Дістати до небес: чи з’являться в Україні хмарочоси

Дістати до небес: чи з’являться в Україні хмарочоси

Про виклик чи нові можливості для девелопера

Цей матеріал також доступний російською
Дістати до небес: чи з’являться в Україні хмарочоси

Протягом року Мінрегіонбуд запроваджував зміни до низки державних-будівельних норм (ДБН), частина з яких почала діяти вже з 1 жовтня 2019 року. У той же час, одна з таких норм, яка кардинально змінить обличчя міст через збільшення рівня їх висотної забудови, набере чинності тільки з 1 січня 2020 року. Проте, готуватись до її введення можна вже зараз.

Як раніше зазначав колишній заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Лев Парцхаладзе, було скасовано старі, ще радянські вимоги проєктувати обов’язкові сміттєпроводи у багатоповерхівках, майданчики для вибивання килимів у дворах, радіоточки у кожній квартирі. За його словами, вперше було запроваджено лінії обмеження забудови в містах, щоб вони розвивалися не хаотично, а гармонійно – «блакитні», «зелені» лінії, які обмежують будівництво за висотою і в зелених зонах, унормовано максимально можливу щільність у містах.

Про те, чи готовий Київ до нововведень, зокрема до висотного будівництва, а також що чекає у найближчі роки вітчизняне містобудування, розповів Mind експерт у сфері девелопменту та будівництва, власник ІБК «Фенікс Груп» Назар Бенч.

Обмеження за висотою є в різних країнах світу, наприклад, у Вашингтоні не можна будувати проєкти вище Капітолію, а в Гонконгу мірою допустимої висоти є гора Вікторія. В Україні донедавна максимальна висота при проєктуванні висотного житла і громадських будівель становила 100 метрів (або 25 поверхів). З наступного року буде збільшено висоту проєктування громадських будівель до 150 метрів (це приблизно 50 поверхів).

Ситуація в Україні з хмарочосами

Нові норми розширять можливості для реалізації актуальних рішень у висотному будівництві і дадуть можливість проєктувати сучасні висотні комплекси. Так, нововведення Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ стосуються офісних будівель, торгових центрів та інших нежитлових приміщень, тобто на будівництво ЖК це ніяк не вплине. Також новими нормами посилять контроль мінімальної товщини перекриття будівель, жорсткості сталевих та залізобетонних конструкцій, введуть обов’язковий аерообдув висотної будівлі.

В Україні немає хмарочосів у світовому розумінні. Будівництво висоток ще не набрало обертів через раніше наявні обмеження, але можна припустити, що після прийняття дозволу забудова активізується.

Чинники, які ускладнюють зведення висоток

Складний процес узгодження споруди. Одна з причин обмеження – це складність узгодження процесу будівництва в Україні. Зараз будівля вище 100 метрів має статус «експериментальної», і для затвердження такої споруди потрібні додаткова експертиза, перевірки і підтвердження, що залишає місце корупції, а крім того, затягуються терміни будівництва.

Висока вартість будівництва і утримання. Будування й утримання висотних споруд істотно дорожче. При будівництві хмарочосів їхнє відкриття передбачає введення в експлуатацію усієї будівлі. Водночас будівництво менш висотних будівель може бути розбите на декілька секцій із введенням в експлуатацію кожної секції по черзі. Це дає можливість витрачати гроші «частинами» і приступати до будівництва наступних секцій по мірі продажу попередніх секцій.

Така практика найбільш поширена при будівництві житла. Саме через це хмарочоси в Україні – це найчастіше бізнес-центри. У тривалій перспективі та в грошовому еквіваленті це вигідніше, адже основною формою повернення інвестицій є оренда, а не разовий продаж квартири.

Дефіцит майданчиків під висотне будівництво. Стримуючим чинником виступають також генеральні плани міст. Іншими словами, у центрі міста бракує площ під висотне будівництво і відсутня інфраструктура їхнього обслуговування (парковки, стокові каналізації, електромережі тощо). Наприклад, за проєктом офісного центру Sky Towers на проспекті Перемоги, передбачалося одночасне розміщення близько 17 000 осіб, тоді як паркувальних місць – лише 850, що вистачило б тільки на 5% співробітників.

Тому є сенс задуматися про перенесення висотного будівництва в окремі райони на околиці міста, як це зробили, наприклад, у Лондоні й Парижі.

Для України нові норми в 150 поверхів є оптимальним варіантом, тому що зводити будівлі вище – складно не тільки з точки зору паперової тяганини, а й технічно.

Що слід враховувати девелоперу при проєктуванні хмарочоса

Крім вищезазначених питань, що стоять на шляху правильного розвитку висотного будівництва в країні, виникає питання його технічної реалізації. При проєктуванні та будівництві хмарочоса уваги вимагає ціла низка умов: наявність висококваліфікованих фахівців, яких в Україні мало, враховуючи мінімальний досвід зведення таких об’єктів у нашій країні; наявність сучасних технологій і техніки для будівництва. Підвищує вартість хмарочосів й утримання введеної в експлуатацію будівлі:

  • система водопостачання (подання води на верхні поверхи);
  • обслуговування швидкісних ліфтів;
  • опалювальна та інженерна системи;
  • каналізаційна система.

Крім цього, слід забезпечити наявність спеціальної техніки, зокрема й протипожежної, а також взяти до уваги будову і склад ґрунтів, де зводитиметься будинок.

Про світову практику

Як показує світова практика, будівництво хмарочосів є природним процесом розвитку міст. У 258 містах світу вже зведено трохи більше ніж 3000 будинків вище 150 м. З 1950 року кількість хмарочосів з кожним роком збільшується на 8%.

Також на сьогодні у світі активно розвивається дерев’яне житлове будівництво. Будівництво, яке покращить екологічну ситуацію, стало можливим після винаходу екологічно чистого та міцного як сталь матеріалу – крос-ламінованої деревини. Дерев’яні хмарочоси (як житлові будинки, так і офісні центри) – екологічно чисті та безпечні споруди. Наприклад, у березні 2019 року в Норвегії завершили будівництво 18-поверхової будівлі Mjösa Tower, визнаної найвищим дерев’яним будинком на планеті (85,4 метра).

У будь-якому разі, Києву не обійтися без висоток – це природний процес розвитку великих міст, на який впливають різні чинники, в тому числі й міграція. Висотки вирішують найнагальніше питання густонаселених міст – вони економлять землю, даючи змогу використовувати цей простір для зелених зон. У цьому явищі важливо грамотно підійти до питання містобудування та розвитку інфраструктури міста, інакше хмарочоси заподіють більше шкоди, ніж користі.

Стежте за актуальними новинами бізнесу та економіки у наших Telegram-каналах Mind.Live та Mind.UA, а також Viber-чаті