Приватизація готелю «Козацький»: чи завадять їй 6 млн грн збитків, борги перед бюджетом та конфлікт з інвесторами
І чим цей об'єкт взагалі може зацікавити покупців
Фонд державного майна готує до приватизації готель «Козацький», що розташований у самому центрі Києва, на Майдані Незалежності. Цей готель є одним з об'єктів, які входять (або входили) у сферу відповідальності Міністерства оборони. Зокрема, це готель «Власта» у Львові, який був приватизований у січні 2023 року, та готель«Братислава» у Кривому Розі, який має бути проданий, але поки що залишається власністю держави.
На відміну від багатьох зруйнованих і занедбаних активів, які ФДМУ виставляє на продаж, готель «Козацький» працює та навіть отримує дохід. Але із цим об'єктом пов'язано кілька досить неприємних історій, які можуть негативно вплинути на його привабливість в очах потенційних покупців та ускладнити продаж. Що ж криється у «профайлі» готелю та якими є його шанси перейти у приватні руки, досліджував Mind.
Коротка історія готелю. Готель «Козацький» з’явився у Києві 1983 року. Його збудували на місці двоповерхового «Будинку Гудовського» – споруди, названої на честь фотографа, який там орендував другий поверх під фотоательє.
Спочатку готель мав назву «Червона Зірка», належав Міністерству оборони УРСР і аж до 1993 року розміщував у своїх номерах лише військовослужбовців. Згодом перейшов під управління Міністерства оборони України та став надавати послуги всім охочим, без обмежень.
Державне підприємство «Готель «Козацький» має у власності декілька об'єктів нерухомості в центрі Києва. Це два однойменні готелі, які розташовані по вул. Михайлівській і вул. Антонова та кілька будівель у Шевченківському районі Києва, зокрема пам'ятник національного значення – «Будинок Сікорського» («Садиба Сікорського»), який належав авіаконструктору Ігорю Сікорському та членам його родини.
Судячи з інформації, яку оприлюднив ФДМУ, на приватизацію буде виставлено саме готель «Козацький» по вул. Михайлівській.
Конфлікт із приватними інвесторами та суди. Ще на початку 2000-х років Міноборони зробило спробу провести реконструкцію готелю на умовах державно-приватного партнерства. Для цього відомство уклало договори з ТОВ «Карлтон Трейдінг Україна» (основні власники – Михайло Євстратов і Вадим Вайспапір) та Carlton Trading LTD (зареєстрована на Британських Віргінських островах, її бенефіціар – ізраїльтянин Єшаягу Ландау).
Інвестори мали вкласти приблизно $10 млн у модернізацію готелю, поліпшити його номерний фонд і забезпечити зростання прибутку.
Читайте також: «Козацькі» забави: як ФДМУ та Міноборони змагаються за готелі
Але все зрештою пішло не за планом. У 2011 році ТОВ «Карлтон Трейдінг Україна» отримує у Стокгольмському арбітражному суді (Швеція) рішення про те, що ДП «Готель «Козацький» заборгувало компаніям-партнерам значну суму грошей. Згідно з рішенням арбітражу, борг української держави перед «Карлтон Трейдінг Україна» та Carlton Trading LTD сягав майже 12 млн грн.
Міноборони зі свого боку почало домагатися розірвання договору про спільну інвестиційну діяльність. Згідно із цим договором, частка ДП «Готель «Козацький» (частка держави) становила 58,67%, частка «Карлтон Трейдінг Україна» – 40,59%, частка Carlton Trading LTD – 0,74%.
Паралельно із цим спливли інші цікаві факти. На початку 2015 року Департамент внутрішнього аудиту та фінансового контролю Міноборони провів аудит діяльності ДП «Готель «Козацький» і виявив низку порушень.
Так, попередній керівник підприємства, який уклав договір про спільну інвестиційну діяльність, самовільно передав у спільне використання нерухомість і землі загальною вартістю 236,6 млн грн. Внаслідок цього готель незаконно перейшов із державної власності до приватної. А ще аудит виявив приблизно 12,6 млн грн збитків, причиною яких стало «незаконне управління».
Читайте також: Дмитро Сенниченко: «Я вважаю, що ціна продажу «Більшовика» дуже висока»
Восени 2015 року представники Міноборони заявили, що господарські суди всіх інстанцій і Верховний Суд визнали недійсним цей договір. Міністерство повідомило, що його юридична служба «веде роботу щодо повернення у власність відомства незаконно відчужених земель та нерухомості».
Втім повернення готелю під крило держави ситуацію не виправило. 2019 року Національне антикорупційне бюро (НАБУ) відкрило кримінальне провадження за фактами зловживання службовим становищем посадовцями готелю «Козацький».
За даними слідства, у 2015–2019 роках посадові особи готелю використовували різні онлайн-сервіси для розселення постояльців й отриману оплату переводили на приватні рахунки. НАБУ підрахувало, що це завдало державі збитків на суму понад 12 млн грн.
Як працює готель за умов війни? Загальний фінансовий стан готелю залишає бажати кращого.
Згідно з бухгалтерською звітністю «Козацького», його чистий збиток 2022 року становив 8,5 млн грн, у 2023-му – 5,6 млн грн. Виручка (дохід) у 2022 році проти 2021 року скоротилася більш ніж на 30%, до 23 млн грн, а у 2023-му – ще на 6%, до 21,6 млн грн. Кредиторська заборгованість готелю станом на кінець 2023 року сягнула 14,9 млн грн, понад половину цієї суми становили борги перед держбюджетом.
За даними про діяльність готелю із системи YouControl, рентабельність його активів у 2023 році була від’ємною і становила -3,61% (у 2021-му, для порівняння, цей показник був +0,5%), чиста маржа 2023 року досягла майже -28% (у 2021 році чиста маржа становила +2,9%), коефіцієнт покриття, що розраховується як відношення оборотних активів до поточних зобов'язань, у 2022–2023 роках скоротився у чотири рази – до 53,8%, а динаміка продажів (виручки) зі 128,2% у 2021 році обвалилася до «мінус» 6% у 2023-му.
Крім того, у розпорядженні Mind є дані незалежного аудиту звітності «Козацького» за 2022 рік. Аудит проводила компанія SFAI Україна. У цьому звіті аудитор вказує на деякі проблемні моменти роботи готелю. А саме:
- протягом 2022 року «Козацький» не здійснював переоцінку основних засобів. Через це вартість основних фондів могла бути відображена в бухгалтерській звітності некоректно;
- аудиторський аналіз діяльності готелю за 2021 рік відсутній, тому є сумніви щодо правдивості бухгалтерської звітності, яку «Козацький» сформував і подав за підсумками 2021 року;
- війна негативно впливає на українську економіку та бізнес, отже, існує ризик того, що готель не зможе вести безперебійну діяльність, а це своєю чергою вдарить по фінансовому стану «Козацького».
Перспективи приватизації та можлива ціна продажу. ФДМУ не підготував приватизаційну пропозицію щодо готелю «Козацький» у системі ProZorro, тому стартова ціна його продажу наразі невідома. Є лише інформація про те, що фонд має намір продати дві будівлі у складі єдиного майнового комплексу готелю загальною площею 9500 кв. м. У «Козацькому» 130 номерів, три конференц-зали, ресторан і кав'ярня. Чисельність персоналу – 70 осіб.
Щоб оцінити цінові рамки та перспективи приватизації «Козацького», можна подивитися на схожі об'єкти, які вже продавала держава.
Наприклад, готель «Дніпро». Він теж розташований у центрі Києва, буквально за кілометр від «Козацького». Його приватизація відбулася влітку 2020 року. «Дніпро» був виставлений на продаж за 81 млн грн, переможець аукціону ТОВ «Смартленд» заплатив 1,11 млрд грн. Тобто ціна під час торгів зросла майже в 14 разів.
Втім порівняння у цьому випадку не дуже коректне. «Дніпро» – чотиризірковий, «Козацький» – тризірковий, у першому – 186 номерів (така кількість була вказана у паспорті приватизації), у другому – на 56 номерів менше. Та й не варто забувати, що приватизація «Дніпра» відбулася до війни, у зовсім інших економічних умовах.
Інший приклад – це львівський двозірковий готель «Власта». Як уже було сказано вище, він також був у розпорядженні Міноборони. Приватизація цього об'єкту відбулася 2023 року, за воєнних умов. Як і «Козацький», цей готель був збитковим і мав кредиторську заборгованість (переважно перед бюджетом). «Власту» виставили на приватизацію за стартовою ціною 7 млн грн, а пішов з молотка цей об’єкт за 115 млн грн. Покупцем стало ТОВ «Магнус Трейдінг Україна»,
Водночас «Козацький» має вигідніше розташування, більшу кількість «зірок», та й загальний стан його номерного фонду кращий, ніж у «Власти». Отже, приватизація «Козацького» цілком реальна за 100 млн грн і навіть вище.
Питання в тому, з якої спроби ФДМУ зможе продати цей об'єкт (практика приватизації інших об'єктів показує, що й 10 аукціонів – це не межа), а також у тому, як покупці поставляться до конфлікту з ексінвесторами готелю та довгою судовою тяганиною, які ще можуть про себе нагадати в майбутньому.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
