведеться розщедритися на реновацію цього об’єкта. І річ навіть не в тому, що на це натякнув ФДМУ як на одну з умов аукціону. Готель дійсно потребує оновлення. Тим більше, якщо дивитися на майбутнє, на повоєнний час, коли туристичний потік в Україну відновиться. Інакше «Україна» просто не витримає конкуренції з іншими сучаснішими готелями, які розташовуються в центральній частині Києва – Intercontinental, Hyatt, Fairmont.

Яка ймовірність швидкої приватизації готелю? Насправді приватизація готелів навіть в умовах війни проходить доволі успішно.

У січні 2023 року ФДМУ продав приватним власникам львівський двозірковий готель «Власта». Він був збитковим і мав кредиторську заборгованість (переважно перед бюджетом). Стартова ціна становила 7 млн грн, покупець заплатив 115 млн грн.

У липні 2024 року було приватизовано готель «Козацький». ФДМУ планував одержати за цей об'єкт щонайменше 155 млн грн. Але ціна в ході аукціону зросла у 2,5 раза та досягла 400 млн грн. При цьому готель мав не лише борги, а й репутаційні проблеми. Зокрема, це затяжний конфлікт із групою приватних інвесторів, а також спроби минулого керівництва готелю самовільно вивести об'єкт із держвласності. Проте «Козацький» теж знайшов свого покупця.

Якщо ж шукати приклад серед об'єктів великої приватизації, то найпоказовішим є продаж готелю «Дніпро» у липні 2020 року. Це був знаковий аукціон: ФДМУ продав «Дніпро» за 1,1 млрд грн, що в 14 разів вище за його стартову вартість. Переможець аукціону, яким став засновник української кіберспортивної організації Natus Vincere Олександр Кохановський, планував провести реконструкцію готелю і вкласти в нього $20 млн.

Війна сплутала ці плани, але готель працює, приймає гостей і має рейтинг 8,5 на сервісі Booking. Щоправда, з фінансового погляду в нього теж не все гаразд. І у 2022 році, і у 2023-му готель зазнав збитків. Але варто зауважити, що й на момент приватизації «Дніпро» був збитковим.

Найімовірніший сценарій – придбання цього готелю, скажімо так, з перспективою на майбутнє. Навряд чи новий власник захоче вкладати гроші у його реконструкцію в умовах невизначеності та високих воєнних ризиків. Тим більше, що «Україна» перебуває у не найгіршому стані та цілком може функціонувати.

Проте, на думку ФДМУ, успішний продаж готелю «Україна» сам по собі вже стане позитивним сигналом і продемонструє, що велика приватизація під час війни є цілком реальною.